Залог в силу закона
Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?
С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:
- Ипотека в силу закона;
- Ипотека в силу договора.
- Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
- Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
- Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.
Ипотека в силу закона.
Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:
Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».
Ипотека в силу договора.
Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.
Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.
В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.
Ипотека бывает в силу договора и в силу закона
С 16 июля 1998 года действует Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы закона являются приоритетными по отношению к нормам ГК РФ. То есть при расхождении между Гражданским кодексом и законом «Об ипотеке» преимущество имеет последний. Упомянутый выше закон «О залоге» является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека (залог недвижимого имущества) бывает в силу договора и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Рассмотрим оба примера:
Пример 1. Ипотека в силу договора. Вы хотите взять достаточно большой кредит и в качестве обеспечения предлагаете банку недвижимое имущество, которым владеете на праве собственности. Вы заключаете с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому вы будете залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. С момента заключения этого договора ваша недвижимость будет обременена залогом в пользу банка-кредитора. Дополнительно можно сказать, что залогодателем может быть как заемщик (должник по обязательству, обеспеченному ипотекой), так и третье лицо.
Пример 2. Ипотека в силу закона. Вы хотите купить квартиру, но у вас нет денежных средств, необходимых для ее приобретения. Вы берете в банке кредит на приобретение квартиры и заключаете договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Как было указано выше, к ипотеке (залогу недвижимости) в силу закона применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет.
Обратите внимание на следующие моменты:
• Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;
• Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества;
• Залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии;
• В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя;
• Залогодержатель вправе проверять состояние и условия содержания заложенного имущества;
• Отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;
• Лицо, которое приобрело имущество, обремененное ипотекой, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;
• При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя (если иное не предусмотрено договором);
• Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок; • Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, здания или сооружения в установленном законом порядке (если иное не предусмотрено договором об ипотеке). На них также распространяется ипотека (если иное не предусмотрено договором);
• После полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.
Залог в силу закона
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, что значит такая запись. На сайте Росреестра формирую запрос на одну квартиру. И в разделе «Права и ограничения» вижу вот такую запись:
Право № ..-../. -../. /. /2016-2027/2 от 01.09.2016 (Собственность)
Ограничения
№ ..-../. -../. /. /2016-2028/1 от 01.09.2016 (Залог в силу закона).
Оговорюсь сразу, что эту квартиру я не покупаю. Это квартира моей бывшей свекрови. 5 с лишним лет назад свекровь орала, что никогда и никого больше не пропишет, что ни на кого не оформит и т.п.
А в конце лета-начале осени другую квартиру приватизируют и переоформляет на младшего сына, а сами уезжают жить в деревню.
Во второй квартире сначала жила я с дочкой и бывшим мужем, а потом мой бывший муж женился ещё раз и жил там со второй женой. И вся эта мутная ситуация с переоформлениями квартир меня подстегнула, сработало чисто женское любопытство, и вот вчера я на сайте Росреестра решила посмотреть информацию на те 2 квартиры. И в одной из них вижу вот такое.
Первая мысль, что квартиру продали, а покупатель взял ипотеку. Но ничего про продажу квартиры бывшая свекровь мне не говорила (мы общаемся). Вторая мысль, что бывшая свекровь своему же старшему сыну продала квартиру и он взял ипотеку (хотя звучит это как-то дико).
А какие варианты ещё могут быть с такой записью?
Это может быть рента или ипотека.
Залог в силу закона регистрируется с наступлением обязательств в отношении квартиры
Например
— ипотека (обязательство покупателя перед банком)
— Отложенная оплата (покупатель оплачивает квартиру после регистрации, срок оговаривается)
— Рента (обязательство покупателя платить ежемесячные платежи или содержать свекровь)
Спасибо за подробный ответ!
А Вы не подскажите, а в номере вот эти цифры «. 2016-2028/1 и . 2016-2027/2 что-то значат? Ну к примеру ограничения с 2016 по 2027(28) гг или это просто совпадение и только цифры?
2016 -дата регистрации, -2028/1 и . 2027/2 -это не год 
это часть номера регистрационных данных
«Номер регистрации указывается в каждой записи подразделов II и III Единого государственного реестра прав при государственной регистрации возникновения (наличия), перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права, а также сделки (далее также — регистрационная запись) и имеет следующий состав:
двухзначный номер субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости (приложение N 11);
пятизначный номер, сформированный на основании номера регистрационного округа, на территории которого действует орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в подразделении которого принято решение о государственной регистрации прав (приложение N 11), и номера такого подразделения (в том числе структурного подразделения аппарата территориального органа, который обозначается цифрами «001» );
номер, сформированный на основании номера книги учета входящих документов, ведущейся подразделением, принявшим документы на государственную регистрацию прав;
порядковый номер записи в книге учета входящих документов, в которой зарегистрированы принятые документы.
Номер регистрации записывается арабскими цифрами, указанные выше его структурные единицы отделяются друг от друга знаком «-«, элементы составной части номера регистрации отделяются друг от друга знаком «/» .
Например, 50-50/003-48/005/002/2013-127, где:
50 — двухзначный номер субъекта Российской Федерации;
50/003 — пятизначный номер, сформированный на основании двухзначного номера регистрационного округа и трехзначного номера подразделения территориального органа, в котором принято решение о государственной регистрации прав;
48/005/002/2013 — двенадцатизначный номер, сформированный на основании номера книги учета входящих документов (48 — номер регистрационного округа, 005 — номер подразделения территориального органа (или отдела, филиала федерального государственного бюджетного учреждения), принявшего документы на государственную регистрацию прав, 002 — порядковый номер книги учета входящих документов, ведущейся этим подразделением, 2013 — год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов);
127 — порядковый номер записи в книге учета входящих документов, в которой зарегистрированы принятые документы.»
Основания возникновения ипотеки
Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.
Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).
Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.
Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:
Регистрация ипотеки в силу закона
Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.
Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.
Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.
Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:
- Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
- Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
- Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).
Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.
Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.
Регистрация ипотеки в силу договора
Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.
Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия
Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:
Последующий залог при залоге в силу
Vitalik 01 Июн 2005
зырю на ГК и понимаю, что нет.
Евгений 01 Июн 2005
Статья 334. Понятие и основания возникновения залога
3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Vitalik
думаю последующий залог возможен при залоге в силу закона
запрета в законе на последующий залог еще пока не встречал
Статья 342. Последующий залог
2. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
хм.
наверно я гоню.
Yulia
формально, да.
неформально, хочу понять.
хм.
я не могу себе представить каким образом, предыдущий залог в силу закона могет запретить последующие.
я написал что последующий залог может быть запрещен только договором.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
в связи с чем, если при возникновении залога в силу закона, в законе нет запрета на последующий залог — значит последующий залог разрешен.
Yulia 01 Июн 2005
я не могу себе представить каким образом, предыдущий залог в силу закона могет запретить последующие.
Так вот и получается, что последующий залог при залоге в силу закона допускается.
формально, да.
неформально, хочу понять.
А неформально вроде тоже все логично: в конце концов, последующий залог в общем-то права первого залогодержателя не нарушает: его требования удовлетворяются в первую очередь.
Добавлено @ 14:02
Да, вот еще интересный вопрос: соотношение п. 2 ст. 342 и п. 2 ст. 346. Ведь передача в залог — это форма распоряжения имуществом. Таким образом, для всех форм распоряжения предметом залога ГК устанавливает общее правило: можно с согласия залогодержателя. Исключение из этого правила — последующий залог, где правило иное: можно, если не запрещено договором (т.е. по умолчанию). Вопрос: если залог не в силу договора. Получается, что при залоге в силу закона в отношении последующего залога будет действовать общее правило п. 2 ст. 346, т.е. можно, но с согласия залогодержателя? Или нет?
Видимо вы неправильно меня поняли коллега
да нет, коллега, я правильно понял.
просто я уже чуть о другом.
Yulia
последующий залог при залоге в силу закона допускается
конце концов, последующий залог в общем-то права первого залогодержателя не нарушает: его требования удовлетворяются в первую очередь.
да, но для второго конструкция быть вторым неизвестна.
Получается, что при залоге в силу закона в отношении последующего залога будет действовать общее правило п. 2 ст. 346, т.е. можно, но с согласия залогодержателя? Или нет?
вариант не плох, но в отношение формы распоряжения связанного с передачей в залог закон сделал своей выбор.
возможен, если договором не запрещено.
в силу закона — если закон не запретил..
вывод: передаем не спрашивая согласие.
Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора
Рубрика: Государство и право
Статья просмотрена: 27886 раз
Библиографическое описание:
Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. 2012. №10. С. 216-217. URL https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 21.08.2018).
Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.
Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.
Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях».
Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.
Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:
покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;
строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;
продажа в кредит ;
залог имущественных прав.
Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.
Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека следующих видов имущества:
имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;
имущество, которое было изъято из оборота;
имущество на которое не может быть обращено взыскание.
Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.
Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.
Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:
часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;
если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;
залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;
в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;
залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;
отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;
в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;
после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.
Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс» ;
Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;
Конференция ЮрКлуба
Ипотека в силу закона против ипотеки догов.
Gihon 27 Фев 2012
Лесник. 27 Фев 2012
Меня интересуют действия регистратора Росреестра, ведь он должен будет сначала зарегистрировать законный залог продавца, а затем уже, после его снятия регистрировать залог банка, или есть какие то положения, позволяющие сразу регистрировать договорной залог?
Законный залог в пользу продавца не возникнет если в ДКП будет прописано, что до полной оплаты товар не находится в залоге у продавца.
Банк спокойно может зарегистрировать свой законный залог по 64.2 ФЗ «Об ипотеке»
Законный залог в пользу продавца не возникнет если в ДКП будет прописано, что до полной оплаты товар не находится в залоге у продавца.
Банк спокойно может зарегистрировать свой законный залог по 64.2 ФЗ «Об ипотеке»
Банк то может спокойно, вот только продавцу гарантия нужна
Если в договоре не указывать диспозицию о том, что стороны договорились, что залога в силу закона не возникает, — залог банку не зарегистрируют, пока не расплатится? То есть потом в Росреестр платёжный документ предъявлять придётся, чтобы с продавца залог сняли и в пользу банка его зарегистрировали?
Сообщение отредактировал Gihon: 27 Февраль 2012 — 16:54
sioxana 15 Мар 2012
Меня интересуют действия регистратора Росреестра, ведь он должен будет сначала зарегистрировать законный залог продавца, а затем уже, после его снятия регистрировать залог банка, или есть какие то положения, позволяющие сразу регистрировать договорной залог?
Если в договоре не указывать диспозицию о том, что стороны договорились, что залога в силу закона не возникает, — залог банку не зарегистрируют, пока не расплатится?
зарегистрируют обе ипотеки одновременно.
То есть потом в Росреестр платёжный документ предъявлять придётся, чтобы с продавца залог сняли и в пользу банка его зарегистрировали?
Платежные документы Росреестру не нужны.
Ипотека в пользу продавца будет погашаться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (то бишь продавца и покупателя) либо по решению суда.
А ипотека в пользу банка при этом благополучно продолжит существовать до исполнения обязательств перед банком.
Продаём жилой дом с участком.
Потенциальный Покупатель предлагает оплатить заёмными средствами банка. Как следует из сумбурных объяснений сотрудника Банка банком предлагается такая схема: одновременно подаются кредитный договор и договор купли продажи (с актом приёма-передачи) и с заявлениями на регистрацию перехода права.
При этом сотрудник банка утверждает, что залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора.
Тут не совсем я поняла или сотрудник банка: может всё-таки ипотека в силу закона?
Gihon 15 Мар 2012
В ЕГРП возможно одновременно с регистрацией договора купли-продажи внести две записи об ипотеке: одна запись — законная ипотека в пользу продавца, и другая — ипотека в пользу банка.
Только не все банки на это соглашаются.
В этом случае банк не сможет обратить взыскание на заложенное имущество, если покупатель получит деньги от банка, а продавцу их не отдаст?
Тут не совсем я поняла или сотрудник банка: может всё-таки ипотека в силу закона?
Вы разделяете понятия «залог в силу закона» и «ипотеку в силу», — т.е. имеете ввиду юридическую неточность формулировки или смысловую? По смыслу ведь ипотека в силу закона, — это есть залог в силу закона, т.к. ипотека — это залог недвижимости, или здесь принципиальная разница? Я думаю, что сотрудник банка имел ввиду регистрацию ипотеки (залога).
sioxana 16 Мар 2012
В этом случае банк не сможет обратить взыскание на заложенное имущество,
если покупатель получит деньги от банка, а продавцу их не отдаст?
Маловероятно, что банк допустит такую ситуацию, это не в его интересах. Вероятнее всего, если банк и согласится кредитовать вашего покупателя на таких условиях (с ипотекой в пользу продавца), то постарается проконтролировать расчеты и погашение ипотеки в пользу продавца. Не думаю, что вашему покупателю выдадут кредитные деньги наличкой и отпустят из банка на все четыре стороны.
Вы разделяете понятия «залог в силу закона» и «ипотеку в силу», — т.е. имеете ввиду юридическую неточность формулировки или смысловую? По смыслу ведь ипотека в силу закона, — это есть залог в силу закона, т.к. ипотека — это залог недвижимости, или здесь принципиальная разница? Я думаю, что сотрудник банка имел ввиду регистрацию ипотеки (залога).
Ипотека в силу закона (возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств) и ипотека в силу договора (возникает при заключении договора ипотеки).
Gihon 16 Мар 2012
А как же залог продавца, аннулируется что-ли и на каком тогда основании и какой тогда смысл в первоначальном залоге, — у банка ведь будет последующий залог?
Я понимаю, что маловероятно, но если допустить сговор банка с покупателем, то можно спокойно кинуть продавца и списать всё на какого-нибудь бомжа-покупателя. Думаю, что это не выход — ставить себя в зависимость от воли покупателя и надеятся на добросовестность банка, которым доверять у меня пока нет никаких оснований, — поэтому здесь нужны гарантии. Банк ведь ничего не делает без гарантии, так почему продавец без гарантии должен это делать?, — не вижу логики.
Ипотека в силу закона (возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств) и ипотека в силу договора (возникает при заключении договора ипотеки).
Это понятно, но вопрос был не в этом. Я писал:»сотрудник банка утверждает, что залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора.» и мне было непонятно и остаётся непонятным то, что Вы имели ввиду, задавая вопрос: «Тут не совсем я поняла или сотрудник банка: может всё-таки ипотека в силу закона?».
Я там, имел ввиду понятие «ипотека в силу закона», т.е. по ошибке недописал слово «закона» после слов «ипотека в силу», — наверное поэтому Вы меня не поняли, — то есть, мне по-прежнему остаётся непонятным, что Вы имели ввиду, задавая это вопрос?
Сообщение отредактировал Gihon: 16 Март 2012 — 12:17
str555 16 Мар 2012
В ЕГРП возможно одновременно с регистрацией договора купли-продажи внести две записи об ипотеке: одна запись — законная ипотека в пользу продавца, и другая — ипотека в пользу банка.
по Вашему мнению, какая ипотека будет предшествующей, а какая — последующей?
залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора.
Я там, имел ввиду понятие «ипотека в силу закона», т.е. по ошибке недописал слово «закона» после слов «ипотека в силу», — наверное поэтому Вы меня не поняли, — то есть, мне по-прежнему остаётся непонятным, что Вы имели ввиду, задавая это вопрос?
потрясающая четкость мышления.
sioxana 17 Мар 2012
по Вашему мнению, какая ипотека будет предшествующей, а какая — последующей?
А можно встречный вопрос?
Давайте допустим ситуацию, что я оформляю несколько кредитов в разных банках. (для чистоты эксперимента подписываем кредитные договоры в один день). Затем я приобретаю, скажем, квартиру с использованием всех этих кредитных средств. Т.е. в договоре купли-продажи указываю «сумма Х рублей выплачивается за счет кредитных средств полученных по кредитному договору с банком А, сумма Y рублей — с банком Б и т.д.». (допустим ипотеки в пользу продавца не будет, ну просто чтоб она сейчас с толку не сбивала).
А теперь вопрос: ипотека в пользу какого банка будет предшествующей, и в пользу какого — последующей?
Я сама не уверена, что в данном случае вообще можно говорить о предшествующей/последующей ипотеке. Хотя записей об ипотеке в ЕГРП и будет несколько, и пронумерованы они будут «лист1», «лист2» и т.д.
str555 17 Мар 2012
А теперь вопрос: ипотека в пользу какого банка будет предшествующей, и в пользу какого — последующей?
Я сама не уверена, что в данном случае вообще можно говорить о предшествующей/последующей ипотеке. Хотя записей об ипотеке в ЕГРП и будет несколько, и пронумерованы они будут «лист1», «лист2» и т.д.
по памяти — очередность ипотек будет определяться по очерёдности внесения записей в реестр.
Сообщение отредактировал str555: 17 Март 2012 — 10:28
Gihon 17 Мар 2012
схренали в силу договора?
То есть, Вы хотите сказать, что если договором купли-продажи за счет кредита банка будет предусмотрена рассрочка платежа после перехода права к покупателю, то в силу закона возникают два залога — в пользу продавца в обеспечение обязательств по уплате цены и в пользу банка в обеспечение обязательств по возврату кредита и правила о предшествующей и последующей ипотеке применимы к залогам на основании договоров, но не к залогам на основании закона?
То есть, Вы хотите сказать, что если договором купли-продажи за счет кредита банка будет предусмотрена рассрочка платежа после перехода права к покупателю, то в силу закона возникают два залога — в пользу продавца в обеспечение обязательств по уплате цены и в пользу банка в обеспечение обязательств по возврату кредита
и правила о предшествующей и последующей ипотеке применимы к залогам на основании договоров, но не к залогам на основании закона?
а вот это тема для отдельного разговора, мнения есть разные.
Женечка2005 24 Мар 2012
Ludmila 24 Мар 2012
Две ипотеки одновреенно могут возникнуть абсолютно спокойно — классический пример ипотечного кредита военнослужащему, приобретающему квартиру с использованием целевого жилищного займа (п.4 ст.77 ФЗ «Об ипотеке), когда ипотека возникает, как в пользу кредитной организации, так и в пользу Российской Федерации
И что? Всё равно одна из них будет предшествующей, а другая последующей. Исключение из этого правила только одно, но оно к данной ситуации никакого отношения не имеет.
Вы только Росреестру об этом не скажите, а то ведь и вправду начнут регистрировать, как предшествующую и последующую
Людмила, а с Вашей точки зрения, в пользу кого ипотека будет последующей?
Сообщение отредактировал Женечка2005: 24 Март 2012 — 22:36
sioxana 31 Мар 2012
Вы только Росреестру об этом не скажите, а то ведь и вправду начнут регистрировать, как предшествующую и последующую
Не начнут пока ещё с приёмом заявлений на её регистрацию разобраться до конца не могут.
Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра
В связи с поступающими многочисленными обращениями физических и юридических лиц (банков) по вопросам, касающимся государственной регистрации ипотеки в силу закона в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.
1. Согласно пункту 1 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
Вместе с тем Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) могут устанавливаться особенности государственной регистрации ипотеки (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Таким образом, Законом об ипотеке установлены специальные нормы о порядке государственной регистрации ипотеки в силу закона. С учетом положений пункта 5 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.
2. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В этой связи, если иное не будет установлено каким-либо иным федеральным законом, непредставление одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, на наш взгляд, может явиться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации (при условии, что из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов возможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона, и данный правоустанавливающий документ не содержит указание на то, что ипотека в силу закона не возникает).
Необходимо отметить, что аналогичные требования о необходимости осуществления одновременной государственной регистрации прав в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, одновременной с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение, сооружение или другое недвижимое имущество) государственной регистрации перехода права собственности (изменения арендатора в договоре аренды) на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности (аренды), установлены пунктом 4 статьи 22.2, статьей 25.5 Закона о регистрации.
При этом практика государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 4 статьи 22.2 Закона о регистрации сложилась таким образом, что непредставление заявлений (и иных необходимых документов) о государственной регистрации прав одновременно в отношении всех образованных земельных участков является основанием для отказа в государственной регистрации прав на тот земельный участок из числа вновь образованных, в отношении которого соответствующее заявление представлено.
Вместе с тем нельзя не отметить, что государственная регистрация права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и государственная регистрация ипотеки в силу закона являются самостоятельными регистрационными действиями – осуществляются на основании самостоятельных заявлений при представлении необходимых для осуществления такой государственной регистрации документов, в связи с чем после 07.03.2012 регистрационным записям (о праве и об ипотеке) должны присваиваться различные номера государственной регистрации. Кроме того, такое основание для отказа в государственной регистрации прав, как непредставление на государственную регистрацию вещного права заявления об осуществлении государственной регистрации его ограничения (обременения), в Законе о регистрации отсутствует.
Учитывая изложенное, Росреестром направлен запрос в Минэкономразвития России с просьбой высказать мнение по описанной ситуации. После поступления ответа из Минэкономразвития России во все территориальные органы Росреестра будет направлено соответствующее письмо.
3. Пунктом 3 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1 статьи 20 Закона об ипотеке, заявителем представляются также:
закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;
документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Таким образом, если иное не установлено федеральным законом и из представленных на государственную регистрацию ипотеки в силу закона документов возможно установить, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона удостоверяются закладной, одновременно с документами, необходимыми для государственной регистрации ипотеки в силу закона, на государственную регистрацию прав должны быть представлены закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Непредставление в рассматриваемом случае одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации ипотеки в силу закона документов, указанных в пункте 3 статьи 20 Закона об ипотеке, на наш взгляд, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации.
4. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации; такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов (пункт 7 статьи 12 Закона о регистрации).
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона о регистрации при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
При этом одна запись в книге учета входящих документов соответствует одному пакету документов, необходимых для совершения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, одного действия (пункт 11 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24.12.2001 № 343).
Таким образом, запись о государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и запись о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, с учетом положений действующей с 07.03.2012 редакции пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке должны идентифицироваться самостоятельными номерами регистрации.
Заместитель руководителя Г.Ю. Елизарова
Женечка2005 08 Апр 2012
sioxana 09 Апр 2012
письмо в открытых источниках размещалось?
Не думаю. Это по всем Управлениям рассылалось, т.к. после изменений практика по разным областям несколько отличалась: кто в лес, кто по дрова.
Но может быть что-нибудь на сайте есть, я не проверяла.
ни в какие инструкции, регулирующие порядок регистрации договоров, особенности регистрации ипотеки, правила ведения ЕГРП и т.д. изменения не вносились.
А это почти всегда так. Сначала в законе изменения. Потом на практике шишек понабивают. Следом какие-нибудь информационные письма разошлют, чтоб причесать инициативу на местах к единому знаменателю. И только потом (сильно потом ) причешут инструкции.
Shellie 25 Май 2012
ни в какие инструкции, регулирующие порядок регистрации договоров, особенности регистрации ипотеки, правила ведения ЕГРП и т.д. изменения не вносились.
А это почти всегда так. Сначала в законе изменения. Потом на практике шишек понабивают. Следом какие-нибудь информационные письма разошлют, чтоб причесать инициативу на местах к единому знаменателю. И только потом (сильно потом ) причешут инструкции.
Просто Минюст, поскольку уже не является уполномоченным органом нормативно-правового регулирования в области государственной регистрации прав на недвижимость, видимо, не считает нужным изменять/дорабатывать 213-ю инструкцию. А вот почему Минэконом до сих пор не разродился, непонятно. Видимо, усиленно ждали нового министра и ни на что иное ни времени ни сил не было)
Людмила, а с Вашей точки зрения, в пользу кого ипотека будет последующей?
Кстати, Росреестр в Самаре на самом деле регистрирует в данной ситуации 2 ипотеки: как предшествующую и последующую
По практике предшествующая — в пользу продавца, последующая — в пользу банка. При военной ипотеке, вестимо, предшествующая — в пользу банка, последующая — в пользу РФ
str555 25 Май 2012
По практике предшествующая — в пользу продавца, последующая — в пользу банка.