Разработка генерального плана правил землепользования и застройки

Актуальность подготовки генерального плана обусловлена:

• Развитием городского округа «город Махачкала» как крупнейшего и развивающегося центра Северо-Кавказского Федерального округа
• Развитием ГО «город Махачкала» как столичного центра Республики Дагестан и формирующегося центра Прикаспийского региона
• Развитием ГО «город Махачкала» как центра складывающейся Махачкалинской агломерации
• Необходимостью разработки документов территориального планирования муниципального образования, соответствующих требованиям современного законодательства Российской Федерации

Целями разработки Генерального плана являются:

• Создание условий для достижения устойчивого социально-экономического и сбалансированного территориально развития ГО «город Махачкала»;
• Повышение уровня использования градостроительного потенциала;
• Создание комфортных условий для жизнедеятельности населения и благоустройства бизнеса-климата;
• Определение резервных территорий для территориального развития, организация инвестиционных площадок различного хозяйственного использования;
• Определение благоприятных предпосылок и условий для развития Махачкалинской агломерации;

Задачами разработки Генерального плана являются:
• Градостроительная адаптация Стратегии социально-экономического развития территориальной зоны «Махачкала» до 2025 года (в части развития ГО «город Махачкала»);
• Определение «точек роста» — ключевых объектов, которые стали бы локомотивами развития территории;
• Организация «городского фасада» городского округа;
• Укрепление экологического каркаса;
• Выявление транспортного каркаса;
• Подготовка проектных предложений по решению междисциплинарных вопросов в составе развития Махачкалинской агломерации;

Генеральный план городского округа «город Махачкала» выполнен ОАО Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «ГИПРОГОР» в соответствии с муниципальным контрактом № 01-2014/Г от 01.09.2014 г.
(Последний Генеральный план города был выполнен в 1993г., но по ряду причин не был реализован).

Генеральный план городского округа «город Махачкала» является документом территориального планирования и направлен на создание условий для устойчивого сбалансированного социально-экономического развития территории городского округа. Генеральный план входит в общую систему проектно-планировочной документации градостроительного развития Республики Дагестан и подчинен общим целям и задачам ее территориального планировани.

Основные проблемы города:

• Дефицит территории для нового строительства в пределах города
• Хаотичность существующей застройки, нарушение преемственности в планировке города
• Недостаточное использование рекреационных возможностей территории городского округа
• Необеспеченность объектами социальной инфраструктуры в полной мере
• Недостаточное развитие улично-дорожной сети, особенно на периферии, неупорядоченный общественный транспорт
• Высокая степень износа инженерных сетей
• Дефицит мест приложения труда

Махачкала — предпосылки развития:


Транспортная инфраструктура. Перспективы:

• Транзитные транспортные грузопотоки на железнодорожном транспорте выводятся на периферию города. Предусматривается строительство объездной железной дороги. Планируется перенос железнодорожного вокзала в пос. Красноармейский;
• Создание комфортной транспортно-коммуникационной среды, оптимальной для различных функ-циональных зон и районов городского округа;
• Строительство и реконструкция дорожно-уличной сети;
• Строительство путепроводов, развязок в разных уровнях и пешеходных подземных переходов;
• Развитие удобного общественного транспорта (как в черте городского округа, так и в рамках формирующейся агломерации);

Экономическое развитие. Перспективы:

Коммерческо-деловое:
моздание многофункциональных зон (на основе зон производственного назначения) и строительства новых административно-деловых центров
Научно-образовательное:
формирование условий, стимулирующих переход на постиндустриальное развитие, базирующегося на информационных и коммуникационных технологиях, услугах с высокой добавленной стоимостью, финансовом секторе, высокотехнологичных и наукоемких производствах (в отраслях судо-, авиа-, автомобилестроения, производства электрооборудования и радиоэлектроники)
Транспортно-промышленное:
формирование прикаспийского инновационного парка, где будет производиться обслуживания товарных потоков из Европы, Средней и Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока, а также организация крупного межрегионального транспортного мультимодального узла
Рекреационное:
Формирование санаторно-курортной зоны (Приморская зона) и общественно-деловых зон, (где могут размещаться гостиницы для приёма туристов, Spa-комплексы, аквапарки, выставочные комплексы и дегустационные залы и т.д.)


Жилищный фонд. Перспективы:

В течении расчетного срока жилищный фонд городского округа Махачкала планируется увеличить с 11,2 млн. кв. м до 22,65 млн. кв. м, что позволит увеличить среднюю жилищную обеспеченность с 15,7 кв.м/чел. до 26,9 кв.м/чел.
Объем нового жилищного строительства составит 12,43 млн. кв. м.
В структуре нового жилищного строительства на долю многоэтажного жилья в границах городского округа приходится 49,3%, в границах г. Махачкала —73,1%.
Общая площадь территорий, планируемых под размещение объектов жилого назначения, составит 2097,8 га.

Основные природоохранные мероприятия предлагаемые проектом:

• Разработка документации по обоснованию санитарно-защитных зон от промышленных и сельскохозяйственных предприятий, и при необходимости, проведение мероприятий по сокращению СЗЗ, где они не выдержаны по отношению к нормируемым объектам;
• Реализация планировочных решений с соблюдением санитарно-защитных, шумовых и охранных зон, режимов санитарных разрывов магистральных газопровода и нефтепроводов;
• Сохранение неотведенной под иные нужды территорию зоны. Махачкалинского лесопитомника, присоединив к ней прилегающие с запада участки земель учебно-опытного хозяйства. Площадь питомника составит 58 га;
• Запрещение движения автомобильного транспорта в границах планируемой особо охраняемой территории на горе Тарки-Тау;
• Размещение новых городских очистных сооружений на территории левобережья р. Шураозень вне границ водоохранной зоны;
• Развитие единой системы озелененных территорий в виде элементов природно-экологического каркаса городского округа.

Решенные задачи:

• Определен перечень мероприятий по территориальному планированию с указанием последовательности их выполнения

• Выявлены территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций

• Определены основные направления улучшения экологической обстановки

• Определены зоны планируемого размещения объектов, необходимых для осуществления полномочий органов местного самоуправления

• Определены основные направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур

• Выявлены зоны с особыми условиями использования территории

• Выявлены зоны различного функционального назначения, определены параметры их планируемого развития

• Разработаны основные направления градостроительного развития территории

Правила землепользования и застройки — 6 вопросов на злобу дня

Д. С. Савин, исполнительный директор Института комплексного развития территории, к. г. н.

Какой бы документ Градостроительного кодекса мы не взяли, его разработка ставит перед заказчиками (администрацией) и исполнителями (проектировщиками) массу вопросов. Ответы на эти вопросы найти не так просто. Сегодня мы представляем мнение заместителя директора Института комплексного развития территории Дмитрия Сергеевича Савина о правилах землепользования и застройки.

Впервые в Российской Федерации, а во всём остальном цивилизованном мире намного раньше, словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 г.

В соответствии с первым Градкодексом (№ 73-ФЗ от 07.05.98) под термином «Правила землепользования и застройки» территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований понимались градостроительные уставы поселений, т. е. нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. И было всё относительно ясно: правила есть правила, как правила дорожного движения, — это то, что всем надо соблюдать, но мало кто это делает. При этом существуют определённые группы представителей общества, которые призваны контролировать процесс соблюдения правил со всеми вытекающими отсюда причинно-следственными связями, о которых столько говорится в последнее время.

Но законодатель, как и всё наше общество, не стоит на месте и идёт дальше (при этом мало кому известно в каком направлении), и вот в конце 2004 г., накануне новогодних праздников (что скорее всего предопределило «суматошность» и «поспешность» отдельных положений данного документа), был принят новый, а точнее сказать, новаторский Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.04 г.), целиком изменивший всю выстроенную к тому времени систему разработки градостроительной и проектной документации, равно как и документации территориального планирования. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса 2004 г.: Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Основное отличие состоит в том, что в Градкодексе 1998 г. словосочетание «Правила землепользования и застройки» отождествлено с термином «Правила застройки», и далее, по тексту кодекса, раскрывается суть именно этого термина. Это обстоятельство имеет огромное значение, потому что в контексте предыдущей редакции кодекса при определении градостроительных регламентов имела значение исключительно застройка, как существующая, так и проектируемая, а фактическое землепользование роли не играло. В действующей же редакции кодекса правила землепользования и застройки определены как единый документ зонирования территории. В отличие от Градкодекса 1998 г., в котором, кроме как в определениях, словосочетание «Правила землепользования и застройки» по тексту больше не встречается нигде, по-видимому, в силу причин указанных выше, в действующей редакции кодекса регламентации того, что есть ПЗЗ, отводится отдельная глава (4), которая называется «Градостроительное зонирование», а в прочих разделах отсылки к ПЗЗ встречаются практически в каждой статье.

Но наш законодатель не остановился на том, чтобы поломать, или, как сейчас модно говорить, «отмодернизировать», систему разработки градостроительной и проектной документации, действовавшей до 2004 г. Он, законодатель, решил определить сроки, когда же мы должны начать жить по-новому. В начале 2 года (01.01.2006), потом 4 года (01.01.2008), а потом 6 лет (01.01.2010) показалось достаточным, и, следовательно, Градкодексом, а точнее, Федеральным законом №191-ФЗ от 29.12.04 г. «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» было определено, что с 1 января 2010 г. прекращается выдача разрешений на строительство при отсутствии ПЗЗ. Иными словами, не могут предоставляться земельные участки для строительства, впервые выделенные и сформированные из состава государственных или муниципальных земель. Говоря русским языком, остановить с 1.01.10 всё новое строительство в тех населённых пунктах, где не утверждены ПЗЗ.

То ли в силу того, что, как было отмечено выше, Градкодекс принимался «суматошно» и «поспешно», то ли законодатель и разработчик Градкодекса в полной мере не понимали сути ими предлагаемого, то ли в силу того, что органы местного самоуправления надеялись на русский авось, что всё само собой как-нибудь устаканится, то ли не были до конца адекватно оценены масштабы страны и сложности разработки подобных документов, но имеем то, что имеем — мало того, что 2009 г. в финансовом плане в строительной отрасли выдался, мягко говоря, не очень позитивным, так ещё и к 2010 г. мы подошли, имея достаточно скудный список населённых пунктов, для которых разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки. И вот в конце 2009 г., опять, как ни странно, накануне новогодних праздников, что уже само по себе вселяет опасение, принимается Федеральный закон №351-ФЗ от 27.12.2009 г., в соответствии с которым цифра 2010 в 191-ФЗ очередной раз меняется — и в этот раз на 2012. За четырёхзначной цифрой стоят на самом деле ещё два года, которые пролетят так же быстро, как первые шесть. Гонка с разработкой ПЗЗ продолжается, стараемся открыть второе дыхание, учитываем прошлые ошибки и неудачи, разрабатываем и утверждаем ПЗЗ.

Но как? Если до сих пор не всё ясно и очевидно, что же такое ПЗЗ, если разработчик ПЗЗ в соответствии с Федеральным законом №94-ФЗ определяется на конкурсной основе, где основными критериями являются сроки и стоимость, а квалификация — вторична, что является, безусловно, отдельной темой для обсуждения, но самое главное — в условиях отсутствия чёткой и единой общероссийской методологии разработки и утверждения ПЗЗ. Соответственно, ещё два года «кто в лес, кто по дрова». Именно про «лес» и «дрова» в понимании НИиПИ экологии города, имеющего практический опыт разработки ПЗЗ, речь пойдёт далее.

При разработке, равно как и при принятии решения о разработке и утверждении ПЗЗ, перед заказчиком стоит ряд вопросов, ответы на которые достаточно не просто почерпнуть из Градкодекса. Начать необходимо с главного вопроса:

1. Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градкодексе:

  1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
  3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Если начать тщательно разбираться, то получается, что первые две цели в большей степени относятся к задачам генерального плана и стратегии его реализации, поскольку положения территориального планирования (а генеральный план как раз и есть документ территориального планирования), включают в себя перечень мероприятий по реализации генерального плана и указания на последовательность их выполнения.

Вторые же две цели как раз могут относиться к задачам ПЗЗ, но только при условии идеальной реализации всех положений Градкодекса, что является, исходя из практического опыта, весьма затруднительным, а подчас невозможным.

Таким образом, ПЗЗ как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования. ПЗЗ формируют общие принципы развития разных функциональных зон города в пределах установленных регламентов. По сути ПЗЗ являются дополнением генерального плана развития города, некой развернутой легендой, если можно так сказать, его основных положений. В контексте сказанного возникает второй вопрос:

2. В чём отличие ПЗЗ от генерального плана?

Генплан — это документ территориального планирования, определяющий долгосрочное развитие города, основная задача которого планирование социальной, экономической, градостроительной и другой деятельности с учётом её пространственной привязки. То есть в генеральном плане в графическом виде изложены положения стратегии развития поселения — его функциональных зон различного назначения: жилого, общественного, производственного, рекреационного, в границах как раз генеральным планом определяемых; его транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. То есть генеральный план — это документ, в первую очередь отражающий перспективное (проектное) положение — то, как всё будет потом.

В контексте действующего Градостроительного кодекса, в котором к словосочетанию «Правила застройки» добавлено слово «землепользование», причём перед словом «застройки», в основу ПЗЗ как самостоятельного документа градостроительного зонирования действительно положена структура существующего землепользования, т. е. информация об оформленных имущественно-земельных отношениях. При этом Градкодексом жёстко определено, каким образом, с учётом оформленных имущественно-земельных отношений, проводить границы территориальных зон, для которых в ПЗЗ устанавливаются градостроительные регламенты. Таким образом, правила землепользования и застройки опираются на существующую схему территориального деления.

Весь вопрос как раз в предлагаемых в ПЗЗ градостроительных регламентах, определяющих допустимые виды разрешённого использования, предельные (минимальные и/или максимальные) площади земельных участков в границах одной территориальной зоны и предельные параметры застройки. Как раз регламенты и призваны через 10, 15, 25 лет привести развитие территориальных зон к запланированным генпланом параметрам. То есть если генплан определяет цель развития поселения, то ПЗЗ являются механизмом её достижения. И из этого вытекает следующий вопрос:

3. А что первично — ПЗЗ или генеральный план?

Ответ на этот вопрос чрезвычайно сложен и не находит единодушного трактования в среде архитекторов и градостроителей. Попытка поиска ответа сродни философским рассуждениям на тему: «Что появилось раньше яйцо или курица?» При этом законодатель также однозначно не даёт ответа, поскольку в Градкодексе содержится прямое указание, что применительно к части (какой не указано) территории поселения или городского округа подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться при отсутствии генерального плана. А прямо перед этим сказано, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учётом положений содержащихся в документах территориального планирования, одним из которых является генеральный план.

Пытаясь рассуждать логически: во-первых, цели разработки ПЗЗ частично соответствуют задачам генерального плана, о чём упоминалось выше, во-вторых, регламенты в ПЗЗ устанавливаются в целях достижения показателей развития, определённых генеральным планом, получается, что генеральный план первичен, как документ задающий вектор развития территории. Но проблема состоит в том, что при разработке генерального плана не совсем возможно учесть существующую сложившуюся структуру землепользования, ну, если, конечно, речь не идёт о сельском поселении, в которых «три двора и два коровника», в силу её чрезвычайной дискретности и мозаичности, что предопределено несогласованностью в прошлом работ архитекторов-проектировщиков, разрабатывавших документацию по планировке территории и земельщиков, отводивших участки, руководствуясь ведомственными инструкциями и политическими задачами, не придавая особого значения градостроительным проработкам. Кстати, забегая вперёд, именно несогласованность архитекторов и земельщиков является главной проблемой при разработке ПЗЗ в современных условиях.

Для значительного числа городов и поселений на территории России генеральные планы были разработаны и утверждены в советское время, только они устарели и не могут служить ориентиром для развития территории. «Устаревание» генеральных планов связано в первую очередь с «устареванием» подходов к экономическому планированию. Соответственно, если генеральный план был разработан в конце 80-х или начале 90-х годов, то очевидно, что он опирается на совсем иные экономические механизмы развития, нежели те, что являются актуальными в настоящее время. В этих условиях ПЗЗ разрабатываются с учётом только тех решений генерального плана, которые соответствуют реальным тенденциям и подкреплены административными решениями.

В настоящее время, когда федеральным законом отсрочено окончание работ по принятию документов территориального планирования, вопрос о разработке ПЗЗ без актуального генерального плана так остро не стоит. То есть органам местного самоуправления предоставлена возможность практически одновременно разработать генеральный план и соответствующие ему (в части ближайших тенденций развития) ПЗЗ.

Однако настораживает тенденция, складывающаяся во многих населённых пунктах и заключающаяся в давлении со стороны власти разработать ПЗЗ даже при отсутствии Генерального плана с целью подстраховки в будущем принимаемых сегодня решений о выделении земельных участков и выдачи разрешений на строительство. Это очень опасная тенденция, связанная с недооценкой значимости Генерального плана и возникновением в будущем правовых коллизий при реализации градостроительной деятельности. Кроме того, разработка ПЗЗ связана в нынешних условиях с определёнными трудностями, и тут становится уместным четвертый вопрос:

4. В чём состоит сложность разработки ПЗЗ?

Трудности, возникающие при разработке ПЗЗ, условно можно разделить на две части: административно-правовые и профессиональные. О многих сложностях, в основном относящихся к категории административно-правовых, упоминалось выше. Ответ на вопрос о сложностях разработки ПЗЗ чрезвычайно важен, причём не только и не столько для разработчиков ПЗЗ, которые условно после завершения работ «ныряют» обратно в «свой омут», а город начинает жить по-новому, сколько для администрации поселения, инвесторов данного региона и правообладателей земельных участков, действия которых в области градостроительства в будущем должны регламентироваться разработанным документом.

Обобщая и классифицируя проблемы при разработке ПЗЗ, можно обобщить:

а) профессиональные сложности. Сюда относится отсутствие действующей документации территориального планирования, отсутствие актуальных нормативов градостроительного проектирования и исходных данных.

Очевидно, что ПЗЗ, разработанные в условиях отсутствия актуальной документации территориального планирования — генерального плана и/или схемы территориального планирования, определяющей стратегический вектор развития поселения, обречены на необходимость корректировки в будущем, а любая корректировка — это не только дополнительные затраты бюджетных средств, но и, что более важно, «отыгрывание» назад отдельных решений, что зачастую, особенно в вопросах, связанных с земельно-правовыми отношениями, приводит к судебным разбирательствам. Разработка ПЗЗ при отсутствии актуальных нормативов градостроительного проектирования приводит к тому, что разработчик вынужден руководствоваться устаревшими с позиций законодательства, а подчас недействующими СНиПами и ГОСТами, что впоследствии, после введения новых региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, разработка и принятие которых в соответствии с Градкодексом является неизбежными, повлечёт за собой необходимость корректировки ПЗЗ и возможного пересмотра принятых на основании ПЗЗ решений, со всеми последствиями описанными выше. Конечно, можно сказать, что у нас «закон обратной силы не имеет», но сколько раз в российской действительности мы сталкивались и сталкиваемся с обратным. И наконец, отсутствие актуальных исходных данных приводит к вынужденной «халтуре» при разработке ПЗЗ, а к чему приводит «халтура», пусть и вынужденная, все и так знают. Что можно пожелать, так это то, что комиссии по подготовке ПЗЗ, куда входят или по крайней мере должны входить представители предоставляющих исходные данные ведомств, должны заниматься не только критикой и отслеживанием ведомственных интересов, которые, кстати, зачастую противоречат друг другу, но и подходили более ответственно к сбору и полноте предоставляемых исходных данных;

б) административно-правовые сложности — гораздо более обширная категория. Это проблемы, связанные с квалификацией разработчика ПЗЗ, определённого на конкурсной основе, недостаточность финансирования этих проработок, несогласованность ведомств, представители которых входят в состав комиссии по подготовке ПЗЗ, давление со стороны администрации по учёту ранее принятых, не всегда законных и оправданных решений, менталитет граждан, участвующих в общественных слушаниях по проектам ПЗЗ, отсутствие общероссийских правовых методик и инструкций по разработке правил.

Что касается конкурсов и квалификации разработчика, то тут и пояснять не надо. Закон 94-ФЗ не ругает сейчас только ленивый, причём ругают как государственные заказчики, так и подрядчики. Квалификации, как правило, отдаётся наименьший бал, если сопоставлять с баллами за сроки и предлагаемую на конкурсе стоимость. Кстати, о стоимости. Разброс показателей стартовой цены по территории России на разработку ПЗЗ чрезвычайно велик и зависит, что в принципе понятно, от финансового благополучия того или иного региона. Но конкурсная основа выбора подрядчика и, как следствие, вынужденный демпинг как по стоимости, так и по срокам приводят к экономии ими (подрядчиками) времени и средств при разработке, которые могли бы пойти на актуализацию исходных данных, привлечение большего числа соисполнителей, проведение более плодотворной работы с заинтересованными лицами (администрацией, населением, инвесторами, собственниками). К тому же из-за установленного в Градкодексе срока прекращения выдачи разрешений на строительство в условиях отсутствия утверждённых ПЗЗ стимулирование установки в требованиях конкурсной документации необоснованно жёстко сжатых сроков разработки этих документов является предопределённым законодателем.

Отдельный вопрос связан с несогласованностью позиций отдельных ведомств муниципальной администрации и лоббированием ведомственных интересов. Вместе с тем существует проблема давления со стороны органов власти по учёту ранее принятых решений, что связано с опасениями местных администраций привлечения к ответственности за то, что они натворили в прошлом. Именно поэтому они стремятся соблюдать преемственность по отношению к своим старым решениям и категорически отрицают любое новое, загоняя его в рамки собственных, зачастую — без преувеличения, идиотских ошибок.

Пример из практики. На городских землях, которые генпланом определены для создания городского парка, уже отведены участки под строительство частного жилья. Если поселению нужен парк как территория общего пользования — значит, нужно определять для этих территорий такие регламенты, которые не позволяют на них ничего строить, и изымать их при необходимости под городские нужды. Но власти боятся неадекватной реакции собственников, заплативших взятки за незаконные услуги, с одной стороны, и дополнительных трат из городского бюджета на компенсации собственникам — с другой. Спасительный компромисс в данной ситуации крайне затруднителен по причине создания ситуации двойных стандартов.

Отсутствие общероссийской методики или инструкции по разработке ПЗЗ для городов и поселений разных размеров и значений приводит к тому, что уровень разработки ПЗЗ определяется квалификацией разработчика, его подходом к решению данной задачи и, отчасти, уровнем финансирования, но, что более важно, отсутствием чётких критериев по принятию разработанного проекта правил. У заказчика данного вида работ отсутствует чёткое понимание того, что ему должен сдать разработчик, что в свою очередь приводит к конфликтным ситуациям либо принятию и утверждению «сырого» варианта ПЗЗ.

Важным, безусловно, аспектом принятия и утверждения ПЗЗ, которому зачастую администрациями не уделяется должного внимания, является необходимость проведения публичных слушаний и связанной с этим работой с населением. Опять же из практики следует, что наше население, являясь достаточно умным, предпочитает не особенно вдаваться в изучение вопроса «А что же такое ПЗЗ, и зачем они (правила) нужны?». В связи с этим на публичных слушаниях обсуждаются вопросы локального уровня: неправомерные действия соседа, неадекватность административных решений, а зачастую просто невнимание со стороны властей к проблемам общественности. При этом в силу особенностей нашей ментальности, как правило, на собрания приходят негативно настроенные граждане и «заряжённые» представители общественности. Понятно, что в таких условиях конструктивный диалог между властью и населением невозможен. Единственным способом является разъяснение для населения задач и целей ПЗЗ и изменение сознания администрации в той части, что публичные слушания являются не просто формальностью, а очень серьёзным инструментом, потенциально обладающим огромной силой. А окажется эта сила разрушительной или созидательной, зависит от того, насколько профессиональным будет её применение.

Учитывая наличие такого «вороха» проблем, связанного с разработкой и утверждением ПЗЗ, уместен следующий вопрос:

5. Кому нужны ПЗЗ?

Ответ на это вопрос чрезвычайно прост — ВСЕМ.

Администрации ПЗЗ нужны для упорядоченного ведения градостроительной деятельности, прозрачности принимаемых решений, обоснованности своей позиции и, как следствие, юридической защищённости.

Инвесторам нужны с целью получения возможности составления чёткого бизнес-плана путём определения на самой ранней стадии параметров нового строительства и его функционального назначения.

Собственникам земельных участков — для понимания реальной стоимости их активов, определения и понимания объёмов возможной реконструкции и ограничивающих факторов. Одновременно с этим должно прийти понимание того, что может произойти с соседними участками и что на них может быть построено.

И наконец, широкой общественности — для получения доступного и понятного представления о развитии отдельных частей и функциональных зон поселения, дающего возможность выбора мест проживания, приложения труда, рекреации и т. д.

А если ПЗЗ являются действительно настолько важным документом, но его качественная подготовка крайне затруднительна, уместно задаться вопросом:

6. Являются ли правила землепользования и застройки окончательным документом?

В Градкодексе порядку внесения изменений в ПЗЗ посвящена отдельная статья, что уже подразумевает неизбежность корректировки ранее утверждённых ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки через установку градостроительных регламентов предопределяют характеристики подготавливаемой впоследствии документации по планировке территории, в частности, через назначение территории (виды разрешённого использования недвижимости), предельные размеры земельных участков для соответствующих территориальных зон. Однако в правилах, сформулированных на основе положений Генерального плана, нет возможности (до разработки проекта планировки) точно указать предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Поэтому утверждённая документация по планировке территории в большинстве случаев является основанием для внесения изменений в ПЗЗ в части установления или уточнения градостроительных регламентов по предельным параметрам разрешённого строительства.

Похожая картина складывается и с разработкой ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, входящих в градостроительные регламенты. Ограничения по условиям охраны памятников в составе ПЗЗ должны подготавливаться как отображение проектов зон охраны объектов культурного наследия, разработанных и утверждённых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Но разработанные проекты зон охраны объектов культурного наследия присутствуют в муниципальных образованиях только за редким исключением. Очевидно, что после утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия будут вноситься изменения в правила, в части уточнения ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.

В заключение можно сделать следующий обобщающий вывод: правила землепользования и застройки — это динамичный документ. Как местный нормативный правовой акт они регламентируют и регулируют текущие, сегодняшние права собственников и местного сообщества в целом на использование недвижимости. Градостроительное зонирование должно постепенно совершенствоваться, оно не может быть эффективным «сейчас и сразу» на все времена. Потому что поводов для внесения изменения в правила (ещё до их вступления в силу) достаточно, а уж после их принятия — ещё больше. Но главное, — это мониторинг принятых решений : отслеживание функционирования правил землепользования и застройки, учёт мнений и интересов всех субъектов, чем должна заниматься постоянно действующая комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки с помощью действительно очень точно подобранной команды грамотных разработчиков.

И здесь, как нигде, уместно напомнить государственному заказчику пословицу: «Не выгадывай — не прогадаешь!».

Скачать статью в pdf-формате

Несоответствие ПЗЗ генеральному плану и СТП возникшее в результате внесения изменений

одним из оснований внесения изменений в правила землепользования и застройки является несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений.

Вопрос: в какой части должно быть соответствие вышеуказанных документов друг другу.

Вопрос: каким образом осуществляется увязка Генплана и ПЗЗ, и учитывается фактическое землепользование до момента принятия решения о развитии территории.

Вопрос: что может служить основанием для внесения изменений в ПЗЗ (предпроектные работы, эскиз, обосновывающие схемы), подготовленные заинтересованными лицами, в случае, если решениями Генплана предусмотрено дальнейшее развитие этой территории.

Вопрос: в каком случае целесообразно определение территорий, в отношении которых возможно осуществить деятельность по комплексному и устойчивому развитию (при наличии заинтересованности инвестора?).

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, вообще соотношение указанных документов — вопрос проблемный и неоднозначный.

1. В соответствии с частью 3 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Эта норма по сути определяет чему должны соответствовать ПЗЗ.

Вместе с тем, в соответствии с частью 9 указанной статьи:

Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.

Исходя из системного толкования данных норм можно сделать вывод о том, что ПЗЗ обязательно должны соответствовать генеральным планам в части положения о территориальном планировании, как основной (утверждаемой) его составляющей.

Этот подход заключается в формально-логической трактовке правовых норм.

На практике ПЗЗ должны соответствовать не только положению о территориальном планировании, но и карте планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карте границ населенных пунктов; карте функциональных зон поселения или городского округа.

Согласно части 12 статьи 9 ГрК РФ утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Таким образом, карта функциональных зон (являющаяся частью генерального плана) должна быть основой для определения правового режима земель в ПЗЗ.

2. В соответствии с п.4 ч.1 ст.34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом в том числе,

сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

3. В соответствии со статьей 33 ГрК РФ

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
поступление предложений об изменении границ территориальных зон.
Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Образец предложения прилагаю.

4. Вопросы комплексного развития территорий по инициативе правообладателей земельных участков регламентируются статьей 46.9 ГрК РФ. Ответить на вопрос «в каком случае целесообразно определение территорий, в отношении которых возможно осуществить деятельность по комплексному и устойчивому развитию» без дополнительной информации я затрудняюсь.

Есть вопрос к юристу?

образец Предложения о внесении изменений вправила землепользования и

Согласно существующим рекомендациям по разработке схем зонирования

схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения.

Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки) городских и сельских поселений, других муниципальных образований — нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.

Правила застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.

Целью настоящих Рекомендаций является оказание методической помощи разработчикам указанных схем зонирования, которые в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских территорий и изменения недвижимости на них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
Зонирование территории города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности.

3.2. Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них.

Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.

3.3. Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.

Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления. (Докипедия: МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов) (Докипедия: МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов)
Вопрос: каким образом осуществляется увязка Генплана и ПЗЗ, и учитывается фактическое землепользование до момента принятия решения о развитии территории. МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (Докипедия: МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов)

4.2. Виды зон и их характеристики

4.2.1. При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон: (Докипедия: МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов)

2. Виды территориальных зон по характеру и степени освоенности их территории (в скобках указаны основные виды среды) (Докипедия: МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов)
зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка);

зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);

зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.);

зоны общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности;

комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы — детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);

зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка);

зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);
зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);

зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);

зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.
Вопрос: что может служить основанием для внесения изменений в ПЗЗ (предпроектные работы, эскиз, обосновывающие схемы), подготовленные заинтересованными лицами, в случае, если решениями Генплана предусмотрено дальнейшее развитие этой территории. возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений. МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов

2.2. Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

при разработке проекта нового генерального плана;

при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

при разработке правил застройки.

Вопрос: в каком случае целесообразно определение территорий, в отношении которых возможно осуществить деятельность по комплексному и устойчивому развитию (при наличии заинтересованности инвестора?). МДС 30-1.99 Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов

Зонирование территории города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности.

5.1. Инициаторами разработки схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Разработка генерального плана правил землепользования и застройки

Наши проекты это:

– инструмент управления развитием территорий

– единство красоты, надежности, пользы

– путь к гармонии среды жизни и деятельности людей

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Подготовка правил землепользования и застройки осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов (при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа).

Применительно к межселенным территориям подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

Цели разработки правил землепользования и застройки:

— создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

— создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

— обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

— создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Главная задача правил землепользования и застройки — разрешение противоречий между населением, бизнесом и властью.

В разделе «Градостроительные задания» размещено Градостроительное задание на разработку правил землепользования и застройки городского округа, поселения, разработанное отделом градостроительных исследований и методического обеспечения ИТП «Град».

РОЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА И ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ КАК ОСНОВНЫХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ В РАЗВИТИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Транскрипт

1 Литература Гладышев А.Г. Развитие местного сообщества: теория, методология, практика. М.: Граница,1999. Портер, Майкл, Э. Конкуренция.: Пер с англ. М.: Издательский дом «Вильямс», Сачук Т.В. Территориальный маркетинг. СПб.:Питер,2009. Фатхутдинов Р.А. Стратегический маркетинг. М.: ЗАО «Бизнесшкола «Интел-Синтез», Фейгенбаум А. Контроль качества продукции. М.: Экономика, Филиппов Ю.В. Основы развития местного хозяйства / Ю.В.Филиппов, Т.Т. Авдеева. Учебник М.: Дело Родина Ирина Юрьевна РОЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА И ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ КАК ОСНОВНЫХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ В РАЗВИТИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ В современных условиях развитие муниципальных образований является сложным процессом, требующим особого изучения и апробации в реальной практике муниципального управления. Сложность пространственного развития города заключается в том, что сложившиеся социально-политические и экономические условия в стране требуют новых подходов к решению проблем территориального планирования, вызывающих сегодня значительный интерес в обществе. Введенное Градостроительным кодексом Российской Федерации понятие «территориальное планирование», как первая фаза градостроительной деятельности, является прямым аналогом общемирового процесса «пространственного планирования», который предполагает создание в конкретных национальных масштабах правового поля и системы управления эффективным и устойчивым природопользованием, размещением и развитием элементов отраслевой структуры экономики, сети населенных мест, инженерно-транспортного и энергетического обеспечения территорий.

2 Территориальное планирование обеспечивает эффективное и устойчивое социально-экономическое развитие России и выступает как важнейшая функция государственного управления на федеральном и региональном уровнях, а также является приоритетной стратегической задачей местного самоуправления. Для принятия долгосрочных планов или оперативных решений требуется полная и достоверная информация о территории и расположенных на ней объектах и, кроме того, регламентах использования этой территории. Несмотря на возрастающую привлекательность территориального планирования, сегодня существуют разные трактовки данного термина. Можно привести следующие примеры трактовки термина «территориальное планирование» в отечественной литературе, отражающие разные подходы к его содержанию. По мнению В.Е. Рохчина, под территориальным планированием понимается прогнозно-аналитическая и организационная деятельность представительных и исполнительных органов местного самоуправления, направленная на повышение качества жизни местного сообщества и обеспечение комплексности при решении совокупности проблем социально-экономического развития муниципального образования с соблюдением принципа баланса интересов, экономически взаимовыгодных отношениях органов регионального, муниципального управления, бизнеса и населения 1. Б.С. Жихаревич рассматривает территориальное планирование как самостоятельное определение местным сообществом целей и основных направлений устойчивого социально-экономического развития в динамичной конкурентной среде 2. В рамках этого определения основой планирования является ориентация на перспективный облик местного сообщества, эффективное использование ресурсных потенциалов, положительных тенденций и предпосылок, концентрация усилий на приоритетных направлениях деятельности. 1 Разработка стратегического выбора муниципального образования: учеб. пособие/ М.:ФГНУ «Российский научный центр государственного и муниципального управления», Территориальное стратегическое планирование при переходе к рыночной экономике: опыт городов России / (Б.С. Жихаревич, Л.Э. Лимонов); Под общ. ред. С.А. Васильева. Спб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр»,

3 Представители Кубанской школы развития местных сообществ Ю.В. Филиппов и Т.Т. Авдеева вместо территориального планирования используют категорию «планирование развития местного сообщества», связанное с поиском и использованием ресурсов развития, в том числе и территории местного сообщества, поскольку территория (место) проживания и взаимодействия людей являются неотъемлемым признаком местного сообщества. А.Н. Швецов считает, что под территориальным планированием следует понимать конкретизацию на местности результатов социально-экономического развития, а именно «физическую привязку» к территории программ и планов развития, ведущие к их дополнению и обогащению. Он говорит о том, что в советский период территориальное проектирование (сегодня законодательно закреплен термин «территориальное планирование») выполняло роль связующего звена между территориальным прогнозированием, программированием и социально-экономическим планированием, с одной стороны, и строительством с другой. Таким образом, его цель состояла в максимально рациональном размещении на конкретной территории производственных предприятий, транспортных и инженерных коммуникаций, а также мест расселения с учетом географических, экономических, архитектурно-планировочных и инженерно-строительных факторов и условий 1. Согласно официальной трактовке, закрепленной в нормативноправовых документах, территориальное планирование определяется как планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. До принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации разработка публичной властью документов территориального планирования была квазиобязанностью по причине отсутствия правовых последствий, которые бы наступали при отсутствии та- 1 Швецов А.Н. Систематизация инструментов перспективного планирования территориального развития: настоятельная необходимость и конкретные предложения // Российский экономический журнал

4 кого документа [1]. Однако Федеральным законом от 29 декабря 2004 года 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» правовые последствия впервые определены, что обязывает публичную власть разрабатывать документы территориального планирования. В соответствии с указанным Кодексом территориальное планирование должно быть завершено до 2012 года. В противном случае вступает в силу запрет на перевод земель из одной категории в другую, на резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Как следствие останавливается процесс размещения общественной инфраструктуры и инвестиционного развития территорий. По данным Министерства регионального развития РФ схемы территориального планирования утверждены в 31 субъекте РФ (в том числе генеральные планы городов федерального значения), что составляет 37% от общего числа. В свою очередь разработаны и направлены на согласование в Минрегион России схемы территориального планирования 20 субъектов РФ (24%). Среди находящихся на согласовании положительные заключения даны на схемы территориального планирования следующих субъектов РФ: Вологодская область, Астраханская область, Волгоградская область, Краснодарский край, Республика Адыгея, Ростовская область, Новосибирская область, Омская область [3]. В целом в Российской Федерации на местном уровне подлежат утверждению 1955 схем территориального планирования муниципальных районов, из них утверждены 199; 512 генпланов городских округов (утверждены 204), 1757 генпланов городских поселений (утверждены 390) и генпланов сельских поселений (утверждены 1974). Таким образом, в целом по России генеральных планов городских округов утверждено 40%, схем территориального планирования субъектов РФ 37% и генеральных планов сельских поселений менее 10%. Представленные данные свидетельствуют о том, что весь спектр документов территориального планирования (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и др.) разрабатывается крайне медленно, а 289

5 разработанные градостроительные документы, по экспертным оценкам, зачастую невысокого качества. Однако в настоящее время к руководителям административно-территориальных образований приходит понимание необходимости использования инструментария территориального планирования как специфического управленческого ресурса, позволяющего обосновать такие территориальные цели и механизмы их достижения, реализация которых дает возможность обеспечить устойчивое комплексное социально-экономическое развитие территорий в долгосрочной перспективе, быструю адаптацию к изменяющимся условиям внешней среды. Необходимо отметить, что государственная политика в настоящее время направлена на создание системы нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере застройки. В статье 2 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря Ф3 закреплены принципы градостроительной деятельности, в числе которых обеспечение устойчивого развития территорий. В свою очередь устойчивое развитие территорий определяется как обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. Устойчивость как одно из необходимых свойств развития территорий подразумевает под собой стабильность, предсказуемость и определенность. В качестве условий устойчивого развития территорий выступают территориальное планирование и градостроительное зонирование [1]. В соответствии со статьей 1 указанного Кодекса документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения и внесения изменений. Правила землепользования и застройки определены как единый документ зонирования территории. Также как и для документов территориального планирования, сроки их окончательного приня- 290

6 тия в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2009 г. 351-ФЗ отнесены на 2012 г. Таким образом, к этой дате, в частности во всех городах России, должны быть разработаны следующие документы: генеральный план, правила землепользования и застройки. Законодательно сформулированы цели разработки указанных градостроительных документов: 1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; 2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований; 3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Первые две цели в большей степени относятся к задачам генерального плана и стратегии его реализации, поскольку положения территориального планирования (а генеральный план и есть документ территориального планирования), включают в себя перечень мероприятий по реализации генерального плана и указания на последовательность их выполнения. Вторые две цели относятся к задачам правил землепользования и застройки, поскольку они как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования. Правила землепользования и застройки формируют общие принципы развития разных функциональных зон города в пределах установленных регламентов. По сути они являются дополнением генерального плана развития города, некой развернутой легендой, его основных положений. В качестве общей посылки Градостроительный кодекс РФ предполагает самостоятельную разработку документов территориального планирования и градостроительного зонирования органами местного самоуправления. 291

7 Так генеральный план это документ территориального планирования, определяющий долгосрочное развитие города, основная задача которого планирование социальной, экономической, градостроительной и другой деятельности с учетом пространственной привязки. В генеральном плане в графическом виде изложены положения стратегии развития муниципального образования его функциональных зон различного назначения: жилого, общественного, производственного, рекреационного, в границах как раз генеральным планом определяемых; его транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. Правила землепользования и застройки это документ градостроительного зонирования, опирающейся на существующую схему территориального деления. Градостроительные регламенты, определяющие допустимые виды разрешенного использования, предельные (минимальные и/или максимальные) площади земельных участков в границах одной территориальной зоны и предельные параметры застройки, и призваны через 10, 15, 25 лет привести развитие территориальных зон к запланированным генеральным планом параметрам. Так генеральный план определяет цель развития муниципального образования, а правила землепользования и застройки являются механизмом ее достижения. Хотя однозначно не прописано, какой из градостроительных документов первичен, в Градостроительном кодексе РФ содержится прямое указание, что применительно к части (какой не указано) территории муниципального образования подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана. Однако прямо перед этим сказано, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений содержащихся в документах территориального планирования, одним из которых является генеральный план. Следует отметить, что, во-первых, цели разработки правил землепользования и застройки частично соответствуют задачам генерального плана, во-вторых, регламенты в правилах землепользования и застройки устанавливаются в целях достижения показателей развития, определенных генеральным планом. Следовательно, генеральный план первичен, как документ задающий вектор развития территории. 292

8 Но проблема состоит в том, что при разработке генерального плана не совсем возможно учесть существующую сложившуюся структуру землепользования, в силу ее чрезвычайной дискретности и мозаичности. Однако в настоящее время, когда федеральным законом отсрочено окончание работ по принятию градостроительных документов, органам местного самоуправления предоставлена возможность практически одновременно разработать генеральный план и соответствующие ему (в части ближайших тенденций развития) правила землепользования и застройки [4]. Настораживает практика, складывающаяся во многих населенных пунктах и заключающаяся в давлении со стороны власти разработать правила землепользования и застройки даже при отсутствии генерального плана с целью подстраховки в будущем принимаемых сегодня решений о выделении земельных участков и выдачи разрешений на строительство. Это очень опасная тенденция, связанная с недооценкой значимости генерального плана и возникновением в будущем правовых коллизий при реализации градостроительной деятельности. Таким образом, генеральный план и правила землепользования и застройки это динамичные градостроительные документы. Они, являясь муниципальными нормативными правовыми актами, создают условия для планировки территории муниципального образования, привлечения инвестиций, соблюдения прав и законных интересов граждан, способствуют устойчивому развитию территории, обеспечивают создание безопасных и благоприятных условий жизнедеятельности человека, сохранение окружающей среды, объектов культурного наследия, рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. В современных российских реалиях муниципальное образование должно само определить траекторию своего перспективного развития, исходя из специфики собственного социально-экономического потенциала и влияния внешней среды. А территориальное планирование и градостроительное зонирование призваны способствовать эффективному развитию территории муниципального образования, что позволит обеспечить стабильность, определенность и предсказуемость развития территории, защиту публичных и частных интересов. 293

Смотрите еще:

  • Когда раскольников совершил преступление Почему Раскольников решился на преступление? Личность Раскольникова выдающаяся. У него есть задатки ясного ума, твердого характера и благородного сердца. В раннем возрасте Родион Раскольников был чутким ребенком, сострадательным и […]
  • Учебное пособие по финансам предприятия 2013 Финансы - Ковалева А. М. - Учебное пособие Год выпуска : 2005 Автор : А.М. Ковалева Жанр : Экономика/Финансы Издательство : «Финансы и статистика» Качество: eBook (изначально компьютерное) Формат : DOC Количество страниц : […]
  • Приказы о внеурочной деятельности по фгос Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя школа №6 Тутаевского муниципального района ФГОС ФГОС Нормативно-правовые документы Федеральный уровень Региональный уровень Приказ Департамента образования Ярославской области […]
  • Что делать если квартира в залоге Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится […]
  • Японское наказание Самое страшное наказание для японского ребенка. История из жизни. Ребенок сделал, что не хорошее. Мама вышла из себя и выставила сына за дверь. Через несколько минут снаружи послышалось плачь. «Я больше так не будут» - утерая слезы […]
  • Приказ министерства здравоохранения 206 Приказ Министерства здравоохранения Рязанской области от 10 февраля 2017 г. N 206 "О внесении изменений в приказ министерства здравоохранения Рязанской области от 30.12.2016 N 2295 "Об утверждении перечня аптечных организаций, […]
  • Пучок собственности это Пучок собственности это В современной экономической теории принято употреблять не понятие "собственность", а термин "право собственности". Это объясняется тем, что собственностью является не ресурс сам по себе, а "пучок", или доля, прав […]
  • Залог хорошего пищеварения Правильное пищеварение – залог здоровья и долголетия! Пищеварение – один из главных жизненно важных процессов у всех живых существ. Правильное пищеварение состоит из нескольких этапов - обработка пищи, всасывания и усваивания полученных […]