Кредит под залог недвижимости не платить

Кредит под залог имущества: чем грозит неуплата?

Кредитование в последние годы стало слишком сильно востребовано среди населения России. Банковские займы позволяют совершить любую дорогостоящую покупку именно тогда, когда необходимо. Это очень большой плюс, так как больше не приходится откладывать деньги в течение длительного времени. В линейках кредитных программ банков можно найти подходящие условия для каждого желающего оформить заем. Но самые выгодные договора кредитования можно найти только среди программ, условиями которых предусмотрено предоставление залогового имущества заемщиком. Ведь любой заем должен быть обеспечен гарантиями возврата, а самая лучшая гарантия — это имущество, предоставленное в качестве обеспечения.

Главное условие — залог должен быть ликвидным. Самое распространенное обеспечение кредита, обладающее всеми необходимыми качествами и отличной ликвидностью — это недвижимое или движимое имущество. Наиболее часто кредиты оформляют под залог недвижимости, например, дома, квартиры или дачи, и автомобиля. В качестве залога при оформлении крупной суммы денег больше подходит недвижимость, так как её оценочная стоимость довольно высока. Ведь именно от стоимости залога зависит сумма кредита, которую может выдать банк.

Но любой кредит нужно платить, особенно крупный и обеспечением которого является имущество заемщика. Ведь залог нужен для того, чтобы в случае невозврата долга банк смог реализовать его в счет погашения кредита. Поэтому прежде чем оформлять ссуду под залог имущества следует хорошо подумать о возможностях её возвращения. Зачастую поспешные решения приводят к потере собственности, предоставленной в качестве залога банку.

Обстоятельства, при которых банк может расторгать договор залогового кредита. Изъятие имущества заемщика банком — самая крайняя мера, применяемая только в том случае, если все другие попытки вернуть кредитные средства прошли безрезультатно. Банк имеет право потребовать досрочно вернуть деньги, предоставленные под залог имущества в полном объёме в нескольких случаях. К ним относятся следующие пункты закона о залоговых кредитах.

• Если банку стало известно, что клиент скрыл от него факт того, что имущество, выступающее в качестве залога, обременено правами других лиц, например, одновременно является залогом у другого кредитора.

• В случае с недвижимостью при ипотеке, когда заемщик нарушил правила ремонта жилья или когда в результате халатного отношения оно стало непригодным для проживания.

• Нарушение обязанностей по страхованию залогового имущества.

• Если заемщик решит продать имущество, выступающие в качестве обеспечения по кредиту, не проинформировав банк и не получив его одобрения.

• При неуплате заемщиком ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо когда он нарушает сроки их осуществления, более чем три раза за год.

Возможные варианты развития событий. Столкнувшись с одной из вышеперечисленных ситуаций, кредитор обладает законным правом потребовать от заемщика досрочного погашения кредита. Безусловно, ни один банк не ставит перед собой цель отобрать собственность клиента. Именно по этому ситуации, когда заемщик лишился квартиры из-за нарушения правил ремонта или страхования практически не встречаются, а вот отсутствие внесения платежей может действительно сильно повлиять на отношение банка к клиенту.

Если просрочки носят разовый характер, то, скорее всего, специалисты банка ограничатся предупреждением, а вот если неуплата стала системной, вполне возможно, что банк попросит заемщика погасить всю задолженность. Соответственно, при удовлетворении этих требований отношения с банком заканчиваются – заемщик останется при своей собственности, кредитор получит назад ранее выданные денежные средства, а также проценты за пользование ими. Если же клиент не имеет возможности вернуть долг в полном объеме, то дальнейшие отношения с банком будут развиваться в негативном ключе, что может привести к судебным разбирательствам и потере собственности.

Как банки забирают залог? Кредиторы достаточно терпеливы и, прежде чем, забирать оставленное в залог имущество, стараются уговорить заемщика вернуть долг. Но бывают случаи, когда многочисленные попытки связаться с недобросовестным клиентом и договориться об оплате проходят безрезультатно. В случаях когда кредит под залог имущества не выплачивается банк, чтобы вернуть долг, вынужден продать заложенное имущество. Он обращается в суд, по решению которого залог продают с публичных торгов. Порядок торгов определяется законом.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. Различие между ними заключается в том, что выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную цену, а по конкурсу — лицо, которое по решению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Имущество, предназначенное для реализации, подлежит обязательной оценке. Как правило, такая оценка производится по рыночным ценам, действующим на день исполнения административного документа.

Как защитить свою собственность от кредитора? Единственной возможностью, позволяющей избежать ситуации, когда банк забирает залоговое имущество за долги, является ее предупреждение. Для этого клиент, как минимум, должен быть полностью уверен в своих финансовых возможностях. Если все таки кредит платить не получается, ведь в жизни может случиться все, что угодно, категорически не рекомендуется скрываться от кредиторов и не отвечать на звонки. С банком всегда можно договориться: возможно, он даст отсрочку.

В крайнем случае, ведя регулярные переговоры с банком, можно немного потянуть время. Может быть тяжелая финансовая ситуация изменится к лучшему и появится возможность оплатить задолженность. Но в таких случаях следует подготовиться и к оплате неустоек или штрафов.

Нюансы кредитования под залог недвижимости

Ситуации, когда нам оперативно требуется существенная сумма денежных средств, возникает довольно часто. И не всегда помощь родственников или личные сбережения позволяют решить нам насущные финансовые вопросы в полной мере. В подобных случаях единственным способом решения проблемы является обращение в банковскую организацию с целью оформить там кредит.

Нюансы кредитования под залог недвижимости

Финансовые организации предоставляют необходимую сумму при подтверждении платёжеспособности заёмщика. В случае, если претендент на получение кредита не может предоставить в банк, по какой-либо причине, финансовые документы, подтверждающие его способность своевременно выполнять взятые платёжные обязательства перед кредиторами, а получить кредит необходимо в сжатые сроки, банковская организация предлагает кредитную программу под залог недвижимости. Банки выдают потенциальным клиентам крупные займы, а недвижимость в этом случае служит гарантией возврата денежных средств.

Под залог какой недвижимости могу выдать кредит?

Несмотря на простоту оформления кредитов под залог недвижимости для потенциальных клиентов банк выдвигает специальные требования, которые важно иметь в виду при принятии решения о получении займа по данной программе.
Следует учесть, что сложившаяся практика предоставления банками кредитов под залог недвижимости ориентирована, прежде всего, на выбор в качестве залогового обеспечения недвижимости, расположенной в столичных и региональных центрах, городах, а не в сельской местности. Иными словами, при рассмотрении вопроса о предоставлении потенциальному клиенту крупного кредита, банковская организация, вероятнее всего, примет положительное решение в том случае, если в качестве залогового обеспечения будет предложена более ликвидная недвижимость (например, квартира в городе), а не небольшой дом в сельской местности. Во втором случае весьма вероятно, что финансовая организация откажет в предоставлении кредита, либо предложит существенно ужесточённые условия займа.

Понятно, что такой подход вызван объективными причинами, связанными с существенными потенциальными трудностями с продажей залоговой недвижимости в сельской местности и потерей её стоимости при продаже, которые могут возникнуть. Кроме того, важно иметь в виду, что вопрос о предоставлении кредита банковская организация будет принимать с учётом наличия у потенциального заёмщика документов о праве собственности на объекты недвижимости. Определяющую роль играет факт наличия в собственности заёмщика иной недвижимости (квартиры, дома), помимо недвижимости, предоставляемой под залоговое обеспечение. Это связано с тем, что снижаются риски для банка в том случае, если у заёмщика возникнут проблемы с погашением кредита и выселить заёмщика ввиду отсутствия у него другого жилья будет очень непросто.

Потенциальному клиенту необходимо знать и учитывать два важных обстоятельства, при оформлении заявки на получение кредита под залог недвижимого имущества:
— недвижимость, предоставляемая банку в качестве залогового, должна находиться в его индивидуальной собственности;
— недвижимость должна обладать хорошей перспективой её продажи по цене, близкой к рыночной.

Особенности банковского кредита под залог недвижимости

При всей простоте кредитных программ предоставляемых под залог недвижимости, как это может показаться на первый взгляд, существует ряд особенностей. Именно при оформлении данного вида кредита потенциального клиента ждут ряд тонкостей и нюансов. Неоднозначность залоговых программ кредитования заключается в том, что при наличии целого ряда преимуществ, таких как возможность получить значительную сумму денежных средств в довольно сжатые сроки и не доказывать при этом банку свою платёжеспособность (читайте подробнее про оценку кредитоспособности заёмщика), существуют определённые особенности, регулирующие условия кредитного договора. Так, банковской организации необходимо усилить страховку со стороны потенциального клиента, чтобы учесть риски, связанные с невозможностью выполнения заёмщиком долговых обязательств.

По сравнению с беззалоговой программой кредитования, займ под залог недвижимости предоставляет более выгодные условия кредитования, к примеру, сниженная процентная ставка. Кроме того, весомым преимуществом данной программы является предоставление финансовым учреждением существенно более крупной суммы денежных средств по сравнению с потребительским кредитом по беззалоговой схеме. Это связано с тем, что банковская организация в случае оформления кредита под залог недвижимости исходит из оценочной стоимости, предоставленной в залог недвижимости.

Что необходимо знать заёмщику?

Но заёмщик должен знать и четко понимать, претендуя на получение кредита наличными под залог недвижимости, он идёт на определённые риски. В случае возникновения у заёмщика обстоятельств, препятствующих выполнению долговых обязательств, недвижимость (квартира, дом) может быть продана банком в счёт погашения предоставленного займа. Рекомендуем прочесть, как банк проводит взыскание кредитной задолженности и могут ли забрать имущество за долги?

И, наконец, потенциальным клиентам банка следует помнить, что предлагаемая банком программа кредитования под залог квартиры или дома, при всей своей неоднозначности, является удобным и гарантированно безопасным способом, а в ряде случаев – единственной возможностью, получить в сжатые сроки большую сумму денег на свои личные цели.

Кредит под залог недвижимости

Иногда случается такая ситуация, когда деньги срочно нужны, причем немалая сумма, а занять не представляется возможным. Банки в кредитовании отказывают, у друзей, знакомых, родственников таких денег от родясь не бывало. И очень часто в голову приходит мысль: взять кредит под залог квартиры или иной недвижимости. Причем, осуществить такое желание труда не составит, ведь немало банковских и небанковских финансовых компаний предлагают выдать займы с обеспечением под залог недвижимости. Отличный выход, не правда ли? И многие люди спешат оформить заем под залог недвижимости, совершенно не задумываясь о том, что будет, если.

А что же может произойти, если выплачивать залоговый кредит или заем не будет возможности? Надеяться на то, что Вашей заложенной квартиры Вас никто не лишит, не стоит. Не стоит также наивно полагать, что спасением могут стать малолетние дети, уж с ними точно никто на улице не оставит! Да нет, все не так, как можно рисовать в своих фантазиях. Если уж родители не подумали о собственных детях, отдавая квартиру в залог, причем в залог за сумму, мизерную, в сравнении со стоимостью квартиры, то финансовые сотрудники или приставы, тем более, не станут размышлять, если кредит не будет оплачен. Квартиру заберут и никого, поверьте, волновать даже не будет, где останется семья — на улице, или на даче (если повезет).

Кредит под залог недвижимости не лучший вариант для облегчения финансовых затруднений. Уж лучше сразу продать квартиру, решить материальные проблемы, а на остатки купить какую-нибудь комнатку, с видом на. нет, не на море, конечно же. Видите ли, если денег нет, то брать кредит под залог недвижимости, как минимум, глупо, если даже не безумно. Поверьте, проблемы так просто не решаются и когда платить по кредиту будет нечем, банк или иная финансовая компания обратится в итоге в суд, а суд, по закону, лишит должника собственного жилья, даже если оно у него единственное. Никто не виноват — сам подписал договор залога, сам и отвечай.

Приведу пример из личной жизни, специально для читателей сайта SpasFinans.ru. Лет десять назад мой сосед взял заем под залог своей однокомнатной квартиры, срочно нужны были деньги, причем заем был смешной, стоимость, если что балкона от квартиры, но в залог оставил квартиру! Думал он, что решив одноразовую проблему с финансами, он быстренько найдет работу и выплатит весь заем за короткий срок. Но не тут-то было. Не везло ему никак с работой, ну бывает, то найти не мог, то нашел, отработал месяц, и остался без работы и без оплаты, а время шло, даже бежало в данном случае, долг не возвращался, штрафы накапливались, ну а уже через год остался наш сосед на улице, да ладно бы один, а он ведь сына еще воспитывал, и пошли вместе с сыном по вокзалам ночевать, потом ребенка родственники забрали, а он еще пару лет на улице буквально жил, ночевал где придется, пока не нашлась добрая женщина, и его и сына и приютила. Но здесь история со счастливым концом, а как быть, если никто не приютит, посмотрите на бомжей, думаете, как они до такой жизни дошли? Многие именно так. Мне приходилось общаться с такими людьми, и поверьте, история у каждого до боли знакомая.

Подумайте сотню раз перед тем, как решиться оформить кредит под залог недвижимости, тем более, если это Ваше единственное жилье. Лучше не рисковать. Ну рассудите сами, почему под залог недвижимости займы можно получить совершенно с любой кредитной историей, доступно это даже безработному! Причем серьезные банки не активно идут на кредитование под залог квартир, а вот некие организации только этим и занимаются, потому что изначально их бизнес рассчитан на то, чтобы приобретать жилье у граждан по бросовой цене, а затем реализовывать его в разы дороже, да еще и деньги какие-то все равно заемщик какое-то время выплачивает.
Я понимаю, что если человек что-то для себя решил, переубедить его бывает очень сложно, но хотя бы прочтите истории кредитных должников на нашем сайте и только после этого принимайте решения.

Если статья «Кредит под залог недвижимости» Вам помогла, поделитесь с друзьями:

Кредит под залог недвижимости не платить

&nbsp10 способов получить деньги. И их не возвращать

Вам срочно потребовалась приличная сумма? Но, порывшись в собственной памяти, вы вряд ли сможете отыскать дядюшку-миллионера или разбогатевших друзей детства, готовых расстаться — пусть и на время — с большими деньгами только из любви к вам.
А если прибегнуть к ставшей традиционной схеме получения кредита под залог недвижимости?
Как и в любой схеме, в этой тоже есть свои недостатки. И самым существенным из них может оказаться потеря жилья. Вы можете этого избежать.

Ипотека, ипотека, а я маленький такой.
Не спешите сразу отказываться и кричать, что за всю свою честно прожитую жизнь вы не нажили ничего, кроме болезней. А жилье, собственником которого вы являетесь? Квартиру можно заложить. И получить в банке ипотечный кредит.

Ипотека — обязательства по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, обеспеченные залогом земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества.

Кстати говоря, предмет залога, то есть ваша квартира, может вам и не принадлежать. Ее собственниками могут быть ваши знакомые или родственники. Владельцы квартиры как бы подписывают за вас документы. И обязуются тем самым в случае, если кредит вы не вернете, отдать за ваши долги свое имущество. И такие случаи действительно встречаются.
Еще три года назад желающих как взять, так и дать кредит под залог квартир было много. Но со временем стали вырисовываться определенные трудности. Например, с получением «бешеных» процентов от предпринимательской деятельности и, как следствие, с погашением кредита.

Александр Северский, начальник риэлторского отдела Русского акцептного банка:
— Из 230 договоров о залоге квартир, заключенных в 94-96 году, около 30 были проблемными. И это достаточно существенно, если учесть то, что за каждой заложенной квартирой стояли ушедшие из оборота банка деньги. 10 дел уже решились в пользу банка, 20 — в стадии рассмотрения. Четыре квартиры (на общую сумму $ 250 000) арестованы, но в них продолжают жить люди. Эти квартиры нельзя продать, а тяжба длится уже 7 месяцев. Из всех квартир безвозвратно утеряны только две, но это за 1994 год.

Ремонт опасен для кредита
У банка, который выдал вам кредит, есть немалые права по контролю за заложенной вами квартирой.
Так, банк вправе в любой момент направить к вам своих сотрудников. А уж они посмотрят как вы пользуетесь заложенной недвижимостью (будь-то дом, квартира или земельный участок).
Вы хотите улучшить свои жилищные условия и сделать, например, капитальный ремонт в заложенной квартире? Не стоит. Ведь банку о ваших намерениях ничего не известно, и банкиры могут решить, что вы ухудшаете или вовсе разрушаете «предмет залога». И помните, что сотрудник банка должен быть желанным гостем всегда (это на случай, если вы решите не пустить его в квартиру).
Подобные действия с вашей стороны дадут банку полное право потребовать, чтобы вы возвратили кредит досрочно.
Банк может поступить так же, если вы не застрахуете свою квартиру или землю по полной стоимости.
А если стоимость квартиры превышает размер кредита? Значит застраховаться вы должны на сумму кредита. И не ниже.
Вы передали квартиру банку, а он не выполняет аналогичных «имущественных» обязанностей. У вас тоже есть право потребовать прекращения залога. Правда, вам нужно доказать, что нарушения со стороны банка создают угрозу для вашей собственности.
Банк может поинтересоваться и тем, как вы собираетесь потратить кредитные деньги. Но такая практика принята не везде.

Это банки проходили.
Леонид Сватков, сотрудник кредитного отдела Русского кредитного банка:
— Наш банк более 2,5 лет работает с кредитованием под залог недвижимости. За этот срок было заключено около 250 сделок. Но и в этом довольно стабильном бизнесе существуют свои проблемы. Например, недобросовестные клиенты, с которыми приходится судиться.

«Д»:По какому поводу?
Л. С.: Мошенничество. Банк не может с этим мириться, и нам иногда приходится обращаться в правоохранительные органы с просьбой о возбуждении уголовного дела.
Сейчас в производстве 3 таких дела. Люди, берут у нас кредит, заведомо зная, что их квартира не совсем «чистая». Например, имеет какие-то ограничения на отчуждение, или на оформление сделки залога, или на продажу с аукциона. И плюс к этому — документация на такую квартиру. Документ существует, но каким образом он был получен — неизвестно.
«Д»: Но ведь есть методы проверки не только документов, но и личности клиента.
Л. С.: Да, у нас есть служба безопасности, которая проверяет каждый кредит и каждого клиента. Но и здесь есть нюансы. К примеру, дети. В Гражданском кодексе существует понятие «пользователя». К примеру, ребенок не прописан в квартире, не вписан в лицевой счет и не является собственником квартиры. Но есть люди, которые только на основании того, что ребенок пользуется жилплощадью, пытаются отсудить себе квартиру назад. То есть не дают реализовать квартиру с целью погашения кредита.
«Д»: А как определить «пользовались» квартирой или нет? Или тут решающую роль играют показания соседей, которые три раза видели ребенка на лестничной площадке?
Л. С.: Фактически, да. И это практически нельзя проверить. Нам приносят «чистый» пакет документов, и о существовании детей, которые не вписаны даже в паспорт, мы, разумеется, не подозреваем. Но когда приходит час расплаты, они вдруг появляются. Законодательство, что вполне справедливо, принимает сторону ребенка. Его нельзя лишать жилплощади.
Так что пока дело такого рода рассматривают в суде, мы подаем апелляции. Правда, по некоторым делам уже вынесено решение.
«Д»: В пользу банка?
Л. С.: В пользу обеих сторон. В любом договоре записано, что при условиях, неоговоренных в данном договоре, возможен компромисс.
«Д»: И какой, например?
Л. С.: В основном мы договариваемся с клиентом о том, что банк удовлетворяется возвратом кредита и процентов по нему без штрафных санкций, которые за время судебного процесса существенно возрастают.
«Д»: А встречались ли вам нетрадиционные способы мошенничества?
Л. С.: Недавно мы столкнулись с очень необычным способом, когда один человек продал квартиру другого. Все бы ничего, но эти люди были очень похожи. И вот мошенник закладывает у нас квартиру, забирает деньги и исчезает. А через некоторое время появляется настоящий хозяин и предъявляет претензии. И действительно, лично он ничего не закладывал, от его имени действовал мошенник. Хозяин квартиры заявляет, что потерял весь пакет документов в электричке в 12 часов ночи. А некто этим воспользовался. Мы считаем, что это мошенничество.
«Д»: А как насчет предварительного сговора?
Л. С.: Установить это невозможно. Потому что невозможно найти самого человека, который заложил у нас квартиру. И нотариус, и Департамент муниципального жилья (ДМЖ) — везде все чисто. Проверяем в паспортном столе — фотографии полностью соответствуют. Но на суде мы заняли позицию, что именно реальный владелец заложил у нас квартиру. Суд длится уже полтора года, но решения пока не вынесено.
«Д»: Но ведь квартира гораздо дороже суммы кредита. Почему же банк так заинтересован именно в возврате последнего?
Л. С.: Банк заинтересован в стабильном нерисковом кредитовании. Ведь намного выгоднее на обороте кредита получить стабильные деньги.
«Д»: Каков принцип оценки жилья при выдаче кредита?
Л. С.: Оценивают стоимость независимые эксперты. Размер кредита составляет примерно 70% от рыночной стоимости квартиры. Бывают случаи, когда выдается не максимальная сумма кредита. То есть люди берут деньги на дело. И берут ровно столько, сколько им нужно, исходя из того, что они могут реально вернуть.
«Д»: Какая у вас ставка?
Л. С.: 36% годовых. И нужно иметь очень хороший стабильный бизнес, чтобы выплачивать такие высокие проценты.
«Д»: Были ли в вашей практике случаи повторного обращения клиентов за кредитами?
Л. С.: Конечно. У нас есть клиенты, которые постоянно кредитуются уже на протяжении двух лет. Обычно мы выдаем кредиты на полгода, и клиенты, погасив кредит, берут его снова. Естественно, мы идем навстречу постоянным клиентам.
«Д»: А если клиент не смог вовремя погасить кредит?
Л. С.: В зависимости от ситуации через риэлторские компании, аукционы, с судебных торгов реализуется его квартира и кредит погашается.
«Д»: Кто проводит торги?
Л. С.: Судебный исполнитель.
«Д»: Что заставляет людей идти на залог квартир
?
Л. С.: На мой взгляд, здесь есть две категории людей. Первые — это уверенные в своих силах бизнесмены, которым кредит необходим для того, чтобы начать свое дело. Они могут знать, что возможно и не отдадут деньги в срок, но они им нужны на что-то конкретное.
Вторая категория — это начинающие предприниматели, до конца не уяснившие, для чего же конкретно эти деньги им нужны. Игроки своего рода.
Но у нас есть требование: у клиента должно быть альтернативное жилье. Если он не смог расплатиться и квартира перестает быть его собственностью, то он не должен стать бомжем. Это наш принцип.
И еще одно наше условие: человек не должен проживать в заложенной квартире.

Согласно пункту 8 Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» N 293 от 28 февраля 1996 г. в договоре об ипотеке не может предусматриваться ограничение права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке, следовательно залогодатель и члены его семьи вправе проживать в заложенной квартире или доме, быть там зарегистрированными по месту жительства (прописанными).

. А это им не задавали
Но вы можете получить деньги в счет кредита и оставить свою квартиру, особняк или земельный надел при себе и другими способами. А их предостаточно.
И отследить эти способы банки не в состоянии. Ведь никто не может гарантировать того, что сделок, которые нельзя признать недействительными, не существует в природе. При известной сноровке недействительным можно признать все что угодно — от кредитного договора до любых сделок по приобретению жилья.
Но начнем с того, что кредитный договор вам признавать недействительным невыгодно. Ипотечные кредиты выдаются под весьма небольшой процент (около 35% годовых), а при признании кредитного договора недействительным заплатить проценты по нему вы будете обязаны. Но уже по ставке Центробанка, которая на сегодня составляет 80 % годовых. Это очевидно невыгодно. Поэтому все усилия следует сосредоточить на признании недействительным договора залога, а не кредита.
Так есть ли способы не гасить кредит и сохранить квартиру?
Разумеется. В основном они сводятся к тому, чтобы закладываемая квартира не была «чистой». Тогда у вас будут основания для признания недействительным договора залога. Находятся люди, имеющие права на эту квартиру, но неизвестные на момент заключения договора залога. А после выдачи ипотечного кредита они «неожиданно» объявляются и в судебном порядке признают договор залога недействительным. Так как этот договор нарушил их права.

Способ первый. Брачный
Этот способ использовала, например, г-жа Острова.
Она была членом ЖСК и выплачивала паевые взносы. После полной выплаты пая она оформила свидетельство о собственности на кооперативную квартиру и взяла под залог этой квартиры кредит.
А когда пришла пора возвращать кредит, объявился ее супруг. Г-н Остров предъявил иск в суд о признании за ним права совместной собственности на квартиру г-жи Островой. Ведь пай выплачивался за счет совместно нажитых «брачных» денег.
Разумеется, иск г-на Острова был удовлетворен, а поскольку его согласия на залог получено не было, то был признан недействительным и договор залога. Тем временем в Департаменте муниципального жилья квартира уже не числилась заложенной и хитроумные супруги весьма быстро ее продали. Банк остался ни с чем.
Единственный недостаток этого способа в том, что вас могут признать злостным неплательщиком кредита и возможно даже привлечь к уголовной ответственности. Такая опасность существует для кредитов свыше 37 950 000 рублей (около $ 7.000).

Злостное уклонение. гражданина от погашения кредиторской задолженности в крупном размере. после вступления в законную силу соответствующего судебного акта. наказывается штрафом в размере от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 2 до 5 месяцев, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет.
Примечание. Кредиторской задолженностью в крупном размере признается задолженность гражданина в сумме, превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда (на сегодняшний день — 37 950 000 рублей). Уголовный кодекс РФ. Статья 177. Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.

Способ второй. Разводный
А вот супруги Мишечкины использовали несколько иной способ сохранения квартиры. Правда, невольно.
Мишечкины были женаты пять лет и за это время успели обзавестись пятикомнатной квартирой на Фрунзенской набережной. Причем право собственности на эти апартаменты было оформлено только на мужа. Потом Мишечкины развелись, но делить имущество жена по незнанию отказалась.
Через некоторое время г-жа Мишечкина узнала, что имеет все права на роскошную квартиру, поскольку она была приобретена супругами в браке и поэтому является совместной собственностью, даже несмотря на то, что они развелись.
Тем временем г-н Мишечкин получил банковский кредит в 500 миллионов рублей. Как раз под залог этой квартиры. Но дела г-на Мишечкина никак не хотели идти в гору, и квартира весьма скоро должна была отойти банку.
И тут горе-бизнесмену крупно повезло. Его, натурально, спасла бывшая супруга, которая как раз в это время через суд потребовала установить ее право совместной собственности на квартиру. Автоматически был признан недействительным и договор залога. Г-н Мишечкин остался жить в роскошных апартаментах и на радостях даже помирился с бывшей женой.
Если вы готовы формально развестись, дабы получить приличную сумму да еще и сохранить квартиру, то этот способ идеально подходит для вас.

Способ третий. Страховой
Впрочем, есть менее болезненные способы предотвратить «отход» заложенной недвижимости банку. Для этого вам необходимо застраховать свою ответственность при непогашении кредита. И тогда, если вы не вернете кредит, все расходы по его погашению лягут на страховщика. Но вы должны быть уверены в том, что страховая фирма супернадежна и ее руководство не сбежит при первой возможности, перевалив все проблемы на вас.
А если вы в этом не уверены, то с вами может произойти то же, что с г-ном Семеновым.
Г-н Семенов застраховал свою ответственность по невозврату кредита в размере 60 миллионов рублей в некой страховой фирме «АСТРО-ОСТ». Тем не менее, банк «Эквитас», выдавший кредит, одновременно взял под залог однокомнатную квартиру Семенова (на фотографии).
И вот настал день, когда у г-на Семенова не оказалось денег на возврат ипотечного кредита. Он, совершенно не беспокоясь, позвонил в «АСТРО-ОСТ». И с ужасом узнал, что все обещанные миллиардные активы страховой фирмы исчезли в неизвестном направлении. Вместе с ее руководством, разумеется. В результате г-н Семенов лишился своей однокомнатной квартиры. И навсегда запомнил, что страховаться нужно не на страх, а на совесть.

Способ четвертый. Психонаркологический
Вы можете заложить квартиру или дом, принадлежащие не совсем здоровому (психически) человеку или алкоголику. Ведь при выдаче кредита никому даже в голову не придет спрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Вам выдают кредит, а когда подходит срок его погашения, вы заявляете, что залогодатель (то есть тот самый псих или алкоголик, который с виду может быть вполне тихим и вообще нормальным человеком) уже давно признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным. А вы этого якобы не знали. Ведь штамп в паспорте не ставится. В этом случае договор залога является недействительным.
Ваш «клиент» дееспособен? В ваших силах доказать, что на момент подписания договора залога он находился в таком состоянии, что не мог понимать значения своих действий или руководить ими.

Способ пятый. Временно-выездной
Здесь можно сыграть на ситуации, связанной с правомерностью приватизации квартиры и последующего ее закладывания под ипотечный кредит. Ведь на сегодняшний день регистрация места жительства (прописка) вовсе не является доказательством ваших прав на жилье в муниципальных квартирах. Регистрация сама по себе, а право на жилое помещение само по себе.
В этом случае одного из членов семьи — к примеру, сына, которому как раз подошел срок идти в армию — выписывают из квартиры, приватизируют и закладывают квартиру под кредит. Отслужив положенное, ваш сын возвращается из армии и заявляет: «Ребята, а без меня вы приватизировались незаконно, ведь я никаких прав на квартиру не потерял». Договор приватизации стопроцентно признается недействительным. Так же как и договор залога.
Способ работает и при выписке из квартиры в связи с выездом на учебу в другой город. Или вообще за границу.

Способ шестой. Медицинский
Вы взяли кредит. И вот за его невыплату к вашей квартире начинает подбираться банк. Вы заявляете, что истратили кредитные деньги на дорогостоящую операцию, которую делают только в США. Иначе вы просто могли умереть. И суд признает договор залога квартиры недействительным. Ведь вы отдали квартиру под залог из-за стечения тяжелых личных обстоятельств.
Способ беспроигрышный, но тут есть одно но. Вам необходимо предоставить суду все необходимые справки и документы, подтверждающие, не дай Бог, вашу болезнь или болезнь ваших родственников и произведенную дорогостоящую операцию.

Способ седьмой. Лицензионный
Договор ипотеки становится недействительным и в том случае, если у банка отзывается лицензия. Ведь согласно пункту 87 Основных положений о залоге недвижимого имущества — ипотеке, утвержденных распоряжением Правительства РФ # 96 от 22 декабря 1993 года, залогодержателем может быть только банк, имеющий неотозванную лицензию. Что это значит? Очень просто: кредит под залог квартиры нужно брать у. ненадежных банков. Кандидатов на отзыв лицензии.

Способ восьмой. Сельскохозяйственный
Благодаря любой тете или беспризорной бабушке вы можете получить кредит фактически без залога. Для этого ваша благодетельница должна заниматься сельским (крестьянским или фермерским) хозяйством и постоянно проживать в доме, который вы заложили. А вот на этот самый дом обратить взыскание (а попросту говоря забрать за долги) нельзя. Ведь он входит в Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документом (исполнительному листу), являющемуся приложением к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. Правда, долг вам при этом не прощается. Но по прошествии трех лет со дня вынесения судебного решения он так или иначе «простится». За истечением срока исполнительной давности.

Способ девятый. Арендаторский
Когда кредиторы уже ликуют и готовы вот-вот прибрать к рукам вашу недвижимость, вы можете попросить суд вынести решение с отсрочкой продажи вашей квартиры с публичных торгов (о публичных торгах см. «Деньги» # 43, 1995) до одного года. Такое право у суда по статье 350 Гражданского кодекса РФ есть.
А если прошел год и кредит вы все еще не погасили, то все равно не расстраивайтесь. Теряя право собственности, вы не теряете право пользования квартирой. То есть вас никто не может автоматически выселить из этой квартиры. Ведь для выселения тоже есть свои правила.

———————————————————
Извлечение из Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» N 293 от 28 февраля 1996 г.
Пункт 13. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. кроме случаев, когда договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.
———————————————————

Вместо выселения новый собственник должен заключить с вами договор аренды, и вы не вправе уклониться от этого. Таким образом вы станете арендатором. Но будьте осторожны, ведь в некоторых случаях — например, при неуплате арендной платы в течение трех месяцев — арендатор может быть выселен (см.подробнее — «Деньги» N 43.95).

Способ десятый. Сберегательный
И наконец, десятый, самый беспроигрышный и вполне доступный способ. Вы берете кредит у Сберегательного Банка России. А потом его не отдаете. Сбербанк, конечно, заберет за долги вашу квартиру. Она станет государственной собственностью. По схеме предыдущего способа выселить вас не смогут, и вы станете арендатором своей квартиры. А как арендатор, вполне законно, вы сможете ее приватизировать. Если конечно вы раньше не использовали это право, ведь оно дается один раз. Впрочем, кто об этом узнает.

Подписи
Александр Северский, начальник риэлторского отдела Русского акцептного банка: «Четыре квартиры (на общую сумму $ 250 000) арестованы за непогашение кредита. Но в них продолжают жить люди, и тяжба длится уже 7 месяцев».
Леонид Сватков, сотрудник кредитного отдела Русского кредитного банка: «Есть люди, которые только на основании того, что ребенок пользуется жилплощадью, пытаются отсудить себе квартиру назад».
Хозяин этой квартиры, казалось бы, продумал все. Взял кредит в банке. Застраховался в страховой компании на тот случай, если он не сможет его погасить. Не смог. Страховая компания лопнула. Квартира досталась банку.

Что делать, если взял кредит под залог квартиры и не могу выплачивать?

Здравствуйте . Взял кредит под залог квартиры. Пока. Работал платил дава года исправно . Потом болезнь, инфаркт, комиссия признала негодным , пенсия.Работал в полиции. Долго искал работу. Наконец нашел но первая зарплата только через месяц . На мне висят ещё два кридита. Сбербанк списывает пенсию всю до копейки. Я проктически голодаю а у меня семья и малолетняя дочка. Я их осень люблю. Но в семье начались проблемы с женой. У меня единственная квартира в не прописаны все мы в толки , другого жилья нет. Просрочка по платежам уже третий месяц. Подскажите как сохранить единственн квартиру .

Ответы юристов (1)

Согласно ГПК РФ

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством​ об ипотеке может быть обращено взыскание;

переход права на заложенный жилой дом (квартиру), земельный участок осуществляется в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ((в ред. от 06.12.2011) и по правилам § 3 гл. 23 ГК путем обращения взыскания на это имущество по судебному решению, независимо от того, является ли жилье единственным для залогодателя и членов его семьи. Следует при этом учитывать и то, что согласно п. 1 и 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества служат основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилье залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи). Освобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном ФЗ (ст. 35 ЖК).

​Вам стоит обратиться в банк за предоставлением рефинансированного кредита, объединив все три в один, с большим сроком, тем более что у вас есть работа и можно будет как-то существовать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Взял кредит 8 000 000руб. нет возможности выплачивать — что грозит?

Добрый день! Могу лишь добавить что у Вас теперь будет плохая кредитная история. Вам необходимо уведомить банк в письменной форме о сложившейся материальной ситуации, вероятность предоставления отсрочки или рассрочки невелика.

Первое — не волнуйтесь, это не конец света, хотя ситуация и сложная.Далее, Вам необходимо (чем быстрее, тем лучше) подать заявление о реструкторицзации, указав жизненные обстоятельства, которые препятствуют Вам выплачивать кредит. Все надо решать по этапно. Никто не будет подавать в правоохранительные органы, если Вы не скрываетесь и напишите вышеуказанное заявление. Платите сколько можете. Надо ознакомиться с кредитным договором, возможно, есть незаконные комиссии, их можно убрать Кстати, если на Вас подадут в суд, можно подать отзыв (письменные возражения), в связи с которым суд уберет штрафы и пени. В каждом конкретном случае, связанном с проблемной задолженностью, есть своя тактика (в зависимости от банка, кредитного договора, суммы кредита, причин невозхможности выплачивать деньги), главное не паниковать. Обращайтесь.

Все завист от того, как брали, на что брали, как платили, почему не можете платить и т.д. Минимум: гражданско-правовая ответственность (проценты, пени и т.д.); максимум — уголовная (ст. 177 УК РФ уклонение от погашения кредиторской задоженности или ст. 159 УК РФ мошенничеств.)

В Вашей ситуации нужно действовать следующим образом:

1. Оповестить банк в письменном виде о том, что Вы просите о реструктуризации кредита (можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении либо отнести в отделение 2 экземпляра заявления, чтобы на одном поставили штам о приеме), в котором указать причины, приложить подтверждающие документы, указать, какую именно форму рассрочки Вы хотите получить (отсрочку, снижение суммы выплат с увеличением срока кредита, просьба отменить штрафы за просрочку и т.п.).

2. Вносите денежные средства маленькими частями. Если есть возможность в сроки по графику платежей вносить хоть минимум, ну хоть 300-500 рублей, делайте это.

3. Желательно добиться от банка внесения изменений в кредитный договор путем подписания дополнительного соглашения.

4. В случае, если банк обратится к коллекторам — не реагируйте на их угрозы и ни в коем случае не впускайте к себе домой.

Выбивание долга (именно выбивание) банки передают коллекторам и очень часто не продают долг, а именно передают по агентскому договору. Не ведите никаких телефонных переговоров с коллекторами (записали один короткий разговор для фиксации и хватит), все их условия лишь способ давления на должника, в т.ч. сроки, угрозы прийти домой (незаконно, даже если к Вам придет работник банка) и проч.

Если все же дело дойдет до суда, то при рассмотрении судом спора по вашему предмету суд при наличии письменной просьбы от ответчика (т.е. от Вас) обычно снижает сумму штрафных санкций до разумных пределов (ставка рефинансирования ЦБ РФ сейчас 8,25% годовых).

Потом Вы можете в судебном же порядке также просить рассрочки выплат долга.

Последствия судебного решения для Вас могут быть следующие:

пристав будет ежемесячно на основании исполнительного листа удерживать с официальной заработной платы Вашего брата 50% суммы долга, а также может наложить взыскание на имущество.

Кроме того, должников могут не выпускать за пределы РФ до тех пор, пока не будет погашен долг — это самое неприятное последствие.

Поэтому лучше погашать кредиты понемножку, чтобы банк видел, что Вы — добросовестный заемщик и имеете намерение погасить все долги во внесудебном порядке.

С банком в суде можно в любое время заключить мировое соглашение, в котором можно зафиксировать все достигнутые договоренности.

Оставьте, пожалуйста, Ваш отзыв.

С уважением, Ирина.

По поводу реструктуризации долга, банки неохотно идут на это, но заявить можете в качестве доказательств того, что Вы предпринимали меры по решению Вашей проблемы.

Что касается наказания по ч.4 ст.159 УК РФ, такое наказание не удаётся заслужить даже самым отпетым мошенникам, поскольку, мошенничество – преступление умышленное, то есть Вы заранее планировали взять деньги в долг и не отдать, а это доказать практически невозможно и это совершенно не про Вас, поскольку Вы уже совершили ряд действий или можете их совершить:
– совершили несколько платежей по кредиту, тем самым, показав Ваше желание погасить задолженность;

– в настоящее время можете искать возможность вернуть деньги кредитору (например, занимаетесь поиском более высокооплачиваемой работы, в подтверждение чему будет Ваше резюме для кадрового агентства);

– не скрывались от кредитора, можете сообщить ему о своём сложном финансовом положении и о невозможности в ближайшее время оплатить долг.

Кроме того, имеется статья ст.177 УК РФ. Но применить её можно лишь после вступления в законную силу решения суда, то есть когда с Вами уже судебный пристав работает. Он, кстати, и будет материал собирать. Только при этом нужно ещё доказать, что у Вас есть возможность погасить долг, а ведь у Вас нет такой возможности. И доказывать Вы ничего не должны. В отличие от гражданского права, в уголовном действует презумпция невиновности, пока не докажут обратное. Нет судебной практики по привлечению физических лиц к уголовной ответственности по данной статье. В редких случаях привлекают руководителей организаций, и то это очень трудно доказывать.

К тому же обязательным условием является крупный ущерб задолженности, а также уклоняться Вы должны злостно, то есть применять изощрённые методы. Так что успокойтесь, и принимайте меры по урегулированию ситуации. Если нет денег и имущества, ничем особо серъезным, Вам это не грозит. Если есть имущество, его могут забрать за долги, и то только в том случпае, если оно не является единственным. Удачи Вам!

Оформил кредит под залог коммерческой недвижимости. С определенного момента платить не могу.

Спасибо за ответ.

Т.е. если его первоначально под залог определили, допустим, в 1млн.р., а с торгов продадут за 500т.р. (а можно умудриться «не напрягаясь» продать и за 100т.р.), то мне придется доплатить 500-900т.р.? Его и так оценили с дисконтом в 60%, если еще и продадут с дисконтом в 80%. Проще мне его самому продать и вернуть деньги банку. Что вряд ли позволят, при наложении взыскания.

А если они его вообще не смогут продать? То что тогда?
На мне еще есть единственная квартира, в которой прописаны все члены семьи.

Проще мне его самому продать и вернуть деньги банку. Что вряд ли позволят, при наложении взыскания.
Вот именно. Проще и лучше если вы его сами реализуете за макс цену.
Вменяемый банк на это согласится, так проще и дешевле, чем долго и нудно судиться. Как только банк получит деньги, кредит будет погашен обременение будет погашено.
Проблема только будет объяснить это покупателю.

А если они его вообще не смогут продать? То что тогда?
На мне еще есть единственная квартира, в которой прописаны все члены семьи.

Не смогут, тогд после повторных торгов либо забирают себе в соб-ть, либо залог прекращается.
На ед. жилье, если оно не заложено, нельзя обратить взыскание-см. ст.446 ГПК РФ

Значит ли это, что банку выгоднее его продать за 1р. и остаток долга выбивать с меня,
чем оставить его себе мертвым грузом и про меня забыть?

А что подразумевается под «залог прекращается»?

Просто я тоже для себя решаю, либо пусть продают сами, либо забирают недвижимость и делают с ней, что хотят.
Т.к. мне уже проще и морально и физически расстаться с помещением, но по цене оценки залога.
Чем иметь дело с самостоятельной продажей обремененного помещения.

Значит ли это, что банку выгоднее его продать за 1р. и остаток долга выбивать с меня,
чем оставить его себе мертвым грузом и про меня забыть? А что подразумевается под «залог прекращается»?

Не факт. Часто банку гораздо выгоднее, чтобы предмет залога был продат самим залогодателем, который может выручить за него макс. цену. Не тратится уйма времени на суд и денег на оценку и др.суд издержки.

Залог прекращается , если банк не принимает предмет залога в соб-ть, если не состоялись повтрные торги- см. ст.352 ГК, это означает, что банк утрачивает право залогового кредитора, указанное в ст.334 ГК в первоочередном порядке получить уд-е своих требований за счет заложенного имущества, хотя это не лишает его права обращать взыскание на это имущество в общем порядке на основании ФЗ «Об исп. пр-ве», но при этом на это имущество уже как незаложенное могут перетендовать и иные ваши кредиторы (например, супруга, подавшая иск о разделе имущества)