Налог на недвижимость граждан россии

Платят ли граждане Казахстана налог на покупку квартиры в Москве?

15 января 2018 г.

– На данный момент являемся гражданами Казахстана, но планируем перебираться в Россию. Будем ли мы платить какие-либо налоги при покупке жилой недвижимости в Москве? И можем ли мы приобрести землю или недвижимость с целевым назначением «торговля и склады» для создания магазина, не являясь пока гражданами РФ?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В Российской Федерации не предусмотрено ни дополнительных налогов, ни каких-либо иных ограничений для граждан иностранных государств при приобретении ими жилой недвижимости (квартиры, дома) в собственность.

Граждане иностранного государства также вправе приобрести в собственность землю и недвижимость нежилого назначения, в том числе под торговлю и склады, при условии, что данный земельный участок и объект недвижимости не находятся на территориях с ограниченным режимом использования (это земельные участки, расположенные в непосредственной близости от государственных границ РФ, земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения и прочее).

Перечень земельных участков с ограниченным режимом использования, установленный Правительством РФ, открыт для доступа. Так что проверить земельный участок на возможность совершения сделки купли-продажи несложно.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

При покупке какой-либо недвижимости иностранными гражданами никакие налоги им не начисляются. Купить Вы можете любую недвижимость, только это не дает права открыть магазин.

Для переезжающих из Казахстана в Россию есть даже специальная государственная программа субсидирования и поддержки – «Государственная программа по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом». Программа предусматривает облегченный порядок получения вида на жительство, компенсацию за счет федерального бюджета стоимости проезда участника госпрограммы и членов его семьи, стоимости провоза вещей и имущества, таможенных платежей и государственной пошлины. Также участник программы имеет право на получение единовременного пособия на обустройство и получение ежемесячного пособия при отсутствии дохода от профессиональной деятельности. Для участия в этой программе есть целевые регионы: при переезде туда можно получить наибольшую поддержку, но Москва и Санкт-Петербург не входят в этот список. Общая сумма выплат для переезжающего из Казахстана по этой программе в целевой регион может превышать миллион рублей. Выплачивается она из федерального бюджета.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Действующее налоговое законодательство не устанавливает в отношении иностранных граждан требований об уплате налога при покупке недвижимости в России, в том числе жилой. Однако, как только иностранные граждане становятся собственниками недвижимости, у них наряду с российскими гражданами возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Размер налога устанавливается конкретным субъектом, на территории которого была приобретена недвижимость. Объектами, в отношении которых платится налог на имущество физических лиц, являются жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, а также иные здания, строения, сооружения.

Что же касается приобретения земельного участка и коммерческой недвижимости для торговой деятельности, законодательство России устанавливает некоторые ограничения. Так, граждане других государств не могут приобретать:

земельные участки на приграничных территориях;

земельные участки в границах морского порта;

земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Более того, дополнительные ограничения могут устанавливать субъекты РФ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В России налогообложение иностранцев регламентируется Налоговым кодексом РФ и действующими международными договоренностями. Эти лица, как и россияне, обязаны своевременно выплачить все установленные налоги. Львиную долю налоговых выплат составляет подоходный налог для иностранных граждан (НДФЛ), который удерживается с доходов, полученных в РФ. Кроме этого, если мигрант владеет квартирой или автомобилем, то в его обязанности входит оплата имущественного и транспортного налогов. При продаже дома или квартиры также придется заплатить налог. Безвизовые иностранцы, получившие для трудоустройства в РФ патент, самостоятельно перечисляют авансовые платежи по НДФЛ.

Последние годы в РФ наблюдается постоянный поток трудовых мигрантов, ситуацию усложнила непростая обстановка на Украине, которая повлекла за собой приезд большого числа беженцев. Устраивая на работу иностранцев, компания должна учесть много нюансов, особенно в той части, которая касается налогообложения, а мигранты не должны забывать, что после получения дохода необходимо заплатить налоги.

Принято считать, что подоходный налог выплачивается стране, где человек провел большую часть времени. При расчете налога во внимание принимают не гражданство, а резидентность — фактическое проживание мигранта в РФ в течение определенного времени. По общему правилу человек признается резидентом, если проживает в России дольше 183 дней в году на протяжении 12 месяцев. Если иностранец живет в РФ меньше этого срока, то он считается нерезидентом. Здесь имеется в виду не календарный год, который начинается с января, а именно период в 12 месяцев, отсчет может вестись и с середины одного года, а закончится в середине другого. К примеру, если сотрудник приехал в РФ в июле, то этот срок закончится в июне следующего года. Именно от этого статуса зависит применяемая ставка, а значит и размер НДФЛ — налога на доходы с физических лиц.

НДФЛ — один из главных источников пополнения бюджета страны, его платят все физические лица, получивших доход в РФ. В налогообложении иностранцев есть много нюансов, которые зависят от их миграционного статуса и продолжительности проживания в РФ, а также ряда факторов:

13 % — с доходов, полученных участниками Госпрограммы по переселению;

Очевидно, что ставка зависит от длительности проживания иностранца в РФ, то есть является ли он резидентом или нет. Нерезиденты платят НДФЛ по 30-процентной ставке, если срок их проживания в РФ составил меньше 183 дней. Но есть ряд иностранцев, которые не являясь налоговыми резидентами, выплачивают НДФЛ по особым ставкам:

Беженцы;

Граждане Евразийского союза.

Высококвалифицированные специалисты

Для ВКС ставка по НДФЛ составляет 13 %, независимо от достижения им статуса налогового резидента. Но это относится только к заработной плате специалиста высокой квалификации, которая является вознаграждением за выполнение им трудовых функций. Если речь идет о ряде других выплат, например, компенсации за аренду жилья, сотовую связь, доплате за питание, единоразовых премиях, то ставка составит 30 % до достижения ВСК статуса резидента.

Статус беженца присваивает ФМС (с апреля 2016 года — ГУВМ МВД) после предоставления иностранцем или апатридом необходимой документации. Главное условие для получения такого статуса — личностное преследование на родине, угроза жизни и здоровью. Статус присваивается на 3 года, если через это время угроза для человека не исчезнет, то срок продлевают.

Граждане стран ЕАЭС

Страховые взносы с зарплаты

Выделяют три статуса иностранцев:

Временно пребывающие (иностранец въехал в РФ в визовом или безвизовом порядке, не имеет РВП или ВНЖ);

Временно проживающие (имеет РВП);

Постоянно проживающие (имеет ВНЖ).

Взносы в ФФОМС начисляются на выплаты только иностранцам с РВП и ВНЖ.

На выплаты беженцам начисления происходит в том же порядке, что и на обычных сотрудников.

Видео: как платить налоги за иностранцев

Имущественный налог

На недвижимое имущество иностранных граждан (дом, квартиру, комнату, дачу) начисляется аналогичный налог, как и на жилье россиян. Налоговой базой является суммарная инвентаризационная стоимость всех строений по состоянию на 1 января текущего года.

Ставка налога на имущество:

Если по оценочным данным БТИ объект стоит меньше 300 000 рублей, то ставка налога не может быть ниже 0,1 % от налоговой базы;

В каждом региональном образовании действуют свои ставки. Местные власти вправе дифференцировать их, но только в указанных выше диапазонах.

Земельный налог

Иностранцы имеют право оформлять в собственность недвижимое имущество, под которым подразумевается квартира, комната, дом или дача. Но законодательством РФ установлены определенные ограничения на передачу в собственность земельных участков. Их иностранцы могут взять только в аренду, даже если покупается дом, стоящий на этой земле. Однако стать владельцами земли мигранты все-таки смогут, если основаниями приобретения такой собственности станет наследование или дарение.

Земельный налог, как и имущественный, является региональным, то есть ставки по нему устанавливают местные органы самоуправления (но в утвержденных пределах). Земельный налог (ЗН) рассчитывается по следующей формуле:

Кст — кадастровая стоимость земли (можно узнать на сайте Росреестра — rosreestr.ru/wps/portal/);

Д — размер доли;

Ст — региональная налоговая ставка (точную цифру по своему региону можно посмотреть по ссылке: nalog.ru/rn77/service/tax/);

Кв — коэффициент владения (используется только, если владение участком осуществлялось на протяжении неполного года, нежен для корректировки налога).

Продажа имущества

По налоговому законодательству, иностранцы, как и россияне, обязаны заплатить налог с любых доходов, полученных в РФ, в том числе и с продажи недвижимости, земельных участков, транспортных средств. Гражданская принадлежность при продаже дома или квартиры не имеет никакого значения, здесь важно налоговое резидентство, так как с этим связаны ставки по НДФЛ: для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30 % от суммы, за которую была продана собственность. Чтобы реализовать недвижимость с меньшими затратами, нужно стать резидентом РФ, то есть прожить в стране на законных основаниях больше 183 дней без перерывов.

Заполнить декларацию удобно через личный кабинет на сайте ФНС — lk2.service.nalog.ru/lk/

1. Группе (наземный, воздушный, водный транспорт);
2. Срока пользования;
3. Налоговой базы, которая зависит от мощности двигателя, вместимости;

Налоги иностранцев в РФ: на доходы и имущество — порядок оплаты, правила, ставки

НДФЛ с зарплаты

• Работник является ВКС или беженцем;
• Мигрант прибыл в безвизовом порядке;
• Иностранец является гражданином одной из стран Евразийского союза.

Обязанность по начислению, удержанию из заработной платы и перечислению налога на доходы иностранных граждан (НДФЛ) в бюджет является обязанностью работодателя, который в этом случае выступает налоговым агентом. Некоторое исключение из этого случая — иностранец с патентом. НДФЛ в определенной доле он выплачивают самостоятельно в виде авансового платежа, а работодатель учитывает эти суммы при окончательном расчете НДФЛ.

Если доход получен мигрантом не в результате выполнения своих обязанностей, закрепленных в трудовом договоре, а например, после продажи автомобиля, то заявить об этом иностранец должен самостоятельно путем подачи декларации 3-НДФЛ в налоговые структуры.

Ставки НДФЛ

Законодательство РФ устанавливает фиксированный размер ставок по НДФЛ:

• 30 % — для нерезидентов;
• 13 % — с доходов ВКС;
• 13 % — для иностранцев-резидентов.
• Высококвалифицированные специалисты (ВКС);
• Иностранцы с патентами;

Иностранец получает статус ВКС при выполнении одного главного условия — его заработная плата составляет свыше 2 млн в год (или 1 млн в год для научных и педагогических сотрудников). Прием ВКС на работу накладывает на компанию дополнительные обязанности. Например, работодатель обязан ежемесячно подтверждать, что заработная плата ценного кадра осталась на необходимом уровне.

У беженцев есть целый ряд привилегий по сравнению с другими иностранцами (например, получившими временное убежище или РВП): они практически полностью уравнены в правах с россиянами, могут получать пособия и пенсии, иметь социальные льготы, пользоваться бесплатной медициной. Налоговая ставка по НДФЛ для таких лиц составляет 13 %. Но как только человек утратит свой статус, исчисление НДФЛ происходит уже на общих основаниях.

Граждане Армении, Казахстана и Белоруссии имеют такую же ставку, как и россияне, — 13 %. Это установлено международными договоренностями.

Иностранцы с патентами

Для работы в РФ безвизовый иностранец обязан самостоятельно получить патент. За период действия патента мигрант уплачивает фиксированные авансовые платежи по НДФЛ. Их размер для каждого региона различный, к примеру, для Московской области ежемесячная сумма платежа на 2018 год составляет 5000 рубля. Работодатель также рассчитывает НДФЛ с заработной платы мигранта и уменьшает его размер на сумму авансовых платежей, самостоятельно перечисленную иностранцем.

Кроме НДФЛ, с заработной платы работодатель обязан начислить и выплатить страховые взносы в ФСС, ПФ и ФФОМС. То есть налоги с зарплаты включают в себя: НДФЛ и взносы в государственные фонды. Но если в случае с подоходным налогом его сумма удерживается из зарплаты сотрудника, страховые взносы работодатель выплачивает за свой счет.

В отдельные группы выделяют беженцев и высококвалифицированных специалистов (ВКС). Иностранцы из перечисленных категорий могут быть как обычными работниками, так и ВКС. Для последних установлены особенные правила начисления НДФЛ и страховых взносов.

4. Страховые взносы в ПФ начисляются всем иностранцам, за исключением ВКС в статусе временного пребывания. Работодатель обязан делать стандартные перечисления по установленному тарифу компании.
5. Взносы в ФСС также начисляются всем иностранцам, кроме ВКС-временно пребывающих.
6. Взносы гражданам Белоруссии, Армении и Казахстана начисляются так же, как и российским работникам, независимо от их статуса. Эти лица признаются застрахованными в системе обязательного пенсионного страхования. По ВКС из этих стран начисления в ПФ не делаются, только в ФСС и ФФОМС по общим ставкам.
7. Если инвентаризационная стоимость составляет от 300 000 до 500 000 рублей, то предельный размер налоговых отчислений не может быть выше 0,3 % и ниже 0,1 %;
8. Когда объект стоит свыше 500 000 рублей, максимальный размер ставки ограничен 2 %, но при этом он не может быть ниже 0,3 %.

ЗН=Кст х Д х Ст х Кв, где

Начислением земельного и имущественного налогов занимается ФНС, после чего собственник получает уведомление о необходимости уплаты налога с указанием его суммы.

По продаже имущества есть один важный момент. Если оно находилось в собственности больше 3 лет, то обязанности по выплате НДФЛ в случае его продажи не возникает. Но это касается только резидентов, нерезиденты оплачивают налог полностью. При этом нерезиденты не могут воспользоваться налоговыми вычетами, которые предоставляются резидентам РФ.

После продажи недвижимости или автомобиля бывший собственник обязан подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог. Сделать это нужно до 30 апреля следующего за налоговым периодом годом. За несвоевременное предоставление декларации налагаются штрафные санкции в размере:

9. 1000 рублей, если налог был оплачен;
10. 5 % от суммы налога за каждый просроченный месяц, если платеж не был совершен.

Транспортный налог

Транспортный налог выплачивают физические и юридические лица, имеющие в собственности автомобиль, мотоцикл, автобус, яхту и так далее. Резиденты и нерезиденты обязаны заплатить налог на основании уведомления, полученного из ФНС, до 1 декабря, следующего за прошедший налоговый период, то есть в 2018 году налог оплачивается за 2017 год. Сумма налога не является фиксированной величиной, а рассчитывается на основании сведений о транспорте:

11. Типа транспорта (легковой, грузовой, мотоцикл и так далее).

В зависимости от вида транспортного средства и мощности его двигателя, установлены базовые налоговые ставки, но региональные власти могут на свое усмотрение их повышать. Для расчета суммы налога перемножают налоговую ставку и мощность двигателя. Например, для Москвы на автомобили с мощностью до 100 л.с. действует ставка, равная 12. Если автомобиль, находящийся в собственности, имеет 90 л.с, то сумма налога составит: 90х12=1080 рублей.

Налог на недвижимость для иностранцев

Налог на имущество иностранцев

Налоговые ставки Налог на недвижимость

Особенности расчета налога

Порядок и сроки уплаты

Налоги при продаже квартиры иностранцами

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

На консультациях часто отвечаем на вопросы: Какой налог должен заплатить иностранец при покупке российской недвижимости? Какой налог на недвижимость для иностранцев существует в России?

В России налог на недвижимость для физических лиц установлен в главе 32 Налогового кодекса РФ в виде Налога на имущество физических лиц.

Налоговый кодекс содержит только основные (общие) положения законодательства об этом налоге. Налог считается местным: Он введен Налоговым кодексом РФ а реально применяется, если соответствующее муниципальное образование (город, район, деревня и т.д.) приняли решение взимать этот налог на своей территории. В этом случае местные органы власти принимают соответствующие решения. Например, в городах Москва и Санкт-Петербург приняты соответствующие законы.

Налог на имущество физических лиц обязателен к уплате на территориях муниципальных образований, которые приняли соответствующие нормативные документы о взимании этого налога в которых должны быть определены необходимые элементы налогообложения — налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом в главе 32, и особенности определения налоговой базы.

Так же в местных законах могут быть установлены льготы по уплате налога на имущества. В разных муниципалитетах эти льготы могут значительно отличаться. При этом налоговые льготы, установленные местными законами, могут быть более широкими, чем это предусмотрено в главе 32 Налогового кодекса, основания и порядок их применения налогоплательщиками.

Налог на имущество физических лиц — иностранцев берется так же, как с физических лиц граждан России. При этом, правила о налоговом резидентстве Российской Федерации, как при расчете налога на доходы физических лиц, не применяется.

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

Педченко В.С.
Педченко В.С., адвокат, заместитель председателя правления Московской коллегии адвокатов «Право и Защита» http://law-and-advocacy.com

В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.

Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.

Согласно ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст. 1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст. 2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.

На основании ст. 7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст. 15 того же закона).

Перечень необходимых для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указаны в ст. 17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:

— документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;

— постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:

— вид на жительство или разрешение на временное проживание;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем, иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Также как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст. 17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст. 1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст. 1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Российское законодательство исходит из принципа, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом (ст. 22 ГК РФ).

Вскользь упомянем, что гражданин может быть лишен дееспособности по решению суда только вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ) либо ограничен в дееспособности также по решению суда вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК РФ).

Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и др. только в случаях, прямо указанных в российском законе.

Поскольку нами рассматривается ситуация с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ, то для иностранных граждан содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита, а также принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяются российским законодательством (по праву страны, где это имущество находится) на основании ст. 1205 ГК РФ.

При совершении любых сделок в отношении недвижимого имущества иностранный гражданин должен соблюсти требования к форме сделки, предусмотренные российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).

Содержание договора должно включать обязательные (существенные) условия, указанные в законодательстве РФ, иные условия могут быть сформулированы сторонами в соответствии выбранным сторонами правом (ст. 1210 ГК РФ). Если стороны не выбрали применимое право, то применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ).

Поскольку сделки с недвижимостью в РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), необходимо составлять соответствующие договоры купли-продажи, аренды, дарения на русском языке с соблюдением формальностей (не только формы), указанных в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.01.1997 г. № 122-ФЗ.

Иностранные граждане также могут совершать сделки в отношении недвижимости, расположенной в России, не только лично, но и через представителей, поэтому нет обязанности у иностранного гражданина лично присутствовать в регистрационном органе либо лично подписывать договоры, пересекать государственную границу РФ для совершения сделок.

Для представления интересов оформляется доверенность у нотариуса либо в Российской Федерации либо в любой иной стране мира, необязательно в той стране, гражданином которого является иностранец. Срок действия доверенности и основания ее прекращения определяются по праву страны, где была выдана доверенность (ст. 1217 ГК РФ).

Вместе с тем, чтобы не было проблем с государственной регистрацией сделок с недвижимостью в РФ желательно оформить доверенность на русском языке у российского нотариуса по правилам российского законодательства, действующим в отношении доверенностей, что связано с тем, что зачастую иностранные нотариусы или переводчики с иностранных языков на русский не всегда могут правильно обозначить наименование российского государственного регистрирующего органа, Бюро технической инвентаризации или отдела миграционной службы, налогового органа и т.д. Подобные неточности могут затруднить и даже сделать невозможным действия поверенного в России. Не всегда такие формулировки как «во всех компетентных органах и судах Российской Федерации» может решить данную проблему, так как российские органы, как правило, иногда правомерно, а иногда и нет, требуют специального указания на свое наименование в доверенности.

При покупке недвижимости в России иностранному гражданину было бы полезно всё-таки приехать и убедиться в наличии того, что он приобретает, заодно оформить доверенность и далее действовать через своего представителя.

При оформлении полномочий за границей необходимо принять во внимание порядок легализации или проставления апостиля в отношении доверенности.

В том случае, если государство, в котором удостоверяется доверенность, является участником Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, и вводящей апостиль, то налицо значительное упрощение процедуры легализации доверенности.

Но в ситуации, когда страна не является членом упомянутой конвенции, например, Сингапур, придется пройти всю процедуру легализации целиком сначала в сингапурских уполномоченных органах, а затем в консульском отделе посольства России в Сингапуре.

В любом случае доверенность, составленную на иностранном языке, придется перевести на русский язык и удостоверить верность перевода у российского нотариуса, проверившего квалификацию переводчика в установленном порядке.

Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву. Способность лица к составлению и отмене завещания, в том числе в отношении недвижимого имущества, а также форма такого завещания или акта его отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или акта. Однако завещание или его отмена не могут быть признаны недействительными вследствие несоблюдения формы, если она удовлетворяет требованиям права места составления завещания или акта его отмены либо требованиям российского права (ст. 1224 ГК РФ).

Таким образом, для иностранного гражданина не существует ограничений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью в РФ. Личное присутствие иностранного гражданина при подаче или получении документов при проведении государственной регистрации сделки с недвижимостью не обязательно, личная подпись иностранного гражданина на договорах также не обязательна при наличии поверенного с оформленной доверенностью надлежащим образом. При оформлении сделок с недвижимым имуществом необходимо руководствоваться российским законодательством, а доверенность на представление интересов иностранного гражданина лучше оформить на территории РФ в соответствии с российским законодательством.

Напомним, что максимальный срок действия российской доверенности — 3 года (ст. 186 ГК РФ), а минимальный срок не установлен.

По общему правилу срок определяется календарной датой или истечением период времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами или указанием на событие, которое неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Поэтому в доверенности не исключается указание на то, что «доверенность действительна до полного исполнения поручения» (приравнивается к случаю, когда срок вовсе не указан, и действительна такая доверенность в течение одного года со дня ее совершения — ст.186 ГК РФ) или на то, что «доверенность действительна в течение 48 часов с момента подписания», как бы это нелепо не звучало.

Доверенность может быть признана ничтожной при отсутствии даты ее совершения (ст. 186 ГК РФ), но, пожалуй, не найдется такого российского или иностранного нотариуса, который забудет проставить дату оформления доверенности.

Примечательно, что в соответствии с той же ст. 186 ГК РФ удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая срока ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Но данное положение закона не относится к сделкам иностранных граждан в РФ по доверенностям, удостоверенным российскими нотариусами, а распространяется на те случаи, когда иностранец оформляет доверенность в России для совершения действий в его интересах за границей РФ.

Еще одним вопросом, который весьма интересует иностранного гражданина — это налоговая нагрузка, с которой он может столкнуться в будущем, приобретя в собственность недвижимость в России и реализуя права собственника по владению, пользованию и распоряжению.

С момента прекращения российского гражданства гражданин перестает быть гражданином РФ и становится иностранным гражданином по законодательству той страны, гражданство которой приобретает.

Согласно ст.ст. 18, 37 ФЗ «О гражданстве РФ» от 31.05.2002 N 62-ФЗ гражданство РФ прекращается вследствие выхода из гражданства РФ и по иным основаниям, предусмотренным данным законом или международным договором РФ, со дня принятия полномочным органом, ведающим делами о гражданстве Российской Федерации, соответствующего решения.

Для бывших граждан РФ при определении налоговой ставки в процессе уплаты некоторых налогов будет иметь значение, не столько момент, когда гражданин в течение налогового периода изменил гражданство с российского на иностранное, сколько момент его признания налоговым резидентом РФ.

Исполнение налоговых обязанностей может осуществляться иностранным гражданином через представителя, обязательного личного участия не требуется, что вытекает из содержания ст. 29 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ), согласно которой уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами), иными участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах. Уполномоченный представитель налогоплательщика — физического лица осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

В случае исполнения налоговых обязанностей через представителя при оформлении доверенности рекомендации те же, что и при оформлении доверенности на приобретение недвижимости. Не запрещается составление единой «генеральной» доверенности, включающей все полномочия по приобретению, оформлению, распоряжению недвижимости и выполнению налоговых обязанностей.

У иностранного гражданина, в связи с правом собственности на недвижимое имущество, при определенных обстоятельствах могут возникать обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), земельного налога, налога на имущество физических лиц, государственной пошлины. Вкратце изложим порядок уплаты налогов иностранными гражданами при операциях с недвижимостью.

Самым простым из перечисленного — является уплата государственной пошлины, которая при государственной регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом, получении выписок из ЕГРП и при совершении нотариальных действий установлена для иностранных граждан в том же размере, что и для россиян (ст. 333.17 НК РФ), поскольку плательщиками признаются просто физические лица без указания на гражданство.

Другое дело налог на доходы физических лиц (НДФЛ), вызывающий немало вопросов у физических лиц, при ежегодной подаче деклараций, начиная от самой обязанности по декларированию дохода, до применения вычетов и льгот.

Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иностранные граждане, получающие доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации признаются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст. 208 НК РФ).

В соответствии со ст. 217 (пункт 17.1) НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (ст. 207 НК РФ).

К доходам иностранных граждан, являющихся налоговыми резидентами, применяются вычеты на детей в порядке, предусмотренном ст.218 НК РФ (при получении арендной платы или в случае продажи недвижимости) и имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ (в случае продажи и приобретения недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет).

На основании ст. 224 НК РФ налог на доходы от операций с недвижимостью уплачивается по ставке 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иными словами, если иностранный гражданин не признан налоговым резидентом РФ, то НДФЛ уплачивается в полном объеме по ставке 30 процентов без всяких вычетов и освобождений, а срок нахождения в собственности недвижимого имущества не имеет значения.

Таким образом, чтобы уплачивать НДФЛ по ставке 13 процентов с доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, или от сдачи имущества в аренду, получать имущественные вычеты и вычеты на детей, а также для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, необходимо стать резидентом РФ, то есть фактически проживать в РФ суммарно не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Если же иностранный гражданин не будет налоговым резидентом РФ, то есть будет проживать в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд либо вообще не будет въезжать в РФ, то все доходы будут облагаться по ставке 30 процентов и без всяких вычетов.

В том случае, если после изменения гражданства планируются существенные доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества либо операции с недвижимостью станут обычной предпринимательской деятельностью иностранного гражданина, то целесообразно зарегистрировать российское юридическое лицо либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 N 129-ФЗ.

На наш взгляд для иностранного гражданина предпочтительнее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку возможно снижение ставки налога на доходы до 6 процентов при применении упрощенной системы налогообложения (ст. 346.2 НК РФ).

При прекращении деятельности, от которой иностранный гражданин получает доходы, он обязан за месяц до выезда из РФ подать налоговую декларацию, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи декларации), в других случаях иностранный гражданин подает декларации в обычном порядке (ст. 229 НК РФ).

В налоговой практике отмечаются случаи уклонения от уплаты НДФЛ иностранными гражданами, которые либо занижают стоимость отчуждаемой недвижимости до инвентарной стоимости БТИ либо под видом договора дарения — сделки, не предполагающей дохода, не влекущей уплату НДФЛ, совершают возмездные сделки с посторонними для себя лицами, производя расчеты наличными через банковские ячейки.

Договоры дарения дорогостоящей недвижимости в пользу лиц, не являющихся родственниками или членами семьи дарителя, должны вызывать подозрения у налоговых органов и быть предметом тщательной налоговой проверки.

Актуальными являются ситуации, когда у иностранного гражданина есть супруг или родственники в РФ, в пользу которых совершаются дарственные, а затем уже новые собственники — резиденты РФ продают недвижимость и делятся доходом с дарителем или включают доходы в общий с дарителем бюджет в процессе ведения совместного хозяйства.

Понятно, что и в этом случае даритель — иностранный гражданин НДФЛ не платит, а вот одаряемый в случае последующей продажи становится плательщиком данного налога или освобождается от его уплаты.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные одаряемым в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В других случаях одаряемый уплачивает налоги в соответствии со своим налоговым статусом.

Бывают случаи, когда добрачное недвижимое имущество иностранного гражданина передается в дар супругу-россиянину, НДФЛ не уплачивается, затем данный россиянин, конечно налоговый резидент РФ, продает подаренное имущество, при этом применяет все налоговые вычеты, льготы и освобождения. Вырученные денежные средства от продажи такого подарка поступают в совместный с иностранным гражданином семейный бюджет. Такая операция не может быть признана уклонением от уплаты налога и является вполне легальным способом экономии семейного бюджета на налогообложении.

Также зачастую поступают и при наличии иного члена семьи или близкого родственника-резидента РФ, но это затруднительно, если недвижимость в порядке дарения переходит к несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Органы опеки и попечительства могут стать непреодолимым препятствием при продаже жилья или иной недвижимости в пользу третьих лиц, поскольку не исключено принятие отрицательного решения в связи с невыгодностью сделки для несовершеннолетнего.

Если иностранный гражданин приобрел в России земельный участок с жилым домом или без, то во время обладания участком подлежит уплате земельный налог.

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в том числе физические лица, обладающие земельными участками, находящиеся у них на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог уплачивается физическими лицами, включая иностранных граждан, если такой налог введен местным муниципальным образованием по ставкам в зависимости от категории земель — 0,3 процента (земли сельхозназначения, земли под жилыми домами, земли под личного подсобного хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента для остальных земель (ст.394 НК РФ).

Повышенных ставок земельного налога в отличие от НДФЛ для иностранных граждан не предусмотрено.

Налог исчисляет самостоятельно налоговый орган и направляет налогоплательщику налоговое уведомление на основании данных о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующем календарном году по месту жительства. Для зарегистрированного по месту жительства в РФ иностранца уведомление отправят по адресу, указанному в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета. При отсутствии регистрации по месту жительства в РФ — по месту жительства в иностранном государстве, гражданином которого является соответствующий гражданин.

Затруднения вызывают страны, в которых не существует института прописки или регистрации собственных граждан, тогда российские налоговые органы могут столкнуться с невозможностью вручения налоговых уведомлений и взыскания земельного налога, поскольку в случае не направления уведомления физическое лицо может налог не уплачивать.

Однако, при отчуждении земельного участка приобретатели обычно просят предъявить квитанции об уплате данного налога, и тогда приходится платить, проявив настойчивость в получении налоговых уведомлений за предыдущие периоды в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка.

Если у иностранного гражданина в собственности имеется жилой дом, квартира, дача, гараж и др. имущество, указанное в ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 N 2003-1, то он уплачивает налог на имущество физических лиц в том же порядке, что и граждане РФ. Земельные участки данным налогом не облагаются.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Согласно ст. 3 данного закона ставки налога (от 0,1 до 2 процентов) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения (по данным БТИ).

Налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, рассчитывает налоговый орган и направляет физическому лицу налоговое уведомление по месту жительства.

Проблемы с вручением налоговых уведомлений иностранцам по налогу на имущество физических лиц, не проживающим в РФ, те же, что и по земельному налогу.

Таким образом, режим налогообложения для иностранных граждан при реализации ими права собственности на недвижимость, расположенную в РФ, отличается только при уплате налога на доходы физических лиц, по остальным налогам, связанным с владением недвижимостью в РФ, — всё также как и для иных физических лиц, включая российских граждан.

Заместитель Председателя Правления МКА «Право и Защита»
В.С.Педченко