13% налог в недвижимости
Недвижимость
Квартирам прописали налог
С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил
Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, прописано, что стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. «Газета.Ru» изучила новые налоговые правила.
С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?
Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.
«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.
До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.
Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.
В Москве с 2017 года может резко вырасти налог на недвижимость
Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.
«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.
Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.
Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.
Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.
«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.
Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.
«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.
Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.
Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице
«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
— в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
— по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
— в результате приватизации;
— в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.
Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.
Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.
Налог при покупке недвижимости. Надо ли платить подоходный налог
Приобретение недвижимости – событие, несомненно, радостное, однако, находясь в состоянии эйфории от покупки, стоит выяснить, нужно ли платить налог при покупке квартиры, или же новое жилье не влечет за собой возникновения у его владельца новых обязанностей.
В этой статье мы не только найдем ответ на этот вопрос, но и
Налоговые обязательства, возникающие при покупке жилья
Хотелось бы сразу, не вдаваясь в тонкости действующего законодательства, успокоить тех, кто уже купил новое жилье и тех, кто только собирается совершить такую сделку.
Платить налог при покупке квартиры или при покупке дома с земельным участком не нужно – все обязанности по расчетам с налоговой службой ложатся на того человека, который продал недвижимость.
Ему, в соответствии с п.17.1 ст. 217 НК РФ, придется уплатить налог 13 процентов на купленную квартиру (за исключением случаев, когда жилье находится в собственности более трех или пяти лет – на это указывают положения ст. 217.1 НК РФ; в этой же статье дается полный перечень оснований, при которых используется минимальный срок, равный трем годам).
Кто должен платить налог на недвижимость
Освобождение от обязанности по уплате налога при покупке дома или квартиры вовсе не означает, что владелец жилья больше ничего не должен государству. Именно поэтому нужно знать, какой налог платится, если покупаешь квартиру.
Уже с первого года владения жилым помещением приобретатель должен платить налог на недвижимость. Ответ на вопрос о том, когда платить налог на квартиру после покупки, содержится в п. 1 ст. 409 НК РФ, согласно которому оплатить задолженность необходимо до 1 декабря года, следующего за годом, в котором была приобретена квартира.
Например, при покупке жилья в ноябре 2016 года, оплатить налог за неполные два месяца, на протяжении которых она находилась в собственности у нового владельца, придется до 01.12.2017.
Однако, и этот налог могут платить не все собственники жилья. Ст. 407 НК РФ устанавливает перечень категорий граждан, которые освобождаются от обязанности по внесению платежей в бюджет. К ним относятся:
Оформить льготу можно только для одной квартиры. Если в собственности у человека имеется несколько жилых помещений, избавиться от обязанности по уплате налога можно только по одному из них. Если же приобретенное жилье является первым и единственным, то налог на купленную квартиру пенсионерам или другим льготникам платить не придется.
Налоговые вычеты: что это такое
А теперь поговорим о том, что же такое налоговые вычеты, кто имеет право на их получение и сколько денег можно вернуть?
Как мы уже выяснили, налог при покупке недвижимости ее новый владелец платить не обязан. Более того, в ст. 220 НК РФ, законодатель устанавливает его право на получение так называемого имущественного налогового вычета.
Налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается размер облагаемого НДФЛ дохода налогоплательщика. Максимальный размер такой льготы, предоставляемой при покупке жилья, составляет 2 000 000 рублей. Также дополнительно возможен возврат с суммы 3 000 000 в том случае, если объект недвижимости или земля, расположенная под ним, были приобретены на средства, полученные по целевому кредиту.
Однако тому, кто платит налог, при покупке квартиры не стоит рассчитывать на то, что налоговики вернут именно указанную сумму. Получить наличными можно только 13% от нее, т.е. 2 000 000 * 0.13 = 260 000 рублей.
Порядок получения имущественного вычета
Возврат средств осуществляется не единовременно, а постепенно. Рассмотрим порядок получения вычета при покупке квартиры стоимостью 3 120 000 рублей в 2014 году налогоплательщиком с ежемесячным доходом в 20 000 рублей.
Определяем сроки отчетности
При этом важно учитывать, что за 3 года можно подать декларацию только в том случае, если квартиры была куплена 3 года назад. Если бы в нашем примере гражданин купил жилье в 2016 году, то он мог бы подать только одну 3-НДФЛ в 2017 году.
Единственным исключением из правила являются пенсионеры. Для них существуют особенные, льготные условия для возврата подоходного налога при покупке недвижимости.
А вот если бы наш гражданин «вспомнил» о полагающейся ему налоговой льготе в 2018 году, то в этом случае он бы мог оформить декларации 3НДФЛ за 2015, 2016 и 2017 года.
Считаем сумму дохода
Для того чтобы оформить вычет, нужно рассчитать его размер и сумму налога, подлежащую выплате. Для этого определяем сумму заработка за каждый год работы:
Этот пример расчета является упрощенным: очевидно, что на практике и сумма дохода не может быть одинаковой в каждом месяце на протяжении трех лет, и не все получаемые средства облагаются НДФЛ.
Чтобы рассчитать точную сумму полученного дохода, нужно взять в бухгалтерии справку 2-НДФЛ – в ней указаны и суммы средств, перечисленных налогоплательщику, и размер уже примененных вычетов, и сумма удержанного налога. На основании этой справки составляется декларация 3-НДФЛ, по мере подготовки которой определяется размер средств, подлежащих возврату.
Ну а мы вернемся к нашему упрощенному расчету.
Считаем уплаченный НДФЛ
Определим сумму уплаченного налога:
Всего за три года наш налогоплательщик заплатил 31 200 * 3 = 93 600 рублей налога. Именно эти средства он сможет вернуть, оформив все необходимые документы.
Определяем остаток к возврату
Определим остаток, который можно будет вернуть в дальнейшем. Для этого из 260 000 рублей (максимально возможный размер возврата) вычтем 93 600 рублей (те деньги, которые уже вернула налоговая). Получим 166 400 рублей.
Эти деньги можно будет вернуть уже после того, как у покупателя жилья вновь появится доход, который облагается налогом. К примеру, через год.
Оформить возврат можно двумя способами:
- через налоговую, дождавшись окончания очередного года;
- через работодателя, предоставив ему документы, подтверждающие право на получение льготы – в этом случае налог с зарплаты попросту не будет удерживаться.
- физическое лицо (получатель кредита) и банк являются взаимозависимыми (в том числе, если физическое лицо является работником банка);
- экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заемщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).
- Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
- Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
- Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются зарубежные налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
- Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
- Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
- Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
- Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
- Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
- разработка и анализ проектно-сметной документации на новое строительство;
- покупка различных строительных и отделочных материалов;
- затраты на непосредственное приобретение квартиры, как на вторичном рынке жилья, так и в строящемся доме;
- расходы на оплату работ или услуг, связанных непосредственно с проведением строительных или отделочных мероприятий;
- затраты на подключение различных коммуникационных сетей (водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, электрические сети).
- копия паспорта гражданина РФ;
- заявление на предоставление имущественного вычета (если используется этот вариант расчета налога);
- свидетельство на квартиру (свидетельство о праве собственности);
- договор купли-продажи имущества;
- квитанция об оплате или расписка от покупателя в получении денежных средств;
- копии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в предыдущем периоде (при использовании метода расчета налога «доходы – расходы»).
- свидетельство о регистрации права собственности на жилье
- договор купли-продажи
- расписка от продавца о получении денег
- акт приема – передачи
- жилье для налогоплательщика приобретает работодатель
- сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками
Освобождение от подоходного налога при покупке квартиры будет действовать до тех пор, пока общая сумма возврата не составит 260 000 рублей.
Если используется материнский капитал
Принятие закона о выплате денежных средств всем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй ребенок, позволило миллионам российских граждан улучшить свое жилищное положение без излишней нагрузки на семейный бюджет.
Однако, многих новоиспеченных родителей, которые решились на приобретение собственной квартиры, интересует вопрос в том, нужно ли платить налог с материнского капитала при покупке жилья. И в этом случае ответ однозначен – нет, вносить в бюджет налоговые платежи не нужно.
Также не получится использовать налоговый вычет со средств материнского капитала: оформить льготу можно только на личные средства налогоплательщика, которые были затрачены на покупку жилья.
Рассмотрим порядок расчета размера такого вычета на простом примере.
Пример. Допустим, квартира стоит 2 125 000 рублей, из них 453 026 рублей были оплачены средствами материнского капитала. Максимальный размер имущественного налогового вычета составляет 2 000 000 рублей. Однако в полном объеме воспользоваться им не удастся – налогоплательщик сможет оформить возврат НДФЛ только с суммы, которая рассчитывается следующим образом: 2 125 000 – 453 026 = 1 671 974 рублей.
Переуступка требования: кто платит налог
Переуступка требования возникает в том случае, если продаваемая квартира находится в залоге у банка и покупатель приобретает не право собственности на нее, а обязанность по выплате долга кредитной организации. Только после того, как все средства будут выплачены, право на жилье переходит покупателю.
В том случае, если осуществляется продажа квартиры по переуступке прав, налоги должен уплачивать только продавец жилья. Причем базой для расчета их размера будет разница между стоимостью квартиры на момент заключения договора кредитования и на момент ее продажи.
А вот с покупателя налог при покупке квартиры в данном случае не взимается.
Покупка квартиры в ипотеку
Налог с покупки квартиры в ипотеку, как и в других случаях, не уплачивается. Более того, несмотря на наличие ипотечного кредита, покупатель может использовать все льготы по подоходному налогу при покупке квартиры, и даже увеличить максимальную сумму возврата на 390 000 рублей, вернув часть средств с уплаченных процентов.
Налогообложение операций по обмену жилья
Еще одна ситуация, которая нередко возникает на практике и требует разъяснения, – налогообложение сделок по обмену недвижимости. В этом случае заключается договор мены, соответственно, никаких доходов стороны сделки не получают.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры, или оформление такого соглашения автоматически освобождает владельцев квартир от обязанности по уплате налога? Давайте найдем ответ и на этот вопрос.
Ст. 567 ГК РФ приравнивает договор мены к договору купли-продажи. Тем не менее, налог при обмене недвижимости уплачивается лишь в том случае, если стоимость одного жилья, переданного по данному соглашению, превышает стоимость другого жилья. Причем налог будет взиматься не со всей стоимости жилья, а лишь с суммы доплаты.
Теперь вы знаете, платит ли покупатель налог при покупке квартиры, какие льготы он может получить от государства в этом случае, и чему равен размер налога, который уплачивает продавец жилья.
НАЛОГИ В РОССИИ
для владельцев недвижимости за рубежом
Поделиться:
Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.
Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?
Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.
Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.
Налоги при покупке недвижимости за рубежом
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.
Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].
Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].
Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.
При определенных условиях у физического лица – налогового резидента РФ – может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами.
В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно[3]).
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.
С 1 января 2018 года были введены дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.
Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом
Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.
Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо
Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[4].
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо
Как платится подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры?
Каждый человек, продавая свое имущество, обязан по законодательству уплатить налог в казну государства. Как правильно оформить подоходный налог с продажи квартиры, и какие на сегодняшний день существуют льготы для налогоплательщиков – об этом можно узнать из данной статьи.
Законодательство о подоходном налоге
В соответствии с п.1 ст.207 «Налогоплательщики» Налогового Кодекса РФ плательщиками налога на доходы физических лиц являются резиденты РФ, то есть физ. лица, проживающие на территории России более полугода без перерыва на длительные выезды за рубеж, а также нерезиденты, получающие здесь доходы. При этом обе категории граждан должны официально получать доходы, которые и будут облагаться подоходным налогом.
Согласно абз. 5 п.1 ст. 208 НК РФ в качестве объекта дохода, облагаемого налогом, может выступать недвижимое имущество (в том числе квартира), реализация которого была осуществлена. В соответствии с этим, если, например, нерезидент не выполняет работу и не получает от этого зарплату, но имеет в собственности имущество на территории государства и реализует его кому-либо, он обязан заплатить налог в бюджет государства. Уклонение от уплаты налогов, как правило, преследуется по закону, то есть государственные органы могут наложить административное взыскание на людей, уклоняющихся от уплаты налога.
Следует сказать о том, что в соответствии с абз.5 п.3 ст.208 НК РФ граждане РФ, имеющие имущество в собственности за пределами РФ и реализующие его по своему желанию, также обязаны вовремя и в полном объеме уплатить подоходный налог. Это связано с тем, что любой приток наличных или безналичных денежных средств от продажи недвижимости признается доходом физического лица, которым он имеет право распоряжаться по своему усмотрению. По этому принципу следует понимать, что поступление денег от продажи имущества, как на территории РФ, так и за ее пределами, предполагает уплату налога на полученный доход.
Когда рассчитывается подоходный налог с продажи квартиры, налогооблагаемой базой признается ее стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи. Как правило, это рыночная цена, сложившаяся по экономическим предпосылкам в определенном регионе. Если в договоре указана цена в иностранной валюте, то она должна быть переведена на российские рубли по установленному курсу, поскольку доход всегда декларируется в российской валюте.
Расчет НДФЛ при продаже квартиры
Согласно п.17.1 ст.217 «Доходы, не подлежащие налогообложению» НК РФ налогоплательщику предоставляется право не платить налог при реализации квартиры, если она находится в его собственности сроком более трех лет. При этом неважно, проживал ли человек в данной квартире или нет – важно лишь то, что он имеет на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности, которое выдано сроком более трех лет назад. Дата выдачи, указанная в этом документе, считается точкой отсчета этого периода времени, на который можно опираться, подавая декларацию в налоговые органы.
Если имущество находится в собственности меньше, чем три года, то необходимо заплатить НДФЛ при продаже квартиры, ставка которого составляет 13%. При этом можно использовать 2 варианта расчета налога, каждый из которых будет выгоден при определенных обстоятельствах. К ним относятся:
-
использование имущественного вычета, предоставляемого государством.
На данный момент имущественный вычет равняется 1 млн. руб. (абз.1 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ), который используется для расчета налогооблагаемой базы. Так, этот вычет отнимается от стоимости квартиры, означенной в договоре купли-продажи, а затем полученная результирующая разность умножается на процентную ставку налога (13%).
К примеру, если квартира была продана за 2 150 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:
(2 150 000 – 1 000 000) * 13% = 149 500 руб.
При этом необходимо учитывать, что стоимость квартиры может быть меньше 1 млн. руб. К примеру, если она составляет 950 000 руб., то НДФЛ уплачивать не надо, а сам расчет будет иметь следующую картину:
(950 000 – 1 000 000) * 13% = – 6 500 руб.
Поскольку значение получилось отрицательным, то налогоплательщику дается право освобождения от уплаты налога в бюджет.
использование формулы для расчета «доходы – расходы»
Согласно абз.2 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ налогоплательщику предоставлено право не пользоваться законным имущественным налоговым вычетом, заменив его возможностью уменьшить полученный от реализации квартиры доход. Таким образом, доход, который был получен при осуществлении сделки данного типа, уменьшается на те расходы, которые были изначально понесены при приобретении этой недвижимости. При этом следует учесть, что все расходы должны быть документально оформлены и подтверждены соответствующими документами, в противном случае налоговые органы могут не принять их во внимание.
Подобный вариант весьма удобен в той ситуации, когда сумма подтвержденных расходов будет более 1 млн. руб., иначе в этом не будет никакого смысла. Например, если квартира была продана за 2 150 000 руб., а расходы по ее первоначальной покупке или строительству составляли 1 200 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:
(2 150 000 – 1 200 000) * 13% = 123 500 руб.
Необходимо отметить, что расходы, используемые для расчета налога, могут быть самыми разнообразными, например:
Кроме того, необходимо учесть, что если квартира была не куплена, а получена по наследству или в качестве объекта дарения, то расходов, используемых к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу, не будет. В этой ситуации целесообразно применять имущественный вычет, который в определенной степени уменьшит базу для расчета НДФЛ.
Особенности вычисления и оплаты налога
Существуют определенные особенности, которые имеет подоходный налог с продажи квартиры, и о них обязательно необходимо знать каждому налогоплательщику. Особой ситуацией является продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности у нескольких лиц. Каким образом рассчитать подоходный налог, если квартирой владеют, например, три человека в равных долях при ее стоимости в 2 150 000? Как было посчитано ранее, с учетом имущественного вычета в 1 млн. руб. необходимо выплатить 149 500 руб. в бюджет. Если собственниками являются три совершеннолетних человека, то данное налоговое бремя распределяется между ними в соответствии с их долями.
Иными словами, 149 500 : 3 = 49 667 руб.
При этом если собственники – несовершеннолетние дети, то их налог обязаны уплатить родители.
Если на квартиру имеется право собственности у нескольких лиц, не связанных родственными узами (например, соседи по коммунальной квартире), то каждый из них должен выплатить налог в соответствии с той долей квартиры, которой они владеют. При этом у каждого из них на руках должно быть свидетельство, подтверждающее право владения частью продаваемой квартиры.
Другой особенностью уплаты налога при реализации жилья является тот факт, что, если полученные средства используются для покупки другой недвижимости, налогоплательщик не освобождается от уплаты в бюджет соответствующего налога. По законодательству, при покупке квартиры любой налогоплательщик имеет обоснованное законодательством право на получение установленного имущественного налогового вычета – до 260 000 руб. Если происходит продажа, а затем покупка недвижимости, то, по согласованию с налоговой инспекцией, подоходный налог и вычет могут быть взаимозачтены. Иными словами, налогоплательщику не нужно будет платить налог в установленном размере, но и получить вычет он также не сможет. Следует учесть лишь тот факт, что обе сделки должны быть осуществлены в один и тот же налоговый период.
Бывают ситуации, когда недобросовестные налогоплательщики сознательно уходят от уплаты налога, специально занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Естественно, чем меньше размер дохода, тем меньшую сумму налога необходимо будет уплатить в бюджет государства. Но налоговые органы, в связи с наличием прецедентов подобного рода, внимательно анализируют и оценивают стоимость жилья с разных сторон. Если она будет существенно ниже, чем рыночная стоимость аналогичных квартир в данном регионе или районе, тем выше шансы, что сотрудники налоговых служб будут проводить более детальную проверку по факту подлога или представления заранее неверных сведений. В подтверждении факта мошенничества гос. органы вправе наложить административное взыскание на продавца, но и от уплаты соответствующего налога его никто не освободит.
Порядок представления документов в налоговые органы
Чтобы правильно оформить и оплатить подоходный налог, необходимо составить налоговую декларацию по установленному законодательством образцу (форма-3НДФЛ). В ней указываются основные регистрационные данные налогоплательщика, размер полученного дохода от продажи квартиры и сумма налога, которую необходимо заплатить. При этом вместе с декларацией следует собрать и подать пакет документов, которые необходимы для проверки обоснованности уплаты налога. К ним относятся:
После проверки всех документов и принятия положительного решения по факту правильности составления декларации и расчета налога налогоплательщику необходимо взять реквизиты, по которым будет перечислен налог. Он перечисляется только безналичным способом через любое отделение банков на территории Российской Федерации либо отделения иностранных банков, находящиеся на территории РФ и имеющие установленные полномочия. Наличными деньгами НДФЛ оплатить не удастся, поскольку такое действие запрещено для всех налогоплательщиков страны.
В том случае, когда налогоплательщику предоставлено право освобождения от уплаты налога при реализации квартиры (в собственности более трех лет или налог имеет отрицательное значение), он не обязан предоставлять налоговую декларацию. Об этом указано в п.4 ст.229 НК РФ, согласно которому доходы, освобожденные от налогообложения, могут быть не указаны налогоплательщиком. Но если же физическое лицо подает пакет документов, сотрудники налоговых органов обязаны его принять и проверить.
Надо ли покупателю платить налоги при покупке квартиры?
Клара Храмова
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Такая тенденция стала складываться из-за того, что государству выгодно сталкивать лбами покупателя с продавцом.Один хочет указать поменьше сумму, чтобы не платить 13% с суммы превышающей 1млн.руб., другой наоборот старается прописать всю сумму. для того,чтобы в дальнейшем получить налоговый вычет.Ведь если сумма будет ниже 1млн.руб. налогового вычета не видать. Вот и приходится находить компромиссы.
Роман, а почему Вы считаете, что «. Ведь если сумма будет ниже 1млн.руб. налогового вычета не видать». К примеру, если в договоре купли-продажи указать 990 тыс. руб, то покупатель соответственно получит 13% от этой суммы, т.е. 128,7 тыс. руб.
Пару раз моим клиентам отказывали в выплатах, а вот где в договоре было прописано 1млн., вычет получали без проблем.Думаю это хитрости налоговиков, чтобы выводить нерадивых клиентов на чистую воду.
А на основании чего они аргументировали такой отказ.
Кстати, Роман, я Вам очень рекомендую почитать книгу «Имущественный налоговый вычет: как вернуть 250 тыс. рублей и больше при строительстве или покупке дома, квартиры или иного жилья» , автор А.П.Зрелов, являющийся соавтором и руководителем авторских коллективов ряда комментариев к части первой, второй, а также отдельным главам Налогового кодекса Российской Федерации и иных федеральных законов, регулирующих вопросы налогообложения. В этой книге очень подробно описаны способы эффективного разрешения часто возникающих налоговых споров, связанных с предоставлением вычетов 😉
по налоговому вычету при покупке жилья существует только максимум в размере 2 млн. руб, а минимума не существует. 🙂 Ваши клиенты могут легко оспорить такой отказ. Если конечно отказ не вызван какими-то существенными причинами.
скажите пожалуйста такой вопрос потому что налоговая такую ахинею несет)) покупается квартира стоимостью 1 млн. рублей , продавец владеет квартирой 10 лет , и не оплачивает налог , а вот с покупателя сказали снимут 13% от суммы покупки , как это так то. и везде пишут что при покупке покупатель оплачивает 13% от суммы покупки я в шоке
Подоходный налог при продаже и покупке квартиры
При продаже квартиры возникает много вопросов, связанных с налогами – кто платит, сколько и когда.
На сегодняшний день человек не должен платить подоходный налог со всей суммы, которую он получил при продаже квартиры, но при условии, что она находилась в собственности более трех лет.
Если же квартира находилась в вашей собственности менее трех лет, из денег, которые вы получили от покупателя, вычитается 1 миллион рублей, а из оставшейся суммы вы платите 13% подоходного налога.
Узнать больше о налогах при продаже квартиры вы можете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка, 4).
Как было написано выше, продавец полностью освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если она была в его собственности более трех лет. Нет никакой разницы каким образом недвижимость была получена – купили вы ее, получили по наследству или в подарок — все равно срок владения составляет три года.
Кроме того, некоторые категории граждан имеют право на льготу. Уточнить их можно на сайте налоговой инспекции. Чтобы получить льготу необходимо написать заявление в по месту прописки.
Если же квартира была в вашем владении менее трех лет, а ее стоимость превышает 1 миллион рублей, вы будет обязаны заплатить 13% подоходного налога. Даже если вы прожили в квартире десять лет по договору социального найма, а после приватизировали ее, но с этого момента прошло менее трех лет, то при продаже квартиры вам придется заплатить подоходный налог.
Покупатель
В настоящее время покупатель недвижимости имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога от суммы не более 2 миллионов рублей.
Если вы купили квартиру за два и более 1 миллиона рублей, можно написать заявление в налоговую инспекцию с просьбой о налоговом вычете. При действующей налоговой ставке 13% максимально вы можете вернуть 260 тысяч рублей. Но стоит помнить, что такая возможность у человека есть только один раз в жизни.
Если вы купили квартиру, которая стоит меньше 2 миллионов рублей, то освобождение от уплаты налога будет распространятся на размер потраченной суммы.
Кроме того, есть возможность включить в сумму и покупку отделочных материалов, которые понадобились для ремонта новой квартиры. Только не забудьте подтвердить их кассовыми и товарными чеками.
Пока сумма налога в общей сложности не составит 260 тысяч рублей, вы можете продолжать его возвращать, например, купив еще одну квартиру.
Налоговый вычет может получить только собственник квартиры, то есть если недвижимость куплена совместно, то вычет распространяется пропорционально долям.
Налоговый вычет не предоставляется:
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.
Подоходный налог при продаже жилья будет взиматься по-новому
Госдума утвердила поправки к Налоговому кодексу, изменяющие порядок взимания подоходного налога при продаже недвижимости. Кто выиграет и кто пострадает от нового порядка взимания налога в 2015 году?
Пакет поправок к Налоговому кодексу, принятых Госдумой во втором чтении во вторник, довольно серьезно меняет принципы уплаты подоходного налога гражданами при продаже принадлежащей им недвижимости. Условия, при которых владельцам недвижимости удается избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при сделках с жильем, со следующего года будут значительно ужесточены.
По действующим сегодня правилам, доход от продажи любого имущества (в том числе недвижимого) не облагается 13-процентным налогом только в случае, если оно находилось в собственности владельца более трех лет. До истечения этого срока доход от продажи имущества облагался налогом на доходы физических лиц. Избежать его можно было двумя способами: продемонстрировав налоговому органу, что имущество приобреталось по цене более высокой, чем та, за которую оно продается, или указав в документах на продажу его стоимость менее 1 млн руб., таким образом подпадая под налоговый вычет, который для жилья и земли составляет именно эту сумму.
Этот порядок приводил к значительным неудобствам для собственников, которые получили имущество по наследству или в качестве подарка — им приходилось или ждать три года с момента обретения прав собственности или искать покупателя, который согласится на занижение цены покупки в договоре до 1 млн руб. Надо сказать, в последнем случае сам продавец изрядно рискует, поскольку повышается его риск стать жертвой мошенничества.
По новым правилам, которые были утверждены депутатами во втором чтении и, по всей видимости, благополучно в этом виде до конца этого месяца будут внесены в Налоговый кодекс, чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи жилья, придется владеть им не менее пяти лет. Исключение сделано для владельцев недвижимости, которые получили ее по наследству или в процессе приватизации.
Не получится уйти от налога и путем занижения суммы сделки в договоре. В Налоговый кодекс вносится положение, в соответствии с которым, независимо от суммы сделки, указанной в договоре, налог от продажи будет рассчитываться с суммы не менее 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Но попытка законодателей поймать участников сделки на занижении стоимости продаваемого жилья и земельных участков может ударить и по добросовестным продавцам. В большей степени это относится к владельцам земельных участков.
Кадастровые камни законопроекта
Применение новых правил налогообложения в очередной раз увязывается с механизмом определения кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков, который еще до конца не отработан. Так, на сегодня жилье и земля в столичном регионе уже практически прошли процесс кадастровой оценки. И можно сказать, что кадастровая стоимость для жилой недвижимости близка к рыночной. Но с землей сложилась совершенно другая ситуация. В большинстве случаев кадастровая стоимость земельных участков, учтенная в региональных кадастрах, завышена по отношению к ее реальной рыночной стоимости. В отдельных случаях стоимость земли по кадастру превышает рыночные уровни в несколько раз.
Если налоговая инспекция будет рассчитывать сумму сделки по таким сведениям из кадастра, то продавцу, владевшему земельным участком непродолжительное время, придется изрядно постараться, доказывая, что он не получил лишнего дохода, подпадающего под налогообложение. В категорию «обиженных» новым порядком налогообложения могут попасть землевладельцы, купившие свои участки не более пяти лет назад и захотевшие их продать после 1 января 2015 года.
К примеру, в отдельных районах ближнего Подмосковья кадастровые цены на землю зачастую в 3 раза превышают рыночные. И даже если бывший землевладелец докажет, что он продал свою землю не дороже, чем покупал, ему не отвертеться от налога. Ведь налоговая инспекция рассчитает его доход, как разницу между ценой покупки и суммой, составляющей 70% от трехкратной рыночной цены на принадлежавшую ему землю. То есть при самом худшем раскладе придется заплатить налог в размере 13% от стоимости участка или ждать 5 лет до истечения срока давности по налогу (и все это время платить налоги с завышенной в несколько раз кадастровой стоимости).