Закон методика определения арендной платы

Закон методика определения арендной платы

О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург

(с изменениями на 12 марта 2018 года)

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года N 377-57 (Санкт-Петербургские ведомости, N 136, 27.07.2005);
Законом Санкт-Петербурга от 5 июля 2006 года N 351-45 (Санкт-Петербургские ведомости, N 125, 12.07.2006);
Законом Санкт-Петербурга от 11 июля 2006 года N 346-47 (Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 28, 24.07.2006);
Законом Санкт-Петербурга от 2 июля 2007 года N 314-56 (Санкт-Петербургские ведомости, N 126, 12.07.2007);
Законом Санкт-Петербурга от 26 декабря 2007 года N 694-135 (Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 2, 21.01.2008);
Законом Санкт-Петербурга от 31 мая 2010 года N 250-67 (Санкт-Петербургские ведомости, N 105, 10.06.2010);
Законом Санкт-Петербурга от 10 мая 2011 года N 220-54 (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга, N 18, 23.05.2011);
Законом Санкт-Петербурга от 31 октября 2012 года N 541-90 (Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 01.11.2012) (о порядке вступления в силу см. статью 2 Закона Санкт-Петербурга от 31 октября 2012 года N 541-90);
Законом Санкт-Петербурга от 13 марта 2013 года N 107-21 (Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 14.03.2013);
Законом Санкт-Петербурга от 12 марта 2018 года N 107-21 (Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 13.03.2018).
____________________________________________________________________

Принят
Законодательным Собранием
Санкт-Петербурга
30 июня 2004 года

В настоящем Законе Санкт-Петербурга применяются следующие основные понятия:

объекты нежилого фонда — здания, строения, сооружения, встроенные помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 20 июня 2011 года Законом Санкт-Петербурга от 10 мая 2011 года N 220-54, — см. предыдущую редакцию)

метод массовой оценки — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге;

метод индивидуальной оценки — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете всех существенных характеристик данного объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды;

расчетная ставка — размер арендной платы за единицу измерения (квадратный метр, погонный метр) объекта нежилого фонда в год (квартал, месяц, час), который определен методами индивидуальной или массовой оценки;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2008 года Законом Санкт-Петербурга от 26 декабря 2007 года N 694-135, — см. предыдущую редакцию)

методика определения арендной платы — утверждаемый настоящим Законом Санкт-Петербурга порядок определения расчетной ставки арендной платы с применением методов массовой или индивидуальной оценки;

арендодатель — Санкт-Петербург в лице уполномоченного Правительством Санкт-Петербурга исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга;

арендатор — физическое или юридическое лицо, использующее объект нежилого фонда по договору аренды;

объект культурного наследия — объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации;
(Абзац дополнительно включен с 24 марта 2018 года Законом Санкт-Петербурга от 12 марта 2018 года N 107-21)

неиспользуемый объект культурного наследия — объект нежилого фонда (за исключением встроенных помещений), являющийся неиспользуемым объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящимся в неудовлетворительном состоянии, собственником которого является Санкт-Петербург, в отношении которого утверждено охранное обязательство.

абзац исключен с 13 июля 2007 года — Закон Санкт-Петербурга от 2 июля 2007 года N 314-56. — См. предыдущую редакцию.

1. Арендная плата за объекты нежилого фонда (далее — арендная плата) устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

2. Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками определения арендной платы согласно приложению 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга, за исключением случая, установленного в статье 2_1 настоящего Закона Санкт-Петербурга (на период со дня выполнения арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия до истечения срока действия договора аренды), а также случаев применения льготной ставки арендной платы за объекты нежилого фонда в порядке, установленном законом Санкт-Петербурга.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 7 августа 2005 года Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года N 377-57; в редакции, введенной в действие с 24 марта 2018 года Законом Санкт-Петербурга от 12 марта 2018 года N 107-21. — См. предыдущую редакцию)

Иной размер арендной платы, не ниже рассчитанного методом массовой или индивидуальной оценки, в частности, может быть установлен:

по итогам торгов на право аренды объектов нежилого фонда;

по заявлению лица, имеющего намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, в случае, если предложенный размер арендной платы превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с методикой определения арендной платы согласно приложению 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга.

Абзац пятый исключен с 13 июля 2007 года — Закон Санкт-Петербурга от 2 июля 2007 года N 314-56. — См. предыдущую редакцию.

При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год устанавливается предельная сумма средств бюджета Санкт-Петербурга, соответствующая сумме выпадающих доходов бюджета Санкт-Петербурга в результате предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда. Предоставление льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда осуществляется в пределах указанной суммы. Порядок предоставления льгот по арендной плате определяется законом Санкт-Петербурга.

3. Порядок возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, которые подлежат возмещению арендодателем, устанавливается в соответствии с приложением 2 к настоящему Закону Санкт-Петербурга.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Законом Санкт-Петербурга от 31 мая 2010 года N 250-67, — см. предыдущую редакцию)

Статья 2_1

В соответствии с пунктом 7 статьи 14_1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» по договорам аренды неиспользуемых объектов культурного наследия, заключенным по итогам торгов на срок до 49 лет, предусматривающим обязанность арендаторов по выполнению работ по сохранению объекта культурного наследия в срок не более семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня его передачи в аренду, устанавливается арендная плата в порядке, установленном в абзаце втором настоящей статьи.

Арендная плата за указанные объекты культурного наследия устанавливается в размере, определенном по итогам торгов на право заключения договора аренды, на период действия договора аренды до дня выполнения арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством и в размере одного рубля за один квадратный метр площади объекта культурного наследия на период действия договора аренды со дня выполнения указанных работ до истечения срока действия договора аренды. При этом днем выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия считается день подписания акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, выданного в установленном федеральным законодательством порядке.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при установлении платы при предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для целей осуществления инвестиционной деятельности в порядке, установленном

О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга

(с изменениями на 11 ноября 2015 года)

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
Законом Санкт-Петербурга от 17 октября 2012 года N 481-81 (Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 19.10.2012);
Законом Санкт-Петербурга от 29 октября 2014 года N 507-95 (Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 31.10.2014);
Законом Санкт-Петербурга от 11 ноября 2015 года N 675-131 (Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 12.11.2015).
____________________________________________________________________

Принят
Законодательным Собранием
Санкт-Петербурга
21 ноября 2007 года

Для целей настоящего Закона Санкт-Петербурга используются следующие основные понятия:

Методика определения арендной платы — утвержденный настоящим Законом Санкт-Петербурга порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга (далее — земельные участки);

арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

функциональное использование — использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов;

зона градостроительной ценности территории — определяемая Правительством Санкт-Петербурга часть территории Санкт-Петербурга, в которую входят кадастровые кварталы, объединенные по степени коммерческой привлекательности, потребительского спроса на землю и развития инфраструктуры;

базовая ставка арендной платы — устанавливаемая в порядке, определенном Правительством Санкт-Петербурга, ставка арендной платы за один квадратный метр в год, учитывающая кадастровую стоимость земельного участка и соответствующая определенной степени коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и уровню развития инфраструктуры в соответствующей зоне градостроительной ценности территории.

Размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга.

Иной размер арендной платы за земельной участок может быть установлен:

по итогам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, но не ниже рассчитанного в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды;

абзац исключен с 23 ноября 2015 года — Закон Санкт-Петербурга от 11 ноября 2015 года N 675-131 — см. предыдущую редакцию.

Правительством Санкт-Петербурга могут быть установлены особые случаи и порядок определения арендной платы.

Размер арендной платы за земельный участок, выраженный и рассчитанный в валюте Российской Федерации, подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

Ар = BsКmpPsКфКпКдКк,

Ар — годовой размер арендной платы;

Bs — базовая ставка арендной платы;

Кmp — коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

Ps — площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);

Кф — коэффициент функционального использования — коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка);

Кп — коэффициент площади функционального использования — применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов;

Кд — коэффициент динамики рынка недвижимости;

Кк — корректирующий коэффициент — интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Величина квартальной арендной платы определяется путем деления годового размера арендной платы (Ар) на четыре.

Порядок определения указанных в настоящей статье коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.

Размер арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления социально значимого вида деятельности, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством, не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (далее — земельный налог). Если размер арендной платы, рассчитанный по формуле, указанной в абзаце третьем настоящей статьи, в указанных случаях превышает размер земельного налога, размер арендной платы устанавливается равным размеру земельного налога.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2015 года Законом Санкт-Петербурга от 11 ноября 2015 года N 675-131. — См. предыдущую редакцию)

Перечень социально значимых видов деятельности устанавливается законом Санкт-Петербурга.
(Абзац дополнительно включен с 1 января 2013 года Законом Санкт-Петербурга от 17 октября 2012 года N 481-81)

Методика определения арендной платы применяется в том числе при расчете размера платы, взимаемой в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, за пользование земельными участками, не прошедшими государственный кадастровый учет.

(Исключена с 11 ноября 2014 года — Закон Санкт-Петербурга от 29 октября 2014 года N 507-95. — См. предыдущую редакцию)

Правительство Санкт-Петербурга утверждает порядок согласования передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков в случае, если передача прав и обязанностей по указанным договорам возможна только с согласия арендодателя и если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
(Статья в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2015 года Законом Санкт-Петербурга от 11 ноября 2015 года N 675-131. — См. предыдущую редакцию)

Правительство Санкт-Петербурга устанавливает порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Настоящий Закон Санкт-Петербурга вступает в силу с 1 апреля 2008 года.

Санкт-Петербург
5 декабря 2007 года
N 608-119

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»

О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга

Согласно закону Санкт-Петербурга от 11.11.2015 №675-131 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, а также в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. При его превышении размер арендной платы устанавливается равным размеру земельного налога.

Кроме того, отменены следующие пункты:

• положение о возможности установления иного размера арендной платы за земельный участок по заявлению лица, имеющего намерение использовать такой участок по договору аренды, в случае если предложенный размер арендной платы превышает размер, определенный в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды;
• положение, наделяющее Правительство Санкт-Петербурга полномочием по утверждению размера платы, взимаемой за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, порядка и случаев ее взимания.

Последнее обновление информации: 30.11.2015

Статья 73 ЛК РФ. Арендная плата

1. Размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи.

2. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке.

3. При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

4. Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

5. Размер арендной платы по договору аренды лесного участка, заключаемому в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 74 настоящего Кодекса, определяется в соответствии с методикой, установленной Правительством Российской Федерации.

Комментарии к ст. 73 ЛК РФ

Арендная плата за использование лесов — институт лесного законодательства, известный также ЛК РФ 1997 г. Аренда является одной из форм платной организации использования леса. Статья устанавливает разный порядок расчета и определения размера арендной платы при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов и без изъятия лесных ресурсов. За основу расчета в обоих случаях берется минимальный размер арендной платы.

Определение минимального размера арендной платы с изъятием лесных ресурсов зависит от объема лесных ресурсов, а определение минимального размера арендной платы без изъятия лесных ресурсов зависит от площади лесного участка.

Ставки платы за единицу объема лесных ресурсов или площади лесного участка устанавливаются Правительством РФ, или органами государственной власти субъектов РФ, или органами местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится лесной участок, предоставляемый в аренду.

По поводу отнесения лесных участков к указанным видам собственности есть определенные трудности (см. комментарий к ст. 84 настоящего Кодекса).

Хотелось бы обратить внимание на то, что общие положения об арендной плате установлены в ст. 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть оговорены в договоре аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. И хотя лесное законодательство никаких уточнений на сей счет не дает, на наш взгляд, подобное уменьшение не может быть до уровня менее минимального размера арендной платы, установленного комментируемой статьей ЛК РФ, равно как и заключение самого договора аренды лесного участка должно быть с указанием на арендную плату не ниже минимального размера арендной платы. Ясно, что отсутствие указаний на максимальный ее размер подразумевает ее увеличение от минимального размера при заключаемых договорах аренды лесных участков.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ также, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 2004 г. N 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 30 июня 2004 года) (с изменениями и дополнениями)

Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 2004 г. N 387-58
«О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является Санкт-Петербург»
(Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 30 июня 2004 года)

С изменениями и дополнениями от:

19 июля 2005 г., 5, 11 июля 2006 г., 2 июля, 26 декабря 2007 г., 31 мая 2010 г., 10 мая 2011 г., 31 октября 2012 г., 13 марта 2013 г.

Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 2004 г. N 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 30 июня 2004 года)

Настоящий Закон вступает в силу через два месяца после дня его официального опубликования

Текст Закона опубликован в журнале «Новое в законодательстве Санкт-Петербурга» (приложение к Вестнику Законодательного Собрания), 22 июля 2004 г., N 18, стр. 5, в газете «Санкт-Петербургские ведомости», 23 июля 2004 г., N 138, стр. 4, в Вестнике Администрации Санкт-Петербурга, 27 августа 2004 г., N 8, стр. 14, в Вестнике Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, 20 сентября 2004 г., N 9, стр. 23, в журнале «Закон и недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области» (приложение к Вестнику Законодательного Собрания), 29 сентября 2004 г., N 9, стр. 7

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Закон Санкт-Петербурга от 12 марта 2018 г. N 107-21

Изменения вступают в силу с 24 марта 2018 г.

Закон Санкт-Петербурга от 13 марта 2013 г. N 107-21

Закон Санкт-Петербурга от 31 октября 2012 г. N 541-90

Закон Санкт-Петербурга от 10 мая 2011 г. N 220-54

Изменения вступают в силу через 5 дней после вступления в силу Закона Санкт-Петербурга о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 17 ноября 2010 г. N 651-144 «О бюджете Санкт-Петербурга на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов»

Закон Санкт-Петербурга от 31 мая 2010 г. N 250-67

Закон Санкт-Петербурга от 26 декабря 2007 г. N 694-135

Изменения вступают в силу через 10 дней после дня официального опубликования названного Закона

Закон Санкт-Петербурга от 2 июля 2007 г. N 314-56

Изменения вступают в силу на следующий день после дня официального опубликования названного Закона, но не ранее 1 июля 2007 г.

Закон Санкт-Петербурга от 11 июля 2006 г. N 346-47

Закон Санкт-Петербурга от 5 июля 2006 г. N 351-45

Изменения вступают в силу на следующий день после дня официального опубликования названного Закона

Закон Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. N 377-57

Изменения вступают в силу через 10 дней после дня официального опубликования, названного Закона, но не ранее 1 января 2005 г.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

О комитете

Законодательство

Предоставление земельных участков

Информация

Государственная служба

Государственная кадастровая оценка земель Кемеровской области

Противодействие коррупции

Открытые данные

Приватизация государственного имущества

Государственные услуги

Телефон доверия:
8 (3842) 36-41-65.

Приёмная:
8 (3842) 36-53-30.

Обращаем Ваше внимание на изменение судебной практики по вопросу определения размера арендной платы за земельные участки.

Главная » Новости » Обращаем Ваше внимание на изменение судебной практики по вопросу определения размера арендной платы за земельные участки.

Уважаемые арендаторы земельных участков!

Обращаем Ваше внимание на изменение судебной практики по вопросу определения размера арендной платы за земельные участки.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации Правила определения размера арендной платы, утверждённые постановлением Правительства от 16.07.2009 №582, подлежат применению исключительно к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации и неприменимы к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558

Резолютивная часть определения объявлена 07.05.2015.

Полный текст определения изготовлен 13.05.2015.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Завьяловой Т.В.,

судей Козловой О.А., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.03.2014 по делу N А12-1426/2014, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2014 по тому же делу,

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (новое наименование Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, далее — Комитет) к открытому акционерному обществу «Волгоградский завод железобетонных изделий N 1» (далее — Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 754 450 рублей 79 копеек, пеней в размере 31 033 рубля 46 копеек по договору аренды земельного участка от 30.08.2006 N 6811.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Комитета — Голубева Т.В., Кочетов Г.В.;

от Общества — не явился, извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации,

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.03.2014 (судья Буланков А.А.) исковые требования удовлетворены частично. С общества взыскана задолженность в размере 242 503 рубля 02 копейки, пени в сумме 9 332 рубля 60 копеек. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 (судьи Жаткина С.А., Борисова Т.С., Шалкина В.Б.) решение от 20.03.2014 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2014 (судьи Нафикова Р.А., Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.) решение от 20.03.2014 и постановление от 10.06.2014 оставлены без изменения.

Комитет обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить.

Общество с доводами жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, просило судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без участия представителей Общества.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей Комитета, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты — отмене, дело — направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, администрацией Волгограда и обществом (арендатор) заключен договор от 30.08.2006 N 6811 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:06 00 57:0030 (учетный номер 6-57-87) площадью 20 544 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Зевина.

Участок предоставлен из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель поселений с целью строительства многоэтажных жилых домов (пункт 1.3 договора).

Согласно п. 2.4 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. За последний месяц не позднее 25 декабря текущего года.

За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 месячной арендной платы за каждый день пользования участком (пункт 2.5 договора).

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленным в г. Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде — административном центре Волгоградской области», принятым Волгоградской областной Думой 05.04.2012, опубликованным 07.04.2012 в газете «Волгоградская правда» N 61 и вступившим в силу 06.07.2012, установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде — административном центре Волгоградской области, осуществляется в порядке, определяемым Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п установлено, что органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в Волгограде — административном центре Волгоградской области, является Комитет.

Следовательно, права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли от администрации Волгограда к Комитету в полном объеме.

Комитетом в адрес арендатора направлено извещение от 22.10.2013, согласно которому в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее — постановление N 469-п), постановлением Губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424 «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» (далее — постановление Губернатора N 424), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» (далее — постановление Губернатора N 1130), распоряжением министерства от 14.02.2013 N 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде — административном центре Волгоградской области» с 01.01.2013 годовая арендная плата установлена в размере 1 055 402 рубля 20 копеек.

Обращаясь в арбитражный суд с иском по настоящему делу, Комитет сослался на ненадлежащее исполнение обществом условий договора в части внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 10.04.2013 по 18.12.2013 в сумме 754 450 рублей 79 копеек.

Удовлетворяя иск в указанной части, суды исходили из того, что арендная плата по спорному договору регулируется уполномоченным органом путем принятия нормативных актов, поэтому изменение ставок платы или методики ее исчисления влечет изменение условий договора без внесения в него изменений. При этом суд сослался на пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, а также на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Постановлением N 469-п установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.

Из пункта 2.1.1 постановления N 469-п следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А — величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ — кадастровая стоимость земельного участка; Кви — коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп — коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан — коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки — коэффициент индексации.

Расчет арендной платы за 2013 год произведен исходя из новой кадастровой стоимости участка, утвержденной постановлением Губернатора N 1130 с применением коэффициента индексации 1,129 и коэффициента 2, установленного пунктом 2.1.5 постановления N 469-п.

Арендная плата по спорному договору исчислена путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 7 985, 01 руб. на площадь участка 3263 кв. м, Кви — 0,015, Кдп — 1,2, Ккан — 1, Ки — 1,129 и на коэффициент 2.

В соответствии с пунктом 1.5 постановления N 469-п коэффициент индексации устанавливается постановлением Губернатора Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Подпунктом 2.1.5 постановления N 469-п установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пункта 2.1.4 постановления N 469-п следует, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет: 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее — Постановление N 582), постановлением Губернатора N 1130, которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости исходить при расчете арендной платы за 2013 год из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2013 года в размере 25 966 986 руб. 63 коп., исключив применение коэффициента индексации.

Суд признал, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением N 582.

В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте данных правил, не проводится.

Из смысла указанной нормы права следует, что увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации, при исчислении такой платы, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах суды сделали вывод, что у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, увеличенном на коэффициент индексации.

Указав, что постановление Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п, вводящее коэффициент 2 в формулу определения арендной платы, было принято 18.09.2012 и согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на отношения, возникшие после даты вступления его в силу, суды сделали вывод, что он не применяется к спорному договору, заключенному до издания этого акта, поскольку введение коэффициента 2 изменяет методику исчисления платы.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее — регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор 30.08.2006 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения путем введения с 01.01.2013 постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Таким образом, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что данный пункт применяется только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу постановления о введении данного коэффициента в силу нормативного характера регулирования арендной платы.

При этом иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении N 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трех лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014 отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 постановления N 469-п недействующим. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5 решение от 14.02.2014 оставлено без изменения. Суды признали, что оспариваемый пункт касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не противоречит действующему законодательству. Указанное определение Верховного Суда Российской Федерации размещено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Кроме того, сделав вывод о том, что коэффициент индексации не подлежит применению при расчете арендной платы, суды неправомерно применили пункт 9 Постановления N 583 к спорным правоотношениям, поскольку данный пункт постановления подлежит применению только к земельным участкам федеральной собственности. Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.

Учитывая, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы постановлением N 469-п (пункт 2.1.1) и устанавливается постановлением Губернатора Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 1.5), постановлением Губернатора N 424 установлено значение данного коэффициента, оснований для неприменения его при расчете арендной платы у судов не имелось.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

При рассмотрении данного дела судебная коллегия приходит к выводу, что судами трех инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права, влекущие отмену оспариваемых судебных актов.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении суду надлежит установить, для каких целей был предоставлен спорный земельный участок, и рассмотреть спор с применением соответствующего порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного органом государственной власти Волгоградской области.

При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 291.11 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения по существу спора необходима оценка доказательств и установление обстоятельств, указанных в настоящем определении.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.03.2014 по делу N А12-1426/2014, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2014 по тому же делу отменить.

Дело N А12-1426/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.