Оценочная экспертиза земельного участка
Оглавление:
Экспертизу рыночной стоимости земельного участка должны проводить профессиональные оценщики
Кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере его рыночной стоимости, если экспертиза рыночной стоимости проведена несертифицированным экспертом. Это отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Поскольку кадастровая стоимость участка по закону не может быть выше или ниже его рыночной стоимости, в зависимости от обстоятельств. Об этом напомнили арбитры Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Мэрия города Калининграда-арендодатель и коммерческая организация-арендатор заключили договор на аренду земельных участков. Эти участки предназначались для строительства гостиничного комплекса со спортивно-развлекательным центром. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением Правительства Калининградской области были утверждены результаты оценки кадастровой стоимости арендованных организацией земельных участков. Сведения о кадастровой стоимости названных земельных участков были внесены в госкадастр недвижимости (ГКН). По заказу организации-арендатора была выполнена независимая оценка стоимости данных земельных участков, по итогам которой составлен был отчет. Согласно ему рыночная стоимость участков оказалась вдвое ниже кадастровой стоимости.
Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, организация-арендатор обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, признав, что рыночная стоимость земельного участка соответствует заключению судебного эксперта, однако кадастровая стоимость может от нее отличаться. Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласилась.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в качестве кассационной инстанции постановлением от 16 июля 2015 г. по делу N А21-3317/2014 оставил решение апелляции и суда первой инстанции в силе.
Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог, налог на недвижимость и арендная плата. В статье, кроме того, определено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. При этом, по требованиям статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Однако, в силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Кроме того, из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, следует, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную. Но при этом экспертиза стоимости земельного участка должна проводится квалифицированным и сертифицированным экспертом. Только в этом случае его выводы будут приняты в качестве доказательств в арбитражном суде.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
Судебные оценочные экспертизы
Сведения по завершенным судебным процессам с участием наших специалистов, проведенным экспертизам отчетов об оценке, выполненных специалистами ООО «БК-Аркадия»
(приведена малая часть судебных дел)
Результаты судебных дел с участием отчетов ООО «БК-Аркадия»
На данной странице представлена небольшая часть отчетов от всех судебных дел, в процессе которых проводилась судебно-оценочная экспертиза и использовались отчеты об оценке, выполненные нашей компанией и экспертиз СРОо, полученных на наши отчеты.
Дополнительную информацию по нашим услугам для судопроизводства вы можете получить на странице оценка для суда.
Оценочная экспертиза для суда
Дела, рассматриваемые в Арбитражном суде (в данных делах судебную оценочную экспертизу проводили специалисты ООО «БК-Аркадия»)
* Дело № А40-45434/12-97-206 по иску Департамента имущества города Москвы, к ответчикам Государственному унитарному предприятию по содержанию зеленых насаждений города Москвы, Обществу с ограниченной ответственностью «АРТ — Дизайн» о взыскании признании недействительным договор на выращивание цветка из сырья заказчика.
* Дело № А57-15452/2011 по иску индивидуального предпринимателя Крестиной Натальи Сергеевны, к закрытому акционерному обществу «Племенной завод «Мелиоратор» о взыскании ущерба и упущенной выгоды.
* Дело № А81-1927/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью «Борец-Муравленко» к Управлению Федеральной налоговой службы по Ямало-Ненецкому автономному округу и Федеральной налоговой службе об обжаловании ненормативных правовых актов
Дела, рассматриваемые в гражданском суде (в данных делах судебную оценочную экспертизу проводили специалисты ООО «БК-Аркадия»)
* Дело № 2-848/2013 по иску Воронковой Л.М. к Сажневу С.И. о возмещении ущерба, причиненного заливом
* Дело № 2-27/12 по иску Станкевич И. А. к Бахметьеву А. П. о возмещении ущерба, причиненного самовольной перепланировкой жилого помещения, компенсации морального вреда
* Дело № 2-470/2010 по иску Бобрышевой Марии Валентиновны к Калининой Оксане Игоревне о возмещении ущерба причиненного заливом квартиры
Всю информацию о наших услугах вы можете получить на странице оценка ущерба
Экспертные заключения, выданные НП СРО АРМО на отчеты, выполненные специалистами ООО «БК-Аркадия» в рамках судебных оценочных экспертиз
Экспертизы отчетов об оценке коммерческой недвижимости.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0251-О/13 от 12.12.2013 г. на отчет № 13-08-08/01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 415,9 кв.м., расположенного на 3-ем этаже административного здания. Судебная оценочная экспертиза осуществлялась для целей страхования объекта оценки.
Всю информацию о наших услугах оценки вы можете получить на странице оценка коммерческой недвижимости
Экспертизы отчетов об оценке земельных участков. Оценочная экспертиза выполнялась с целью оспаривания кадастровой стоимости
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № З-0164/14-1 от 21.05.2014 г. на отчет № 14-02-21/03 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 22 000 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2014 г
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № З-0164/14-2 от 21.05.2014 г. на отчет № 14-02-21/02 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 400 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2014 г
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № З-0114/14 от 23.04.2014 г. на отчет № 14-02-20/02 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 7 745 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2014 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № З-0125/14 от 23.04.2014 г. на отчет № 14-02-13/09 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 36 804 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2014 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0208-О/13 от 29.10.2013 г. на отчет № 13-09-06/02 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1 995 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2012 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0207-О/13 от 22.10.2013 г. на отчет № 13-07-25/04 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 5 288 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2013 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0097-О/13-2 от 28.06.2013г. на отчет № 13-05-15/16 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 9 781 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 27 марта 2008 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0097-О/13-1 от 28.06.2013 г. на отчет № 13-05-15/15 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 9 781 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 03 июня 2013 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0098-О/13-1 28.06.2013 г. на отчет № 13-05-07/03 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 25 538 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 01 января 2011 г.
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 0098-О/13-1 от 28.06.2013 г. на отчет № 13-04-26/05 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 25 538 кв.м. Цель оценки: предоставление отчета в судебные органы с целью оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Дата определения стоимости: 26 апреля 2013 г.
Всю информацию о наших услугах вы можете получить на странице оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Экспертизы отчетов об оценке бизнеса (акций предприятия)
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ на отчет № 08-02-20/01 об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной акции ОАО «Линде Газ Рус»
* ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ на отчет № 08-02-27/01 об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО «ЛАНИТ — Консалтинг»
Оценочные экспертизы
Оценочная экспертиза — исследование, проводимое по поручению государственных органов управления или частных лиц на предмет установления реальной стоимости объекта оценки (недвижимости, транспорта, имущества, предметов искусства, основных фондов предприятий и т. п.).
Оценочная экспертиза – одна из многих услуг, которые предоставляет Некоммерческое партнерство «Федерация Судебных Экспертов». Ее проводят квалифицированные эксперты для определения рыночной стоимости исследуемого объекта.
Например, оценка недвижимости нужна при разделе имущества, осуществлении сделок купли-продажи, получении кредита под залог этого имущества, исчисления налога на него, составлении брачных договоров, изъятии имущества для погашения долгов, страховании недвижимости для определения страховой суммы и т. д.
При продаже земельного участка, чтобы сделать сделку выгодной и не занижать цену, делают оценку земли. Оценочная экспертиза земельного участка осуществляется на основании его площади, расположения, состояния, транспортной доступности, назначения, обустроенности и других факторов, влияющих на его стоимость.
Оценка автомобиля (оценочная экспертиза автотранспорта) необходима при вступлении в права наследования. Такое исследование назначает нотариус или владелец автомобиля. Оценка транспорта может быть необходима при дарении его другому лицу для определения государственной пошлины и налога на прибыль.
Продажа машин и оборудования, списание, утилизация, страхование, передача в аренду влечет за собой определение их стоимости, при этом проводится оценочная экспертиза оборудования. Также она необходима при ввозе оборудования, изготовленного зарубежом, для подтверждения таможенной стоимости.
С целью совершения инвестиций в развитие бизнеса, разработки плана перспективного развития, улучшения эффективности управления заказывают оценочную экспертизу бизнеса. Оценка предприятия нужна, когда есть необходимость покупки акций фирмы, планируется реструктуризации компании, определения кредитоспособности предприятия, при страховании имущества предприятия. Оценочная экспертиза компании проводится также, чтобы установить ее стоимости при продаже или покупке компании целиком или по частям.
Оценочная экспертиза строительства занимается определением рыночной стоимости строительного объекта, не введенного в эксплуатацию, чтобы выставить его на продажу, оформить кредит или застраховать, принять решение о перспективном использовании этого строительного объекта либо земли, на которой он находится.
Оценочная экспертиза аренды осуществляется для установления рыночной стоимости арендной платы. Ее может заказывать как арендодатель для определения суммы, за которую он может сдать объект, так и арендатор при необоснованном увеличении арендной ставки и предотвращения дальнейших разногласий с арендодателем.
Любой вид оценочной экспертизы можно провести по назначению суда или в частном порядке. Часто оценочную экспертизу заказывают для разрешения споров о стоимости определенного имущества, в случаях возмещения суммы ущерба и т. п.
Особый интерес представляет также оценка культурных ценностей (антиквариата, произведений искусства). Это достаточно сложная процедура, которая требует привлечения множества экспертов, специального оборудования и знаний.
Некоммерческое партнерство «Федерация Судебных Экспертов» предлагает вашему вниманию экспертную оценку различных объектов – транспорта, недвижимости, имущества, предметов искусства, активов предприятий и т. п.
Виды оценочных экспертиз
Оценка автомобилей
По статистике оценка ущерба автомобилей при ДТП, является, пожалуй, самым массовым видом судебной экспертизы, и охватывает примерно 70 % от общей массы судебных экспертиз, назначаемых в районных, мировых и арбитражных судах.
Оценка земли (земельного участка)
Оценка земли и земельных участков чаще всего производится в составе заказа по оценке объекта жилой или нежилой (коммерческой) недвижимости, что однако не исключает оценку того или иного земельного участка в чистом виде.
Оценка оборудования
Оценка оборудования включает в себя определение стоимости практически всего существующего спектра объектов: компьютеров, технологических комплексов и поточных линий силовых агрегатов, оргтехники, офисного оборудования, приборов, бытовых предметов и других объектов.
Оценка бизнеса
Опираясь на многолетний профессиональный опыт, высокую квалификацию и глубокое понимание современных рыночных тенденций, НП «Федерация Судебных Экспертов» предлагает услуги по оценке бизнеса.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости позволяет узнать реальную рыночную стоимость квартиры, дома или земельного участка и убережет от финансовых потерь при купли-продажи недвижимости.
Все статьи по теме «Оценочные экспертизы»
Оценочная экспертиза земельного участка
пер. Доломановский, 55/16 БЦ «Доломановский», оф. 207
+ 7 (863) 267-35-10; + 7 (961) 417 18-88
Судебно-оценочные экспертизы по вопросам оспаривания кадастровой стоимости земельных участков
По вопросам оспаривания кадастровой стоимости земельных участков суды Ростовской области поручают экспертам ООО «Экспертное бюро» проведение судебных оценочных экспертиз по установлению рыночной стоимости земельных участков. При проведении судебно-оценочных экспертиз Эксперты проводят детальное изучение объектов исследования и расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляют с учетом индивидуальных особенностей(характеристик) земельного участка, в том числе учитываются ограничения(обременения) прав на земельный участок.
Некоторые примеры из нашей практики по проведению судебно-оценочных экспертиз.
— Экспертом проводилась судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка производственно-складского назначения, общей площадью 35 373 кв. м, расположенного в Советском районе г. Ростова-на-Дону. Исследуемый земельный участок имеет ограничения (обременения) прав – частные сервитуты (для обеспечения прохода и проезда через соседний участок и для других нужд собственников недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута), общей площадью 9 377 кв.м.
При определении стоимости земельного участка Экспертом был проведен расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитутов на земельном участке при единовременной выплате и рассчитана рыночная стоимость земельного участка за вычетом стоимости сервитутов. Учет ограничений (обременений) прав на земельный участок при расчете рыночной стоимости земельного участка, привел к значительному уменьшению рыночной стоимости земельного участка.
— Эксперту была поручена судебная оценочная экспертиза по расчету рыночной стоимости земельного участка, расположенного в г. Новочеркасске, общей площадью 711 873 кв.м.
Особенностью данного земельного участка является, то что земельный участок состоит из двух частей (единое землепользование) — общей площадью 665 166 кв.м и 46 707 кв.м. Указанные части исследуемого земельного участка обладают различными качественными характеристиками.
Для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка Экспертом была рассчитана рыночная стоимость по каждой составной части исследуемого земельного участка, с учетом индивидуальных характеристик составных частей земельного участка. Что позволило рассчитать объективную рыночную стоимость земельного участка.
Примеры вопросов, разрешаемых при проведении оценочной экспертизы:
Бюро предлагает услуги по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков
В соответствии с действующим законодательством для земельных участков в обязательном порядке определяется кадастровая стоимость, которая учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка. На практике кадастровая стоимость участков явно завышается и является несоразмерной по отношению к его рыночной стоимости, поскольку проводится методами массовой оценки стоимости без учета индивидуальных особенностей земельных участков.
Действующее законодательство предоставляет возможность оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и снизить кадастровую стоимость земельных участков до их рыночной стоимости.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению суммы уплачиваемого Вами земельного налога, размера арендной платы, выкупной стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости может происходить по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (на дату определения кадастровой стоимости). В этом случае необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от независимого оценщика. Если рыночная стоимость недвижимости, определенная согласно отчету об оценке, отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, необходимо представить положительное экспертное заключение соответствующей саморегулируемой организации оценщиков. При подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости будет принята рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная независимым оценщиком.
Мы предлагаем Вам следующие услуги, связанные с переоценкой кадастровой стоимости земельных участков:
Бюро независимых судебных экспертиз
На стороне Ваших интересов
Оценочная экспертиза
Оценочная экспертиза — профессиональная услуга, предоставляемая с целью выдачи заключения относительно рыночной или иной стоимости объекта оценки. Это может быть исследование, заказанное физическим и юридическим лицом с целью определения рыночной или другой стоимости объекта оценки, проводимое с различными целями. Обязательная независимая оценочная экспертиза предусмотрена ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценочная экспертиза может быть назначена в случае нанесения объекту экспертизы ущерба, с целью определения его «новой» стоимости и нанесенного материального ущерба и т.д. Оценочная экспертиза может быть проведена на добровольных началах или по определению суда или по поручению государственных правоохранительных органов с целью установления настоящей стоимости объекта оценки по сравнению с заявляемой (декларируемой). В первом случае обычно определяется стоимость имущества для акционирования, получения страхового полиса, реструктуризации и др. Также начала практиковаться добровольная оценка наследуемого имущества для возможного его раздела или компенсации доли, и оценка ущерба в ряде страховых случаев. Мы проводим судебные экспертизы по оценке недвижимого имущества, земельных участков, акций, долей, паев участников в уставном капитале предприятий, автотранспорта, оборудования, дебиторской задолженности.
Оценочные экспертизы необходимы в случаях:
- У Вас возникли сомнения в достоверности Отчета об оценке, выполненного организацией или предпринимателем;
- Вы не знаете рыночной стоимости, принадлежащей Вам собственности для подачи искового заявления в суд или наличии имущественного спора в суде в следующих ситуациях:
- при разделе совместно нажитого имущества супругов;
- при выходе из общества с ограниченной ответственностью;
- при нанесении ущерба, связанного с повреждением объектов;
- при изъятии объектов для государственных нужд;
- при вступлении в наследство и др.
- Оценка недвижимости;
- Оценка транспортных средств;
- Оценка оборудования;
- Оценка бизнеса, оценка предприятий, оценка компаний;
- Оценка ценных бумаг;
- Оценка нематериальных активов (НМА) и объектов интеллектуальной собственности.
- Оценка ущерба автомобиля.
- Судебная оценка жилой недвижимости (квартиры, доли квартир, дома, коттеджи, виллы);
- Судебная оценка коммерческой недвижимости (офисы, склады, гаражи, строения, сооружения);
- Судебная оценка машин и оценка оборудования, в т.ч. гражданского, промышленного и медицинского назначения;
- Судебная оценка долей в праве собственности на недвижимость и квартиры;
- Судебная оценка земли (оценка земельных участков) различного назначения;
- Судебная оценка имущества и ущерба имуществу граждан и организаций;
- Судебная оценка объектов незавершенного строительства;
- Судебная оценка аренды (арендной ставки) недвижимости;
- Судебная оценка и автоэкспертиза автомашин;
- Рецензирование судебных оценочных экспертиз.
- Оценка недвижимости
- Оценка бизнеса
- Оценка предприятия
- Оценка незавершенного строительства
- Оценка земельных участков
- Оценка ущерба от пожара (залива)
- Оценка ценных бумаг
- Оценка транспорта
- Оценка объектов интеллектуальной собственности
- Земельные участки, находящиеся во владении частных или юридических лиц.
- Объекты, неотъемлемо закрепленные на земле – здания, постройки, сооружения, объекты незавершенного строительства и так далее.
- Участки недр.
- Морские суда, а также суда, имеющие хождение по внутренней акватории (реки, озера и пр.).
- Летательные аппараты.
- Объекты, предназначенные для использования в космосе.
- Предприятие с имущественной точки зрения, то есть в качестве системы имущественных объектов.
- Методы, базирующиеся на сравнительном подходе.
- Методы, использующие доходный аспект участка.
- Методы, исчисляющие стоимость исходя из затратной стороны объекта.
- Железнодорожный транспорт.
- Воздушный транспорт.
- Водный транспорт.
- Автомобильный транспорт.
- Если необходимо заложить имущество для получения кредита.
- При разделении имущества (при разводе, наследовании и так далее).
- Требуется установить ущерб, причиненный в результате ДТП.
Оценка собственности позволяет владельцу определить ее реальную рыночную стоимость, что помогает эффективно ей распорядиться. Оценка стоимости имущества (собственности), которую производят наши специалисты, является объективной и соответствует законодательству РФ и всем стандартам оценочной деятельности.
Оценка является эффективным инструментом для оптимизации налогообложения на имущество (собственность), для получения кредитов и прочих видов финансирования под его залог, для управляющего состава компаний и организаций с целью более продуктивной работы компании и роста её прибыли.
Оцениваемое имущество подразделяют на следующие виды:
Независимая оценка ущерба необходима для объективного определения размера материального возмещения виновной стороной стороне пострадавшей в результате преднамеренных или неумышленных действий, с последующим возмещением стоимости ущерба.
Наиболее распространенным видом оценки ущерба является:
Оценка недвижимости — это процесс определения реальной рыночной стоимости зданий, помещений, сооружений, земельных участков и других аналогичных объектов, перемещение которых не возможно без нанесения ущерба. Мы владеем всеми необходимыми знаниями, имеем опыт и специальные навыки для качественного оказания оценочных услуг.
Оценочная экспертиза
Оценочная экспертиза – это особый вид экспертной деятельности, целью которого является определение стоимости различных объектов в денежном выражении. Стоимость может определяться как рыночный показатель, а также согласно определенным критериям. Может определяться номинальная стоимость объекта – например, если стоимость объекта недвижимости производится по учету стоимости строительства, то есть стоимости стройматериалов и работ, не учитывая коммерческую привлекательность объекта, например расположение в престижном районе города или историческую (культурную) ценность. Рыночная стоимость объекта означает ту сумму денег, которую в наибольшей вероятностью можно было бы получить за оцениваемый объект при его сегодняшней продаже.
К оценочной экспертизе прибегают перед продажей каких-либо объектов, чтобы выставить их по оптимальной стоимости. Перед покупкой различных объектов, особенно зданий и сооружений, также проводят экспертную оценку, чтобы не переплатить в процессе совершения сделки. Также широко распространена судебная оценочная экспертиза, необходимая для разрешения различных спорных ситуаций, решать которые приходится в судебном порядке, например, при любых действиях, связанных с объектами незавершенного строительства. К судебному оценочному исследованию прибегают также при разделе имущества в ходе развода, распределения наследства и так далее. Еще одна сфера, где широко применяется судебная оценочная экспертиза, это процессы банкротства, когда надо оценить оставшиеся активы организации, объявляющей себя банкротом.
Оценочная экспертиза в большинстве случаев проводится специалистами в области экономики. Для оценки сложных объектов могут привлекаться профессионалы из других областей. Например, оценка незавершенного строительства, недвижимости, подсчет ущерба, причиненного в результате различных происшествий, проводится в сотрудничестве с экспертами, специализирующимися на строительно-технических исследованиях. Соответственно, оценка транспорта требует присутствия эксперта в области автотранспортной экспертизы. А вот при определении стоимости объектов интеллектуальной собственности может возникнуть необходимость привлечения специалистов в области культурологи, авторского права, лингвистики и так далее – в зависимости от принадлежности к той или иной области исследуемого объекта.
Основные направления оценочной экспертизы
Строго говоря, оценке подлежит любой предмет, который можно продать или купить, в том числе объекты интеллектуальной собственности, произведения искусства и литературы, ценные бумаги. Кроме того, оценить можно даже такое понятие, как ущерб, например, оценка экономических потерь, возникших в результате пожара, наводнения, залива водой и других происшествий. Определить актуальную рыночную стоимость можно практически для любого объекта, относительно которого возникла спорная ситуация, а также, если его хочется продать или купить. Наиболее популярными видами экспертной оценки являются:
Оценка бизнеса
Оценка бизнеса определяет рыночную стоимость и коммерческую привлекательность компаний, работающих на рынке. Бизнес – достаточно широкое понятие, которое может включать в себя как небольшую организацию, имеющую штат в несколько человек, так и целые направления и отрасли предпринимательства – крупные холдинги, сети предприятий, магазинов, объектов из сферы услуг. Оценка производится по совокупной стоимости все ресурсов компании – земли, имеющихся объектов недвижимости, наличных запасов сырья или товара, производственной мощности и так далее. Данный вид оценочной экспертизы востребован как в среде инвесторов, так и у клиентов компаний. Точно так же, сама организация, планирующая расширение или привлечение новых инвесторов может провести оценку бизнеса, для определения уровня собственной коммерческой привлекательности. Очень часто руководители компаний прибегают к открытой публикации результатов оценки бизнеса – с целью повышения доверия к себе со стороны клиентов и партнеров. В процессе оформления банкротства или любых других судебных разбирательств также требуется определение стоимости бизнеса в целом или его отдельных активов.
Оценка предприятия
Оценка предприятия понимается чуть более специализированно, нежели оценка бизнеса. Цель оценочной экспертизы в данном случае – определение стоимости конкретного хозяйствующего субъекта, действующего обособленно. Оценка предприятия применяется в самых различных отраслях экономики, начиная от медицины и информационных технологий, и заканчивая сложными сырьевыми добывающими и обрабатывающими корпорациями. Данный вид оценочной экспертизы используется в том числе для диагностики текущего экономического состояния предприятия с целью повышения эффективности его работы, в ходе судебного разбирательства, а также в преддверии различных манипуляций с компанией – продажи, слияния, ликвидации и так далее.
Оценка недвижимости
Эта разновидность оценочной экспертизы устанавливает рыночную стоимость самых разнообразных объектов недвижимости, к которым относятся:
Стоимость данных объектов оценивается с точки зрения вложенных в их постройку средств, привлекательности расположения и экономического потенциала, то есть возможности извлечения прибыли от эксплуатации данного недвижимого имущества.
Оценка незавершенного строительства
Оценочная экспертиза в области незавершенного строительства является одним из самых сложных исследований в данной области. Дело в том, что при подсчете стоимости незаконченного строительного объекта учитываются не только все аспекты, имеющие значение при оценке недвижимости, но и такие показатели, как износ и обветшание завершенных частей строительства, возможность завершения объекта без значительной реконструкции, необходимость ликвидации (разрушения) частей объекта для получения возможности завершения объекта, и так далее. Это довольно популярный вид оценочной экспертизы, так как покупка недостроенного сооружения может быть вполне удачной инвестицией, при условии низкой стоимости объекта и небольшого количества дополнительных работ, требуемых для окончания его возведения.
Оценка земельных участков
Существует довольно большое количество методов определения стоимости земельного участка. Данные методы принято классифицировать в зависимости от генерального способа оценки земельных участков. Все методы можно разделить на три большие подгруппы:
Подход исчисления стоимости и конкретный метод выполнения данного вида оценочной экспертизы выбирают, исходя из целей и задач исследования, а также на основании особенностей исследуемого объекта.
Оценка ущерба от пожара (залива)
Оценка ущерба от пожара (залива) является одним из наиболее популярных видов оценочной экспертизы, потому что постоянно возбуждается множество дел по возмещению данного вида ущерба. Экспертизе подлежат любые жилые и нежилые недвижимые объекты. Наиболее часто оценка производится в отношении квартир в случае залива, а также квартир и частных домов в случае пожара. Стоимость нанесенного ущерба – необходимый показатель, требующийся при обращении в суд, так как на его основании исчисляется сумма компенсации, выплачиваемой виновной стороной или страховой компанией, если жилье или иное недвижимое имущество было застраховано.
Оценка ценных бумаг
Оценка ценных бумаг производится как часть оценочной экспертизы в отношении стоимости предприятия или бизнеса, а также осуществляется как обособленное исследование, необходимое при любых действиях с ценными бумагами – внесения их в уставной капитал организации, купли-продажи, оформления залога под получение кредитных средств и так далее. Определение стоимости производится в отношении акций, облигаций, векселей, опционов, фьючерсов, и пр. Ценные бумаги, подлежащие оценке, могут быть выпущены организациями и предприятиями, финансовыми институтами, а также государством. Наиболее простая процедура оценки существует для ценных бумаг, котирующихся на открытом рынке. Для ценных бумаг, не имеющих биржевых котировок, используются специальные экономические методы, базирующиеся на анализе существующей конъюнктуры рынка ценных бумаг, требующие высокого уровня компетенции специалиста, проводящего оценочную экспертизу, и значительного экспертного опыта.
Оценка транспорта
Установление стоимости транспортного средства проводится как самостоятельное исследование, а также в комплексной оценке всего имущества, находящегося во владении. Под транспортными средствами понимают следующие объекты, предназначенные для перемещения пассажиров или грузов:
Оценочная экспертиза в отношении транспортных средств производится в следующих случаях:
Оценка объектов интеллектуальной собственности
Оценка объектов интеллектуальной собственности по праву занимает место одного из самых интересных и неоднозначных видов оценочной экспертизы. В ходе определения стоимости объекта интеллектуальной собственности приходится рассматривать множество аспектов существования и последующего применения данного объекта, а также возможности извлечения из его применения финансовой или иной выгоды. На сегодняшний день в экспертной практике существует несколько подходов к данному виду исследований. Нужный подход и метод определяется в зависимости от природы самого объекта, а также от поставленных перед экспертом задач и вопросов. К объектам интеллектуальной собственности произведения искусства, науки, изобретения, товарные знаки, промышленные образцы и полезные модели. Оценка производится специалистами в области права, экономики, а также той сферы деятельности, к которой относится оцениваемый объект.
Правовые аспекты осуществления оценочной экспертизы
Деятельность специалиста в области оценки различных объектов собственности лежит в поле общей экспертной деятельности и регулируется законодательством, общим для предоставления данного вида услуг. Оценочная экспертиза может производиться независимыми организациями согласно Постановлению Правительства РФ от 31 марта 2012 года, регламентирующему порядок проведения негосударственной экспертизы.
Эксперт, проводящий оценочную экспертизу, ставит личную подпись под сформулированным им экспертным заключением и несет личную ответственность за содержащуюся в нем информацию. Ответственность эксперта в случае дачи ложных показаний во время выступления в суде или за составление заведомо ложного экспертного заключения закреплена в статье 307 Уголовного кодекса РФ.