Закон рф о признании собственности
Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода
Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики ВС РФ» (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).
По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:
Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.
Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.
Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:
Недопущение формального подхода
Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.
Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).
Принцип диспозитивности гражданского процесса
Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.
НАША СПРАВКА
В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.
Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.
В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.
Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.
Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.
Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО «КубГТУ», которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.
Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.
Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.
6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.
ООО «Мега-сеть», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.
Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО «Мега-сеть» обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.
Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.
Закон рф о признании собственности
Оглавление:
1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ
2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован
3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен (объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен)
4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве
Суды общей юрисдикции, дабы защитить права граждан-дольщиков, исходят из возможности признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, при том, что недостроенный жилой дом даже не введен в эксплуатацию, а права на помещения в таком доме не зарегистрированы. Об этом мы писали в обзоре практики » Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект . Судебная практика».
Арбитражные суды, рассматривая аналогичные споры, как правило, ссылаются на следующее: «недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Если объект инвестирования еще не достроен, признать право долевой собственности на незавершенное строительство в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно».
Вместе с тем, если установлено, что стройка не ведется, дом не сдан в эксплуатацию, но при этом, строительство фактически завершено и есть возможность индивидуализировать объект договора, суд вправе признать право собственности за инвестором на помещения в незавершенном строительством объекте, либо на долю в праве в таком объекте.
Рекомендуемые статьи по данной теме :
1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ
- П. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»:
- П. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору подряда»:
- П. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
- Постановление Президиума ВАС РФ от 22 апреля 2003 года № 5674/02:
- договора купли-продажи, дарения, меня и другие;
- свидетельство о праве на наследство;
- вступившее в силу судебное решение, которое признает прав собственности на недвижимость;
- акт о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;
- другие документы, подтверждающие право на имущество.
До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры
Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров.
Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно — сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно — монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами.
В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства.
Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.
Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
. Закрытое акционерное общество «ПМК-25» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Север-С» и обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель-97» о взыскании 1338150 рублей неосновательного обогащения — вклада истца в строительство и реконструкцию спорного объекта недвижимости.
До принятия решения по делу истец изменил предмет иска в порядке, установленном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 г.), и просил признать за ним право собственности на долю в 5-этажном доме, расположенном по адресу: г. Энгельс, ул. Колотилова, 6а, пропорциональную размеру внесенного истцом вклада, в денежном выражении равном 52090 рублям (в ценах 1984 года), а именно на 847,27 кв. метра в жилой части указанного здания, и выделить долю в натуре, признав за истцом право собственности на 11 квартир общей площадью 842,93 кв. метра, в том числе на пять 3-комнатных квартир — N 12, 14, 15, 17, 19 и шесть 2-комнатных квартир — N 8, 13, 21, 23, 28, 30.
Решением суда первой инстанции от 04.02.02 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.02 решение отменил, иск удовлетворил.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора названного постановления суда кассационной инстанции ответчик — ЗАО «Север-С» указывает на допущенные этим судом нарушения при проверке законности решения суда.
Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции по настоящему делу подлежат отмене по следующим основаниям.
Закрытые акционерные общества «Север-С» и «ПМК-25» заключили договор подряда на капитальное строительство от января 1999 года, согласно которому ЗАО «ПМК-25» обязалось осуществить реконструкцию 50-квартирного жилого дома. Особыми условиями к договору стороны предусмотрели, что ЗАО «ПМК-25» заканчивает реконструкцию объекта за счет собственных средств и после ввода дома в эксплуатацию квартиры распределяются между сторонами следующим образом: 10 квартир площадью 756,32 кв. метра — ЗАО «Север-С»; 40 квартир площадью 2997,79 кв. метра — ЗАО «ПМК-25».
Судом первой инстанции установлено, что на момент вынесения решения объект в качестве жилого дома не был сдан, следовательно, квартиры не могли быть выделены стороне договора в натуре.
Кроме того, право на получение обусловленных договором квартир возникает у ЗАО «ПМК-25» при условии выполнения им всего объема работ и ввода дома в эксплуатацию.
Суд первой инстанции дал оценку имеющимся в деле материалам и отказал в иске, поскольку реконструкция не завершена, спорный объект в эксплуатацию не введен, объем вклада истца в реконструкцию документально не подтвержден.
Суд кассационной инстанции вышел за пределы предоставленных ему полномочий, приняв доказательства, отвергнутые судом первой инстанции. При этом кассационный суд не указал, какие нормы права нарушены судом первой инстанции, и отменил решение, признав право собственности ЗАО «ПМК-25» на 11 конкретных квартир.
Между тем суд первой инстанции нарушил закон, не исследовав в полном объеме отношения сторон по договору, обстоятельства их прекращения с учетом вступления в долевое участие новых лиц.
Право собственности на долю в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.
Поэтому при разрешении спора необходимо выяснить факт существования жилого дома в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.
Поскольку спор разрешен с нарушением единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих спорные отношения, названные судебные акты в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован
Приведем лишь выводы из судебных актов арбитражных судов, рассматривающих требования о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом инвестиционного договора
1) Решение суда об отказе в иске о признании права собственности на не завершенное строительством нежилое помещение суд кассационной инстанции оставил без изменения, указав, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество и требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства до сдачи жилого дома приемочной комиссией и проведения окончательных расчетов являются преждевременными (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 мая 2008г. по делу № А79-7966/2007)
2) Оставляя постановление апелляционного суда без изменения, окружной суд, указал, что право собственности на спорный объект не зарегистрировано, данный объект не является объектом гражданского оборота и соответственно определить долю в праве собственности на этот объект невозможно. Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.. В статье 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Договор инвестирования признан судом действующим. Таким образом, предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 июня 2008 г. по делу N А43-24125/2007-21-490). (Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 августа 2008г. № 10466/08 в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела А43-24125/2007-21-490 для пересмотра в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490 отказано).
3) Суд, отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на предмет договора обоснованно указал, что спорное имущество не индивидуализировано, а возникшие правоотношения между сторонами не регулируются законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..». Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Строительство же велось на основании распоряжения мэра города от 03.02.2004 (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2009 г. N Ф04-2033/2009(3937-А81-50)
4) Суды пришли к правильному выводу о том, что заявленная истцом доля — это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В связи с этим требование о признании права собственности на долю в указанном недвижимом имуществе обоснованно оставлено судебными инстанциями без удовлетворения.. По смыслу статей 209 , 244 Гражданского кодекса РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности. Как видно из материалов дела, договор является действующим (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2007 года по делу № Ф04-6005/2007(37794-А70-38)
5) Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. До завершения строительства возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство. Недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Как установлено судом, объект инвестирования еще не достроен, следовательно, признать право долевой собственности в размере 60,35% на незавершенное строительство в капитальных вложениях по договору агентирования в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно. До приемки объекта в эксплуатацию невозможно определить себестоимость строительства и его окончательную стоимость.. Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора. В данном случае условиями договора не предусмотрено определение долей на стадии строительства объекта. Из содержания Договора следует, что размер долей может быть определен только в объекте завершенного строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2009 года по делу № А55-3429/2008)
6) Заявитель кассационной жалобы не представил доказательств, что спорный объект не является предметом действующего договора подряда. Необходимые документы, свидетельствующие о возникновении у сторон зарегистрированного на основании упомянутого договора права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, не представлены, в связи с чем не установлено правовых оснований возникновения у истца права собственности на долю в объекте общей долевой собственности. Действующим законодательством не предусмотрено возможности регистрации прав на объект незавершенного строительством за долевыми инвесторами (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 октября 2008г. по делу N А57-13428/06)
3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен — объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен
1) Решение арбитражного суда о признании за кооперативом права собственности на квартиры оставлено без изменения, так как ранее вступившим в законную силу решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования кооператива о признании права на долю в незавершенном строительством объекте. Определение доли с указанием конкретных квартир не осуществлено, поскольку спорный жилой дом являлся не завершенным строительством объектом. А в связи с окончанием строительства жилого дома и вводом его в эксплуатацию истцу подлежат передаче в собственность квартиры в жилом доме, соответствующие праву кооператива на долю в незавершенном строительством объекте (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 мая 2008г. по делу № А82-4877/2007-35)
2) С учетом того, что жилой дом сдан в эксплуатацию, истец внес денежные средства, предусмотренные договором, и тем самым исполнило свою обязанность проинвестировать строительство спорного помещения, у ответчика возникло обязательство передать данное помещение истцу. Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ , право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Проанализировав условия договора долевого участия, апелляционный суд правомерно посчитал, что в результате исполнения данного договора у инвестора (истца) возникает первичное право собственности на конкретное помещение, созданное за счет его капитальных вложений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 года по делу № А56-3767/2007)
3) Суд признал право собственности на нежилые помещения в несданном в эксплуатацию доме, указав, что спорные нежилые помещения в составе фактически завершенного строительством многоквартирного жилого дома являются конечным результатом инвестиционных капитальных вложений ООО «Котлас-Строй», на которые он как инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ соответствует содержанию права собственности. Спорный жилой дом не является объектом действующего строительного подряда. Судом также учтено, что общество фактически прекратило свою деятельность, сдача в эксплуатацию законченного строительством спорного дома обществом не осуществляется и иной способ защиты прав инвестора невозможен.. Определением Арбитражного суда в отношении общества введена процедура наблюдения. В настоящее время общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.. В кассационной жалобе приведен довод о том, что суд, признавая право собственности инвестора на спорные помещения, не учел, что они являются частью незавершенного строительством объекта, на который зарегистрировано право собственности застройщика. Данный довод не может быть принят во внимание, поскольку материалами дела подтвержден факт окончания строительства спорного дома, то есть объект зарегистрированного в 2002 году за застройщиком права собственности уже не существует. Конкурсным управляющим не представлены доказательства того, что с момента введения процедуры наблюдения и конкурсного производства им были предприняты меры к получению в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2008 года № N Ф08-8438/07/1 по делу № А32-8626/2007-31/217)
4) Удовлетворяя заявленные требования о признании за истцом права собственности на помещения в здании, введенном в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что у истца, исполнившего обязательства, предусмотренные договорами, возникло право собственности на результат инвестиции. Государственная регистрация возникновения, перехода права на нежилое помещение в здании, одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, включая и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания, в связи с чем для защиты нарушенных прав истца достаточно констатировать возникновение права общей долевой собственности на объекты общего пользования в здании, без указания перечня этого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 6 июня 2008 года по делу N А64-4909/07-9)
Право собственности на долю
Суд признал право собственности на долю в объекте долевого строительства исходя из того, что, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за истцом права собственности на конкретные помещения. Суд указал, что, применение положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю недопустимо, однако как установлено судом, строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 апреля 2008 г. по делу N А55-12365/2007)
4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве.
1) Окружной суд согласился с доводами арбитражного апелляционного суда о том, что договор об инвестиционной деятельности является основанием для регистрации права собственности на объект, поскольку по своей правовой природе является договором об инвестиционной деятельности, а не договором о долевом участии в строительстве. Давая оценку договору, апелляционный суд правомерно исходил из того, что договор не противоречит Закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Гражданскому кодексу Российской Федерации , содержание договора соответствует воле его участников.. Суд пришел к выводу о том, что предметом договора является взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности, связанной со строительством многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Целью отношений участников указанного договора было строительство помещения, необходимого для эксплуатации строящегося здания путем его телефонизации и размещения в нем иных телекоммуникационных объектов.
2) По условиям части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 года, по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13)
3) В силу положений Закона «Об участии в долевом строительстве» , его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве».. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании по существу как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 — 12 этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме общества «Ипотека», и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — обществу «Ипотека». Таким образом, договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит.. С учетом изложенного к правоотношениям, возникшим между обществом «Ипотека» и обществом «КПД» на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве» (Постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2008г. N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007)
Особенности признания права собственности на старые постройки
В настоящее время осталось немало зданий, построенных еще в советские времена, но не учтенных надлежащим образом. Сведения о таких постройках отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Однако это не мешает хозяевам использовать их по назначению, чем объясняется то, почему они не предпринимают никаких мер для узаконения таких сооружений.
При этом оформить надлежащим образом право собственности на подобные старые постройки нужно хотя бы для того, чтобы иметь возможность совершать с ними различные сделки (продать, подарить, сдать в аренду и т.д.). Однако эта процедура не только требует большого количества времени и сил, но и зачастую оказывается трудновыполнимой.
Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20
Дело в том, что конкретный порядок оформления права собственности на постройки советских времен, несмотря на многие годы существования такой проблемы так и не сложился. За все это время с переменным успехом применялись самые разные способы узаконения старых построек.
Предлагаем поближе ознакомиться с некоторыми из них:
1) Регистрация право собственности на постройки, как ранее возникшего права в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии (далее – Управлении Росреестра).
Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации (до 1998 года), признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако для регистрации сделок, совершенных уже после вступления в силу Закона о государственной регистрации, требуется наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.
Для регистрации ранее возникшего права необходимо предоставить правоустанавливающие документы на здания. Такими документами могут быть:
Сложность данной процедуры состоит именно в процедуре сбора необходимых документов, подтверждающих право собственности на старые постройки. За прошедшие с момента строительства данных сооружений годы документы нередко оказываются утеряны или уничтожены. Зачастую в связи с отсутствием надлежащих правоустанавливающих документов (а для каждого конкретного случая устанавливается различный состав документов) Управление Росреестра отказывает в государственной регистрации.
Однако именно этот способ легализации признан правильным судебной практикой.
Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11 сказано:
«Таким образом, у соответствующего правопредшественника общества «Агротехсервис» возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к обществу.
Следовательно, обществу «Агротехсервис» изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».
Соответственно, отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество еще не является поражением. Сложившаяся судебная практика показывает примеры успешного обжалования таких отказов. Нередко оказывается, что те документы, которые показались недостаточными для государственного регистратора, оказываются достаточными для суда.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2270/2012
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а именно: акт приемки, утвержденный решением Исполнительного комитета Минусинского районного Совета народных депутатов от 19.12.1978 N 356, акт от 24.07.2000 на прием-передачу имущества и денежных средств КСП «Знаменское» правопреемнику СПК «Знаменский», а также учитывая положения статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд апелляционной инстанции постановил обоснованный вывод о наличии у СПК «Знаменское» приобретенного на законных основаниях права собственности на спорный объект недвижимости.
2) Долгое время для признания права собственности на старые постройки использовали ст. 222 Гражданского кодекса РФ, применяя правила о самовольных постройках. При отсутствии у хозяев разрешительных и правоустанавливающих документов на строения это казалось лучшим из возможных выходов.
Однако с ужесточением законодательства о самовольных постройках использование такой тактики становилось все сложнее. И совсем недавно судебная практика установила, что использование норм о самовольных постройках по отношению к нежилым сооружениям, созданным до 1995 года, вовсе недопустимо.
Дело в том, что Гражданский кодекс РФ, а вместе с ним и норма ст. 222 о самовольных постройках, начал действовать только с 1995 года. Применявшееся до этого советское законодательства к самовольным постройкам относила только жилые дома.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010
Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 238/12 по делу N А50-2668/2011
Делая вывод о наличии у спорных объектов признаков самовольной постройки, суд не учел, что отсутствие у истца документов о строительстве этих объектов или разрешительной документации на строительство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования, так как здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
3) Признание права собственности на имущество в силу приобретательской давности.
Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, приобретает право собственности на это имущество в силу приобретательной давности при условии, что оно добросовестно, открыто и непрерывно владело этим имуществом как своим собственным.
Для недвижимого имущества установлен срок приобретательной давности в 15 лет.
Сразу следует отметить, что этот способ не подходит для тех лиц, у которых пусть и отсутствует зарегистрированное право собственности на сооружения, но имеется ранее возникшее право собственности, например, в силу его созданиям своими силами (строительство хозяйственным способом).
Установление приобретательской давности возможно 2 путями: при наличии спора – в исковом производстве, при отсутствии спора о праве – в порядке особого производства устанавливается наличие факта добросовестного, открытого и непрерывного владения.
Как правило, для приобретения недвижимости в собственность необходимо обратиться в суде с иском о признании права собственности. Ответчиком при этом является прежний собственник.
Однако при отсутствии спора о праве, то есть если прежний собственник не был и не должен был быть известен давностному владельцу, владелец может обратиться в суд в порядке особого производства. В этом случае заинтересованным лицом будет являться государственный регистратор, то есть Управление Росреестра.
При обращении в суд за установлением добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим необходимо учитывать, что давностное владение будет (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010):
Ø добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
Ø открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
Ø непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Кроме того нужно отметить, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Приобретательская давность не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Также судебная практика показывает, что суды не соглашаются с доводом о том, что собственник имущества неизвестен, если имущество было создано в советское время, так как в данный период действовала презумпция государственной собственности на любые объекты.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 N 15АП-1306/2012 по делу N А32-27719/2011.
Заявитель просит установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения строениями и земельными участками, указанными в заявлении. Основная часть объектов создана в период, когда действовал Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. В указанный период действовала презумпция государственной собственности на любые объекты, если не имелось доказательств принадлежности их на праве собственности иному лицу, закрепленная Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29.07.1925 «О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество».
Решение суда об установлении факта является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении заявлений об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, так как усматривают наличие в деле спора о праве. При наличии спора о праве следует обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 238/12 по делу N А50-2668/2011
Суды трех инстанций не проверили наличия указанных оснований для возникновения у общества права собственности на испрашиваемое имущество в силу приобретательной давности с учетом всех представленных в дело доказательств, не дали им правовую оценку, и без соответствующего обоснования сделали вывод о неправомерности заявленного требования.
В связи с этим оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело — передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции должна быть дана оценка имеющимся в деле доказательствам правопреемства юридических лиц, расходов по содержанию и ремонту спорных объектов, обращения в уполномоченные органы власти по вопросам проверки содержания названных объектов, документам технической инвентаризации, геодезическим картам, генеральному плану развития территории, а также иным документам, представленным истцом в подтверждение наличия оснований для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. При этом суду следует учесть, что доказательства наличия таких оснований должны оцениваться в совокупности, в объеме, имеющемся у общества, с учетом их непротиворечивости.
Использование приобретательской давности безусловно является одним из возможных способов признания права собственности на старые постройки, однако, следует отметить, что ее нельзя применить к большинству случаев. Так, она используется только в отношении несобственников, непрерывно владеющих имуществом на протяжении 15 лет, то есть она не применима в случае, если имущество передавалось между лицами, не являющимися правопреемниками.
Кроме указанных выше способов довольно часто оказывалось достаточно обращения в суд с иском о признании права собственности на строения в силу ст. 218, 219 ГК РФ, как на созданное своими силами при наличии доказательств такого создания.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Однако при этом следует учитывать уже приведенную выше правовую позицию ВАС РФ, согласно которой изначально надлежит обращаться за регистрацией права собственности и в случае отказа обжаловать его в судебном порядке.
Однако сам Высший Арбитражный Суд РФ в том же постановлении высказал еще одну позицию:
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11
С учетом результатов рассмотрения настоящего дела и дела N А41-44431/09, в которых суды отказали обществу «Агротехсервис» в признании права собственности на постройки, необоснованно квалифицировав их в качестве самовольных, возможность государственной регистрации права собственности на указанные постройки в административном порядке утрачена.
Вместе с тем судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.
…Пункт 59 постановления N 10/22 допускает возможность удовлетворения судом иска о признании права собственности, заявленного лицом, чье право возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона.
При указанных обстоятельствах и в целях правовой определенности Президиум считает необходимым отменить постановление суда кассационной инстанции и оставить в силе решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, в которых признано право собственности общества «Агротехсервис» на спорные объекты, что является основанием для государственной регистрации этого права.
Следовательно, Президиум ВАС РФ установил, что суд должен эффективно защищать права собственников старых сооружений, что их судебная защита не может быть менее эффективной, чем при признании права собственности по приобретательской давности или на самовольную постройку.
Данная мысль Президиума ВАС РФ уже успешно применяется на практике судами. Даже при обращении заявителей с неправильными оформленными исковыми требованиями, такими как признание права собственности на самовольную постройку, суды могут признать право собственности на сооружение, самостоятельно определив применимую норму права.
Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012
Руководствуясь п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, суд вправе сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.
… Принимая во внимание установленные апелляционным судом обстоятельства осуществления фермерским хозяйством «Россия» строительства указанных объектов для себя в 1991 — 1993 годах, возникновения права на указанные объекты с момента их создания, а также факт правопреемства в отношении данных прав обществом «Возрождение России», суд кассационной инстанции считает правомерным удовлетворение исковых требований о признании права собственности общества на скважину, туалет и автодорогу.
Как можно увидеть, в последнее время практика признания права собственности на старые сооружения более или менее начала формироваться в окончательном виде. Для того, чтобы не терять время на изменение исковых требований, подачу новых исков, обжалование судебных актов необходимо изначально определить какой способ будет наиболее правильным в конкретном случае. В связи с этим лучше всего обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы не потратить впустую свое время и силы.