До введения в действие налога на недвижимость
Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков
Глава 5. Государственное регулирование рынка недвижимости
5.1. Плата за землю и налогообложение недвижимости
Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются искусственные объекты недвижимости, земельные участки, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике.
Установлены две формы платы за использование земли: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Цель введения платы за землю – стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.
С 01.01.2006 г. в соответствии с Земельным кодексом РФ ставки земельного налога высчитывают в процентах от кадастровой оценки земли.[72]
В сельской местности земельный налог для промышленных и коммерческих объектов, санаториев, домов отдыха составляет 1,5 % от кадастровой стоимости участка; для физических лиц и производителей сельхозпродукции – 0,3 %.
Обязанность по уплате земельного налога у собственника земельного участка возникает с момента государственной регистрации права собственности на участок. При этом продавец участка остается налогоплательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения права собственности. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Налог на имущество физических лиц, как и земельный, относится к местным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимости. Плательщиками налогов признаются собственники объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет.
Базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.
Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливают в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. р. ставка налога – 0,1 %; от 300 до 500 тыс. р. – 0,3 %; свыше 500 тыс. р. – 2 %.
Налоги на имущество физических лиц исчисляют налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения по состоянию на 1 января каждого года.
Налог на объекты недвижимости не уплачивают пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, родители и супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Не взимаются налоги с помещений и строений, принадлежащих деятелям культуры, искусства, собственникам жилых и хозяйственных строений, сооружений площадью до 50 м 2 и др.
При продаже объектов недвижимости физическим лицом[73] налоги[74] взимаются со всех доходов, полученных в результате реализации объектов.
Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов (но не более 600 тыс. р.) без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.
Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости.[75] Налоговый контроль проводится на основе информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.
Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки.
При дарении объектов недвижимости физическими лицами плательщиками налога являются физические лица, принимающие объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.
Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами, являющимися членами одной семьи или близкими родственниками, при дарении недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 %, которая не зависит от стоимости подарка.
Налог на имущество предприятий относится к категории региональных. Устанавливается он федеральным законом, который определяет максимальную ставку налога, а законодательные органы субъектов Федерации – конкретные ставки в зависимости от видов деятельности предприятий.
Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и стоимости основных средств (объектов недвижимости). Уплата налога на имущество в бюджет должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений.
При доверительном управлении, учредителем которого является физическое лицо, плательщиками налога являются физические лица, владеющие имуществом[76] на праве собственности. При доверительном управлении перехода права собственности не возникает. Обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление юридическим лицам, также лежит на учредителе.
Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».
Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговую базу определяют отдельно по каждому виду активов предприятия. Если предприятие продано по цене ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для налогообложения применяют поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цену каждого вида имущества принимают равной произведению ее балансовой стоимости на поправочный коэффициент.
Существующая налоговая система имеет массу недостатков, затрудняющих эффективное использование земель поселений, зданий и сооружений, а налог на имущество предприятий не способствует внедрению новых технологий и тормозит инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение консолидированного налога на недвижимость на основе рыночной стоимости объектов недвижимости снизит налоговую нагрузку на активную часть основных фондов, освободит от налогообложения машины, оборудование, часть оборотных средств (которые входят в налоговую базу налога на имущество организаций, но не являются объектами недвижимости).
Единый налог на недвижимость предусмотрен специальной частью Налогового кодекса взамен действующих налогов на имущество организаций и физических лиц и земельного налога.[77]
Проработка различных вариантов показала, что единовременная замена земельного и имущественных налогов налогом на недвижимость невозможна, для этого необходим переходный период.[78]
На первом этапе переход к налогу на недвижимость разрешен только для юридических лиц, которые являются полными собственниками земельных участков и расположенных на них объектов. Таким образом стимулируется выкуп земель и появляется возможность сбалансировать доходы бюджета в условиях сокращения налоговой базы за счет выпадения активной части капитала (движимого имущества).
Чем эффективнее используется земля (высокий удельный вес машин, оборудования, оборотных средств), тем выгоднее ее выкупить. При продаже земель решаются задачи стимулирования эффективных землепользователей и вложений в модернизацию производства при одновременном соблюдении интересов бюджета. Муниципалитеты, продавая землю, сохраняют стабильный источник доходов в виде процента от рыночной стоимости объектов недвижимости и устанавливают стабильные и прозрачные правила оборота недвижимости, стимулируют расширение класса собственников. С другой стороны, стабильное налогообложение защищает владельцев объектов недвижимости и их инвестиции от резких изменений налогового бремени, имеющих место при индексации ставок земельного налога федеральными решениями, а также стимулирует вложения в обновление производственной базы, внедрение новых технологий, развитие территорий. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является более справедливое распределение налогов, которое должно быть увязано с реальной стоимостью объектов недвижимости с учетом социально-экономических ограничений (в частности, платежеспособности населения).
Формирование единого объекта жилой недвижимости – здание/квартира и земля/земельная доля – позволяет рассматривать собственника такого объекта как полноценного участника рынка недвижимости.
[72] По официальным данным, в стране 32 млн землевладельцев, в ходе проверки было обнаружено еще 8 млн участков, которыми хозяева пользовались, хотя документально они нигде и не числились. В реальном выражении это около 800 тыс. га, в основном владения крестьян и дачников, не оформивших свои права.
[73] С 01.01.2001 г. налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ.
Публикации
До 1 декабря этого года необходимо заплатить налог на недвижимое имущество за 2015 год. Впервые он рассчитывается исходя из более высокой кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, как прежде. Всем, кого касается это нововведение будет полезно узнать о возможных ошибках в пересчете стоимости их жилья, как эти ошибки исправить, насколько продолжит расти налог и есть ли шанс его не платить.
Что изменится
Изменились не только основы исчисления налога, но и список объектов, на которые он распространяется. Помимо квартиры, жилого дома, комнаты, гаража, единого недвижимого комплекса (земельный участок с постройками), а также иными строениями и помещениями, теперь впервые налог будет применяться к машиноместам на парковках и объектам незавершенного жилищного строительства. А дачи теперь относятся к жилым домам.
Инвентаризационная стоимость здания зависит от цены материалов, перекрытий, лифтов и т.д. На размер налога влияли год постройки и износ здания, а вот месторасположение дома – практически нет. Теперь же налог исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Отныне на размер налога больше влияет наличие инфраструктуры, удаленность дома от центра, престижность района…
Важно отметить, что инвентаризационная стоимость новостроек сегодня максимально приближена к рыночной, поэтому и увеличение налога там будет минимальным. Главными жертвами должны стать владельцы дорогих квартир — либо больших по площади, либо расположенных в центре города, особенно, если они живут в ЦАО, например, в сталинских высотках.
Вряд ли кто-то будет платить меньше. В некоторых случаях разница будет в 10-20 раз.
Каждому объекту присваивается кадастровая стоимость, узнать которую можно на сайте Росреестра. От нее зависит налоговая ставка: самая низкая ставка 0,1% присваивается объектам стоимостью до 10 млн руб.; самая высокая 2% – для квартир или домов, оцененных выше 300 млн руб. 10-20 млн – 0,15%, 20-50 млн — 0,2%, 50-300 млн — 0,3%. В отношении гаражей и машиномест, а также прочих объектов недвижимости ставки 0,1% и 0,5% соответственно.
Однако, во избежание шокового эффекта государство предусмотрело понижающий коэффициент, чтобы переход к новому налогообложению был плавным. В этом году граждане оплачивают лишь 20% налога от кадастровой стоимости. Каждый год эта цифра будет увеличиваться и достигнет максимума к 2020 году.
Какие есть льготы и вычеты
Не платить налог могут 15 групп граждан, к которым относятся пенсионеры, инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, военнослужащие со стажем более 20 лет, ветераны, лица, подвергшиеся воздействию радиации при авариях. Льготы действуют на все виды недвижимости, но не более чем на один объект. Льготник должен сам выбрать, за какой из объектов недвижимости не уплачивать налог.
Впрочем, пока для всех владельцев недвижимости действует налоговый вычет: при расчете кадастровой стоимости из площади каждой квартиры вычитается 20 кв.м, из площади жилого дома – 50 кв.м. Владельцы нескольких однотипных объектов (например, квартир) до 1 ноября могут подать заявление – в каком из объектов они желают сделать вычитание. Если этого не сделано, инспекция сама выберет наиболее экономичный вариант.
Необходимость платить
Очень важного лично проследить за оформлением налога. Помимо достаточно высокой вероятности обнаружить там сумму, которую есть основания оспорить, важно не упустить момент оплаты, чтобы потом не платить достаточно большой штраф.
Формально, по закону, до получения налогового уведомления физическое лицо не обязано платить налог на имущество. Однако, важно знать, что в этом году далеко не все получат по почте уведомления но налогу на имущество, земельному и транспортному налогам, что вовсе не освободит от уплаты соответствующего налога.
С июня 2016 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, разрешившие налоговикам информировать граждан, подключивших личный кабинет на сайте налоговой службы, только через этот сервис, без бумажных уведомлений. Таким гражданам налоговые уведомления на бумаге по почте направляться будут только по запросу.
Причем даже, если в личном кабинете не окажется никакой информации о задолженности по налогу, физическому лицу до 31 декабря самому нужно сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества и транспортных средств. На случай игнорирования этой обязанности с 1 января 2017 года у ФНС появится право штрафовать граждан на 20% от неуплаченной суммы налога.
Вероятность ошибки
Наиболее вероятная причина превышения кадастровой стоимости (над рыночной) при неточном отнесении к определенному виду использования, либо ошибка отнесения к группе, либо ошибка в площади объекта. В частности, сарай или гараж могут быть названы жилым домом. Юристы рассказывают, что уже были случаи, когда вместо налога присылали кадастровую стоимость земельного участка.
Чтобы исправить явную ошибку (например, налог на снесенный дом или опечатка в площади объекта) достаточно обратиться на сайт Минмособлимущества. По закону, ведомство в течение 30 дней должно провести перерасчет кадастровой стоимости и направить новые сведения в Кадастровую палату. Исправление таких ошибок проводится для налогоплательщика бесплатно.
Если же Минмособлимущество не согласится с тем, что недвижимость оценена неправильно, кадастровую стоимость можно попробовать оспорить двумя способами: в специальной комиссии по оспариванию и в судебном порядке.
Для обращения в комиссию нужно оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, форма которого есть на сайте Росреестра. Вместе с заявлением в комиссию надо представить: справку о кадастровой стоимости объекта и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности.
Если же вы считаете, что ваша недвижимость переоценена, вам нужно представить в комиссию отчет оценщика и положительное экспертное заключение саморегулирующейся организации оценщиков.
Судебные перспективы
Юристы отмечают, что подразделения Росреестра обычно отказывают по таким запросам. В этом случае имеет смысл подавать иск в суд. Однако надо быть готовым к тому, что судебные расходы могут составить 40-70 тысяч рублей, и даже больше. В этой связи целесообразно идти в суд, только в том случае, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%.
В суде наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя. Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.
Впрочем, важно понимать, что нынешняя оценка кадастровой стоимости недвижимости проводилась в 2015 году, когда цены на квартиры были выше нынешних, так что в комиссии и суде ответчик вполне может показать объявления о продаже квартир на тот срок и выиграет дело. Но можно не торопиться и дождаться новой регулярной переоценки недвижимости, которая проводится не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. А в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, по решению местных властей, может проводиться даже раз в два года.
Впрочем, есть законный шанс вовсе не платить налог на недвижимость. Для этого ее можно подарить близкому родственнику, имеющему льготы (например, бабушке). Потратиться придется только на госпошлину: две тысячи рублей (за каждый объект). Однако, если у льготника уже есть свой объект недвижимости, то за новый ему придется платить. Кроме того, новый владелец может без вашего ведома продать, передарить или завещать подаренный объект недвижимости.
Новый налог на недвижимость: перспективы введения
Есть в современной России такие налоги, которые физическим лицам платить не жалко, по причине незначительности сумм. Это налог на имущество и земельный налог. Изменить ситуацию государство планирует уже давно. Два имущественных налога планируется объединить, повысив при этом налоговую нагрузку на население и юридических лиц.
Самые свежие новости, касающиеся нововведений, определены «Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов». Среди прочих мероприятий, Министром финансов Кудриным утверждены те, что обеспечат введение местного налога на недвижимость. Планируется, что к концу 2012 года все подготовительные мероприятия будут завершены, и будет подготовлена ко второму чтению в Государственной думе соответствующая глава Налогового кодекса.
СМИ и интернет-сообщества активно обсуждают эту тему вот уже два года. Ежегодно дата введения налога на недвижимость переносится на следующий год. Почему? Сегодня мы вернемся назад и проследим ход дискуссий, сделаем выводы о вреде или пользе налогового нововведения, коснемся прогнозов на будущее со стороны Минфина и других, не менее авторитетных, источников.
Имущественные налоги сегодня
На сегодняшний день Российским налоговым законодательством предусмотрено три имущественных налога. Первый – налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ). Плательщиками налога являются организации, имеющие на балансе движимое и недвижимое имущество, учитываемое в составе основных средств. В качестве налоговой базы выступает среднегодовая стоимость основных средств, учитываемых по остаточной стоимости. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать максимальной ставки в 2,2 %, установленной НК РФ. Получателями налога являются региональные бюджеты.
Второй действующий сегодня налог, базой для начисления которого является имущество налогоплательщика, – земельный (гл. 31 НК РФ). Его платят организации и физические лица, владельцы земельных участков. Налоговая база равна кадастровой стоимости участков, определяемой в соответствии с Земельным кодексом РФ. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налог уплачивается по ставкам не выше 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, земель, занятых жилыми строениями, а также дачных участков. В отношении остальных земельных участков налоговая ставка не может превышать 1,5%. Налог пополняет бюджет на местном уровне.
Третий – налог на имущество физических лиц. Он установлен ст. 15 НК РФ и Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Физическое лицо, имеющее в собственности жилой дом, квартиру, комнату, дачу, гараж или иное строение, помещение и сооружение, является плательщиком налога. Базой является инвентаризационная стоимость объектов. Ставки дифференцированы и устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Максимальная ставка – 2%. Поступления от уплаты налога пополняют местную казну.
Один за всех?
Идея заменить все имущественные налоги одним, заодно изменив порядок расчета и ставки для увеличения налоговой нагрузки и пополнения бюджета, витает в умах законотворцев с 2004 года. Именно тогда в Думу был внесен законопроект, призванный узаконить изменения.
Проект ФЗ № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» принят в первом чтении и сейчас находится на рассмотрении. Обсуждение законопроекта зашло в тупик, поскольку эта инициатива разбилась о множество проблем, которые требовали немедленного решения.
Суть нововведения – замена двух налогов одним. Законопроект предусматривает, что для налогоплательщиков – физических лиц и организаций будет введен новый местный налог на недвижимость. Главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы.
…главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы…
Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, потому что база для исчисления имела или кадастровую или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной.
Новый налог будет взиматься с оценочной стоимости объектов налогообложения. Оценку будет проводить некий государственный орган по методике, которая на сегодняшний день не разработана. Важно то, что оценка стоимости объектов недвижимости по новым правилам приводит к тому, что имущественный налог мы заплатим с рыночной стоимости имущества.
Например, сегодня я проживаю в квартире S = 65 м 2 . ТСЖ в доме нет, поэтому земля под многоквартирным домом не является моей собственностью. Сейчас я плачу налог на имущество физических лиц в сумме до 100 рублей в год. По новым правилам мне придется отдать по самым скромным подсчетам 1600,00 рублей за год. Рост налоговой нагрузки в 16 раз. Думаю, что чиновники упростят процедуру приобретения в собственность земли под многоквартирными домами, обязав собственников квартир стать собственниками надела земли. Ведь это позволит еще увеличить размер налога.
Планируется, что налог будет взиматься по ставкам от 0,1% до 1% от базы. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены. При нарушении нормативного срока строительства собственнику земли придется раскошелиться дополнительно.
Для налога установлен период – календарный год. Считать налог для всех категорий налогоплательщиков будут налоговые органы, налогоплательщику не требуется заполнять никаких деклараций. Его задача в течение 2 месяцев со дня получения уведомления уплатить исчисленную налоговиками сумму в бюджет. После этого можно еще 1 год «спать спокойно». На начало каждого налогового периода рыночная стоимость имущества будет пересчитываться, соответственно сумма налога не будет статичной.
Все против одного!
Первое думское чтение, как упоминалось выше, законопроект прошел. Почему же тогда ежегодно откладывается введение такого нужного для экономики России в целом и каждого ее гражданина в частности налога? Есть проблемы, и немалые. В первую очередь рассмотрим социальные:
1) увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Текущий доход налогоплательщика может не позволить ему платить непомерно много. Ведь имущество, составляющее налоговую базу, могло быть унаследовано или приобретено в собственность в порядке бесплатной приватизации. Фактическая неспособность человека уплачивать налог на недвижимость может привести к дополнительным социальным проблемам;ежегодная переоценка недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Такая оценка предполагает ежегодный осмотр. Для проведения осмотра объекта недвижимости необходимо участие ее собственника. У налогоплательщика не всегда найдется время для приема уполномоченных лиц. Непонятно и то, кто за оценку заплатит;
2) несправедливость налогообложения. На территории одного и того же региона могут быть объекты недвижимости со сходными параметрами, но разной рыночной стоимостью. В результате налоговая нагрузка на представителей одного социального слоя будет различной. Социально-политические причины могут привести к перекладыванию налоговой нагрузки с неблагополучных слоев населения на средний класс и предприятия. Это облегчит жизнь одних за счет других. Государство же не прогадает;трудности администрирования. Налог на недвижимость трудно ввести в действие, но еще труднее его будет собирать. Чтобы его правильно исчислить, необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации;трудности оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Как оценивать имущество, на сегодняшний день не знает никто. Планируется производить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения методов массовой оценки. По каким критериям будет отбираться массив, насколько процедура и результат оценки будут понятны налогоплательщику, об этом законопроект умалчивает. Помимо отсутствия адекватного нормативного обеспечения, касающегося проведения оценки стоимости недвижимости, нет специалистов должной квалификации, которые оценку будут производить;отсутствует государственный кадастр недвижимости. В настоящее время в России не реализована задача по формированию кадастра, а вопрос регистрации прав на единые объекты недвижимости законодательно не урегулирован. Мероприятия по формированию государственного кадастра и результатов государственной кадастровой оценки недвижимости, по мнению «Роснедвижимости», могут быть завершены не ранее 2012 года;не определен получатель налогового платежа. До сих пор остается не ясно, к какому уровню налогообложения целесообразно отнести налог на недвижимость и в бюджет какого уровня должен зачисляться этот налог. Скорее всего, налог действительно будет уплачиваться в бюджеты субъектов РФ, поскольку именно они, в большинстве своем, являются дотационными;увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Для некоторых граждан приобретение недвижимости является долгосрочным инвестированием средств. В результате введения налога на недвижимость такие капиталовложения перестают быть выгодными. Строители потеряют и клиентов, и прибыли.
Победит сильнейший
Трудности преодолимы, как считают авторы законодательной инициативы. И продолжают работу по реформированию системы налогообложения и введению нового налога на недвижимость. Среди плюсов называют следующие:
1) введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления, улучшит администрирование и сократит расходы на него;
2) его введение позволит наполнить местные бюджеты и сделает прозрачнее расходование средств от налоговых поступлений;
3) налоговое бремя среди населения будет распределено равномерно. Новый налог на недвижимость не будет противоречить основным принципам действующего налогового законодательства о равенстве всех налогоплательщиков и прозрачности налоговой базы;
4) увеличение налоговой нагрузки сократит спрос на недвижимость за счет отказа обеспеченных людей инвестировать деньги в эту отрасль. Это приведет к снижению цен на жилье;
5) организации смогут на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.
Удивляет аргумент инициативной группы, высказанный в пользу нового налога: «Большинство стран в мире такой налог платят». С этим трудно поспорить — во многих странах владельцы имущества являются плательщиками налога, связанного с приобретением права собственности на это имущество. Но налогоплательщики большинства стран, уплачивая налоги, получают от государства социальные преференции в виде строительства новых больниц, детских садов, школ и прочих учреждений. Наполняемость бюджета и прозрачность трат местных чиновников может стать главным средством мотивации платить налоги, в том числе и в случае, если налоговая нагрузка растет.
В заключение законотворцам хотелось бы пожелать решить все технические, правовые и организационные проблемы, связанные с внедрением новаций в налоговую систему РФ. Всех вышеперечисленных проблем, связанных с введением нового налога на недвижимость можно избежать. Введения этого налога уже не один год требует президент России. Вот и в середине 2010 года в бюджетном послании президента сказано, что подготовка введения налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества, должна быть ускорена.
Думается, что перспективы у налога на недвижимость хороши не для всех участников бюджетных отношений. Государство сможет пополнить бюджет, и это положительная сторона нового налога. Для плательщиков же налога его размер может стать непомерно большим. Либо за всех заплатит средний класс, для которого эти траты будут «налогом на роскошь» в завуалированной форме. К чему это приведет, покажет жизнь.
Сверчкова Дина Юрьевна, юрист юридической компании «Налоговик»
Практическая энциклопедия бухгалтера
Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.
ОСОБЕННОСТИ ВВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ
Секция: 11. Экономика
II Студенческая международная заочная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум: общественные и экономические науки»
ОСОБЕННОСТИ ВВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ
На современном этапе развития рыночных отношений, проявляется весомая значимость налогового института, вследствие чего возникает необходимость в реформировании налоговой системы в целом. Данное направление модернизации диктуется инновационными тенденциями развития рынка и общества, тем самым способствует реализации мероприятий, направленных на изменения в налоговой системе Российской Федерации. На сегодняшний день в России действует реформа, улучшающая технологию и процесс исчисления и взимания налогов, а также качество и достоверность официальной отчетности доходов и имущества. Следует отметить, что наиболее активно проявляется внедрение единого налога на недвижимость по всей территории РФ. Анализируя результаты исследования целесообразности и эффективности применения единого налога на недвижимость в стране, можно выявить ряд рекомендаций в теоретическом и практическом аспектах. В соответствии со статьей 132 Конституции РФ, местное самоуправление обладает полномочиями самостоятельно утверждать и исполнять местный бюджет, а также устанавливать и местные налоги и сборы [1]. Регионы, обладающие достаточно устойчивой материально-финансовой базой, имеют преимущества в выполнении своих основных функций, однако следует учесть влияние мирового кризиса 2008 года на экономику России, в результате которого снизились доходы местных бюджетов, что привело к «стагнации» в развитии всех сфер жизнедеятельности. Основная часть консолидированного бюджета субъекта РФ приходится на налоговые доходы, среди которых следует выделить: налог на прибыль физических лиц, акцизы, налог на имущество организаций и налог на добычу полезных ископаемых. Рассматривая налог на имущество организаций, были выявлены недостатки: в плане неполного учёта и недостоверной оценки недвижимости, неразвитости унифицированной формы налогообложения объектов недвижимости, что и сказывается на утрате фискальной значимости недвижимого имущества.
Разработка и первое чтение законопроекта о налоге на недвижимость были осуществлены в 2004 году. На протяжении восьми лет была проведена колоссальная доработка единого налога на недвижимость по её рыночной стоимости, в ходе которой применялись методы научного эксперимента. Так, в 2012 году в качестве налогового эксперимента был введён единый налог на имущество в некоторых регионах страны.
На сегодняшний день, существует масса результатов практического применения данного налога, среди которых необходимо выбрать наиболее эффективный вариант и способ становления системы налогообложения недвижимости. Однако практическое применение налога выявило множество недочётов в сфере недвижимости, в частности, слаборазвитой взаимосвязи между государственными органами, что проявляется в обмене информацией о налогоплательщиках, также узко применимая методика расчёта в реальных условиях. Исследуя внутреннюю структуру налога на недвижимость, следует отметить, что налог на имущество физических лиц был введён в использование 9 декабря в 1991 году, который стал неотъемлемой частью муниципальных бюджетов. Объектом налогообложения, по данному налогу, стали как помещения и сооружения, так и доля в праве общей собственности. Налоговая база определяется с помощью инвентаризационной стоимости имущества, по состоянию на 1 января года, следующего после отчётного. Органы технического учёта и инвентаризации высчитывают данную инвентаризационную стоимость, которая определяется с учётом динамики роста цен на стройматериалы, также сюда включается восстановительная стоимость и износ строения на дату переоценки [2].
Налоговые льготы устанавливаются в соответствии с законодательством субъектов РФ, а налоговые ставки устанавливаются от 0,1 % до 2 %. Следующий элемент системы — это налог на землю. Варьирование налоговой ставки по данному налогу от 0,3 % до 1,5 % , однако, производимые расчёты строятся на основе кадастровой стоимости, которая в свою очередь зависит от количественных и качественных характеристик земельных участков, если он будет использоваться по назначению. Некой особенностью кадастровой оценки является то, что земля сельскохозяйственного назначения зачастую превышает её рыночную стоимость в 2—5 раз. Рассматривая данные налоги, которые схожи по своей структуре, нужно отметить, что исчисление по перечисленным налогам ведется как на твёрдых ставках, так и на адвалорных (для физических лиц применяется прогрессивный метод). Говоря о налоговых базах, следует заметить, что их подсчёт производится на основании различных стоимостных показателей, проблемой которых является неточность в отображении действительной цены недвижимости [4]. Анализируя перспективы введения единого налога на недвижимость на всей территории Российской Федерации, можно сделать вывод, о необходимости создать соответствующее правовое пространство, оформить реестр гражданских прав на недвижимость, эффективно осуществлять работу в государственном земельном кадастре, разработать методы профессиональной оценки недвижимости, учет возведенных и возводимых строений на подведомственной территории. Таким образом, субъекты РФ, которые реализуют все указанные критерии, смогут полноценно перейти на единый (консолидированный) налог на недвижимость, отказавшись от трёх отдельных налогов, что в свою очередь, упростит работу налоговых служащих, а также создаст благоприятный климат (справедливость и гласность) для налогоплательщиков. Так как налоговая ставка по консолидированному налогу на недвижимость будет удерживаться на уровне 0,1 % от рыночной стоимости объекта налогообложения, это создаёт положительный характер налоговых поступлений и кроме того не обременяет налогоплательщиков. Для лиц, доходы которых ниже прожиточного минимума, и для людей, обладающих жильем меньше 55 м 2 , Правительство РФ будет предоставлять льготы по уплате налога, и возможна ещё более снисходительное решение — это применение налоговой ставки в размере 0 %. На сегодняшний день остается лишь один не рассмотренный вопрос об имуществе, прилежащем к территории объекта налогообложения (спортивные площадки, подвалы, чердаки и т. д.), которое не учитывается при исчислении налога, однако на основании Жилищного кодекса РФ, который отражает пропорционально площади квартиры долевое участие жителей многоквартирных домов к имуществу, прилежащему к территории жилых домов [3]. В результате чего возникают спорные вопросы, решением которых станет лишь унификация метода налогообложения земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества. В законодательстве Российской Федерации отсутствует стратегическая методология по формированию и оценке объектов недвижимости, что создает обязанность к устранению пробела в законодательстве страны. Таким образом, можно обобщить все результаты о проведённом анализе нововведения, причём выделяя положительную и отрицательную стороны. Положительный характер налога на недвижимость заключается в том, что слияние налогов на имущество и землю снизит затраты на администрирование налога, создание единой базы данных по объектам недвижимости, начнёт действовать постоянный и надежный источник налоговых поступлений в местные бюджеты, в основе которого кроется принцип справедливого налогового бремени. Кроме того, постоянные доходы местного бюджета стимулируют реализацию социально — экономических проектов, которые повысят уровень жизни населения. К отрицательной стороне введения налога на недвижимость можно отнести:
- снижение спроса на недвижимость;
- увеличение расходов на содержание жилья;
- приостановка строительства, как многоквартирных домов, так и малоэтажных;
- сокращение сделок аренды и купли-продажи;
Говоря о перечисленных выше отрицательных последствиях, следует выделить несколько вариантов снижения налогового риска, т. е. избежать негативного последствия при уплате налога на недвижимость. Во-первых, что необходимо заметить, это защищённость налога. Суть данной особенности заключается в непосредственном использовании жилья, т.е. уплата единого налога на недвижимость распространяется на тех лиц, которые оплачивают коммунальные услуги, поэтому результативно было бы включать сумму налога в расчёты энергосбыта, теплоэнерго, водоканала. Подобные действия широко применяются в практическом использовании налога на добавленную стоимость. Во-вторых, современная экономика делает упор на открытости и прозрачности действий государства, в частности в сфере налогообложения. Правительство РФ стремится создать условия, при которых налогоплательщики способны следить за целевым использованием денег, что исключит сомнения в целесообразности уплаты налога, а это в свою очередь сведет к минимуму социальную напряженность. В-третьих, объективной мерой для любой недвижимости является площадь, выраженная в квадратных метрах, все остальные показатели субъективны.
Подводя итоги, можно сказать, что единый налог на недвижимость повлияет на уровень жизни населения, благоустройство социально значимой недвижимости, однако для реализации поставленных целей нужно учитывать «комфортное» для населения введение налога. Под этим следует понимать методику исчисления налога, в которую включается платежеспособность, уровень доходов граждан, принципы открытости и справедливости в распределении налогового бремени. Благодаря этому сумма налога будет зависеть от площади жилья, чем больше она, тем, соответственно, выше сумма налога. Для социальной защиты определенных категорий граждан должны использоваться налоговые вычеты, которые обеспечат перенос налогового бремени с низкообеспеченного слоя населения на тех лиц, которые обладают дорогими объектами недвижимости. Исчисление налога на недвижимость будет установлено настоящим законом (Налоговым кодексом РФ), согласно которому максимальная ставка равна 0,1 % от кадастровой стоимости, однако в каждом субъекте РФ местные власти будут рассчитывать свою налоговую ставку, с учётом федеральной. Отсюда могут возникнуть разногласия в плане стоимости жилья, ведь установление высокой налоговой ставки повлечёт повышение цены за квадратный метр, вследствие чего, снизится спрос на жилье и повысится предложение на рынке недвижимости. Единый налог на недвижимость, введенный на всей территории России, окажет свое влияние на местные бюджеты, на развитие налогового управления, упрощение в уплате налога, в связи с унификацией платежей, обеспечение справедливого налогового бремени.
Список литературы:
- Конституция Российской Федерации [ Текст ]: офиц.текст. М.: Юристъ, 2012. 63 с.
- Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть первая и вторая [Текст].офиц.текст. М.: Проспект, КноРус, 2012. 832 с.
- Налоговая политика. Теория и практика для магистрантов [Текст]: // под ред. И.А. Майбурова. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. 519 с.
- Does Tax Competition Raise Voter Welfare. Besley T., Smart M. [Text]. — London: London School of Economics, 2011. — 21 с.
Введение в действие на территории Республики Бурятия главы 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации
Введения в действие на территории Республики Бурятия главы 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации и обязанности органов местного самоуправления принятия нормативного правового акта о введении налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости.
Четвертого октября 2014 г. принят Федеральный закон от 04.10.2014 №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»», который предусматривает дополнение Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) главой 32 «Налог на имущество физических лиц».
Данным Федеральным законом одновременно предусмотрена отмена с 1 января 2015 года Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».
Данный закон направлен на создание налоговых условий для формирования рынка доступного жилья. Основная цель законопроекта – установить местный имущественный налог на недвижимость и определить порядок введения этого налога.
Так, Налоговый кодекс РФ дополняется новой главой «Налог на имущество физических лиц», предусматривающей переход исчисления налога от кадастровой стоимости имущества. При этом кадастровая стоимость приближена к рыночной стоимости имущества в отличие от инвентаризационной стоимости, от которой в настоящее время исчисляется налог.
Уплачивать налог будет необходимо в отношении жилых домов и жилых помещений, гаражей (машино-мест), единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, а также иных зданий, строений и сооружений.
Положениями закона также предусматривается, в частности:
постепенный переход на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости объекта с полной отменой использования инвентаризационной стоимости с 2020 года;
применение налогового вычета — уменьшение кадастровой стоимости общей площади объекта на определенную величину. Например в отношении квартиры — в размере стоимости 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м, жилого дома — 50 кв. м, единого комплекса — 1 млн рублей. Представительным органам власти предоставляется право увеличивать размеры указанных налоговых вычетов в 3 раза;
применение основной ставки налога в размере 0,1 процента к кадастровой стоимости объекта. 2 процента будут применяться в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и т.п., принадлежащих физическим лицам;
смягчение налоговой нагрузки на первые четыре года после введения налога посредством применения ежегодных понижающих коэффициентов, величина которых будет постепенно увеличиваться к концу этого периода;
определение льготных категорий налогоплательщиков и объектов налогообложения.
Начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения не производится.
При этом необходимо отметить, что кроме всего прочего данный закон наделяет субъекты Российской Федерации полномочиями по установлению единой даты начала применения на территории этого субъекта порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.
Законом Республики Бурятия от 13.11.2014 № 813-V«О внесении изменений в Закон Республики Бурятия «О некоторых вопросах налогового урегулирования в Республики Бурятия, отнесенных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к ведению субъектов Российской Федерации» установлена единая дата начала применения на территории Республики Бурятия порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.
По информации налогового органа в связи с введением данного порядка налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости в отношении только жилья увеличиться в 1,5 – 2 раза без учета применения налоговых вычетов, что позволит дополнительно исчислить за 2015 год порядка 100 млн. рублей налогов по минимальной ставке 0,1%. При этом, предполагаемый объем поступлений налогов в ряде муниципальных образовании, где преобладает доля малогабаритного жилья, может значительно снизиться за счет применения налоговых вычетов (налоговая база в отношении одной квартиры уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв.м., в отношении одной комнаты – стоимости 10 кв.м., в отношении одного жилого дома – стоимости 50 кв.м.).
Кроме того, необходимо отметить, что в связи с вступившим в силу с 1 апреля 2012 года на территории Республики Бурятия приказа Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» вновь возводимые объекты недвижимости регистрируются на основании технических планов, в которых информация об инвентаризационной стоимости отсутствует. При этом в отношении данных объектов определялась их кадастровая стоимость.
Учитывая, что Закон «О налогах на имущество физических лиц» предусматривал определение налогооблагаемой базы от инвентаризационной стоимости, в отношении вводимых с 1 апреля 2012 года объектов капитального строительства не исчислялся налог на имущество физических лиц.
Не исчислялся налог и в отношении садовых, дачных домиков площадью больше 50 кв.м. в связи с вступлением «дачной амнистии», предусматривающую регистрацию прав на данные объекты на основании декларации, в которой также отсутствовала информация об инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость также определялась.
Согласно данных Минрегиона России (эффективность глав) по воду жилья в эксплуатацию было установлено, что за период с 2012 по 2014 составляет ориентировочно 8 тыс. объектов недвижимого имущества.
Таким образом, с учетом наличия кадастровой стоимости на указанные объекты налогооблагаемая база по налогу на имущество физических лиц должна увеличиться.
Тем самым, выпадающие доходы от налога на имущество физических лиц в отношении объектов, площадь которых меньше предельных размеров, покроется доходами от указанного налога за счет данных объектов.
В целях возможности взимания налога на имущество физических лиц с 1 января 2015 года представительные органы местного самоуправления поселений (городских округов) должны принять нормативные правовые акты о налогах на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации и признанию утратившим силу нормативных правовых актов о налоге на имущество физических лиц, принятых на основании Закона Российской Федерации от 09.12.1991 №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».
Указанные муниципальные нормативные правовые акты должны быть официально опубликованы не позднее 1 декабря 2014 года (ст. 3 принятого федерального закона).
Модельные муниципальные правовые акты с рекомендациями доведены до всех муниципальных образований.
Предпринимателям Улан-Удэ снизили налог на имущество
Депутаты городского совета на 7 сессии приняли поправки в законопроект «Об установлении и введении налога на имущество физических лиц»
Налоговая ставка для объектов коммерческой недвижимости с 2% снижена до 0,3%
Напомним, переход на порядок обложения, исходя из кадастровой стоимости в Улан-Удэ, был осуществлен во исполнение закона Республики Бурятия от 13 ноября 2014 года. Согласно закону, налог на имущество физических лиц должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, анне инвентаризационной, как было ранее. Единой датой перехода на такой порядок налогообложения стало 1 января 2015 года.
20 ноября 2014 года горсовет принял решение об установлении и введении в действие налога на имущество физических лиц. Для объектов коммерческой недвижимости (административно-деловые, торговые, офисные здания, заведения общепита) налоговая ставка была установлена в размере 2%. Имущество физических лиц, применяющих специальные режимы налогообложения (упрощенная система, патентная, ЕНВД), налогом не облагалось.
— Для коммерческих объектов расчет налога ранее проводился по специальной формуле, с учетом коэффициентов: на 2015 год -0,2%, на 2016 год — 0,4%, на 2017 год – 0,6%, на 2018 год – 0,8%. В конце ноября 2014 года соответствующие положения Налогового кодекса в отношении коммерческой недвижимости были исключены, таким образом предприниматели были вынуждены выплачивать высокий налог, это стало нагрузкой для них. Проект предлагает налоговую ставку уменьшить с 2% до 0,3% в 2015 году и довести до 0,5% в 2020 году, — рассказал председатель комитета по финансам Александр Аюшеев.
Ожидается, что сумма доходов от налога составит 31,2 млн рублей в год, в бюджет города поступит 23,4 млн рублей.