Продавец продает покупателю в собственность

Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Договор
купли-продажи жилого помещения (квартиры)

[ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

Гражданин РФ [ Ф. И. О. ], [ значение ] года рождения, (паспорт [ серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения ]), зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гражданин РФ [ Ф. И. О. ], [ значение ] года рождения, (паспорт [ серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения ]), зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ] (далее — Квартира).

1.2. Указанная Квартира расположена на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного жилого дома и состоит из [ значение ] комнат(ы), имеет общую площадь [ цифрами и прописью ] кв.м., в том числе жилую — [ значение ] кв.м., и все виды благоустройства; кадастровый номер [ значение ] согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры), выданному [ наименование выдавшего органа ] [ дата выдачи ].

1.3. Отчуждаемое по настоящему договору жилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права, например, договор или свидетельство о праве на наследство ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ], что удостоверяется выпиской из ЕРГН от [ число, месяц, год ].

1.4. Право собственности на указанную Квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ число, месяц, год ], запись регистрации N [ значение ].

2. Цена и порядок расчетов

2.1. По согласованию Сторон цена продаваемой Квартиры составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

2.2. Продавец деньги в сумме [ сумма цифрами и прописью ] рублей получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора, о чем имеется нотариально удостоверенная расписка.

2.3. Расходы, связанные с оформлением и регистрацией перехода права собственности, не включаются в стоимость Квартиры и уплачиваются Сторонами по мере необходимости и своевременно.

3. Передача жилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего договора и подписывается вместе с подписанием настоящего договора.

3.2. Подготовка жилого помещения к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Переход права собственности на Квартиру по настоящему договору к Покупателю подлежит государственной регистрации.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. Риск случайной гибели или порчи жилого помещения до момента, определенного в п. 3.3 настоящего договора лежит на Продавце.

4.2. Продавец гарантирует, что указанная в настоящем договоре Квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит, и свободна от законных прав третьих лиц.

5. Обязательства сторон

5.1. Продавец обязуется:

5.1.1. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в качественном состоянии — как она есть на день подписания настоящего договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта.

5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Квартиры к продаже.

5.1.4. Сняться с регистрационного учета, а также освободить проданную Квартиру в срок не позднее 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Совместно с Продавцом в Квартире проживают [ Ф. И. О., год рождения ], которые утрачивают право пользования проданной квартирой в порядке ст. 292 ГК РФ с момента государственной регистрации права собственности.

5.1.5. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить квартиру в размере и порядке, установленном настоящим договором;

5.2.2. Принять жилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Квартиру.

6. Заключительные положения

6.1. Содержание статей Гражданского кодекса РФ 161 (сделки, совершаемые в простой письменной форме), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 256 (общая собственность супругов), 288 (собственность на жилое помещение), 289 (квартира как объект права собственности), 292 (права членов семьи собственников жилого помещения), 433 (момент заключения договора), 456 (обязанности продавца по передаче товара), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), также статьи 39 Жилищного кодекса РФ (содержание общего имущества в многоквартирном доме), а также иные нормы права, регулирующие взаимоотношения по сделке, Сторонам известны и понятны.

6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.

6.3. Настоящим Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть и последствия настоящего Договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

6.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

6.5. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.6. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Продавец продает покупателю в собственность

Договор купли-продажи жилья заключается в простой письменной форме. Это значит, что нотариальное удостоверение такого договора не требуется.

Закон устанавливает требования, предъявляемые к таким договорам.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Несоблюдение этих условий приведет к возможности оспаривания такой сделки в суде как «незаключенной».

Ниже мы приводим примерную форму договора купли-продажи жилья (доли в праве на квартиру)

купли-продажи доли квартиры

город Москва, двадцать седьмое декабря две тысячи одиннадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации,

(ФИО, адрес, паспортные данные), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны

(ФИО, адрес, паспортные данные), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Доля в праве»): Доля в праве общей площадью – 1/3 доля в квартире (общая площадь 75.3 кв. м, жилая площадь 46,3 кв. м., этаж 9, состоящая из 3 комнат) расположенная по адресу: (адрес)

1.2. «Доля в праве» 1/3, принадлежит Продавцу на праве собственности на основании (указать документы-основания).

1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 «Доля в праве» никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

1.4. Право собственности на «Долю в праве» возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на «Долю в праве» в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель.

1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Квартира, согласно справке ТБТИ «Юго-Западное г. Москвы, от «14»октября 2010 г., оценивается в 528113 рублей 28 копеек (пятьсот двадцать восемь тысяч сто тринадцать рублей 28 копеек).

Указанную «Долю в праве» Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену в размере 176073 рубля 76 копеек (сто семьдесят шесть тысяч семьдесят три рубля 76 копеек). Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит передаче наличными до момента подписания настоящего договора. После осуществления регистрации договора и перехода права собственности Покупатель получает полное право на владение, пользование и распоряжение переданной «Долей в праве».

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. «Доля в праве» передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 3 (трех) дней после регистрации договора и перехода права собственности на «Долю в праве». В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.

3.2. Ответственность за сохранность Доли в праве, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.

3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации договора и перехода права собственности на Долю в праве и подписания сторонами передаточного акта.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на 1/3 «Долю в праве».

4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной «Доли в праве».

4.1.3. Передать Покупателю в собственность 1/3 «Долю в праве», являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.

4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности.

4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности, после регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить «Долю в праве», указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.

4.2.2. Принять «Долю в праве» на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений к договору.

6.2. При недостижении соглашения стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Продавец после продажи доли сохраняет (не сохраняет) пожизненное право пользования жилым помещением по адресу: (адрес), а Покупатель обязан ему в этом не препятствовать.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

7.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

7.4. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

7.5. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Защита прав продавца и покупателя при переходе права собственности

Итак, подписан договор купли-продажи квартиры и стороны готовы сдавать его на регистрацию и производить расчеты. Рассмотрим способы защиты прав продавца и покупателя при переходе права собственности от одного к другому.

Сдача документов на регистрацию

Сдачу документов на регистрацию можно доверить риэлтору, выписав на него нотариально заверенную доверенность, но лучше пройти всю процедуру регистрации самостоятельно. Стороны в назначенный день встречаются в регистрационной службе, на руках у каждой стороны сделки должны быть определенные документы.

Продавец

Свидетельство о праве собственности

Документы-основания, указанные в свидетельстве

Справка об оценочной стоимости имущества

Архивная справка по форме 9 или выписка из домовой книги

Заявление о регистрации перехода права собственности к покупателю

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки продавец в зарегистрированном браке не состоит

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (по желанию покупателя)

Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников)

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость

Передаточный акт (после полной оплаты)

Покупатель

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Договор купли-продажи, плюс экземпляр для регистрационной службы

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя, или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит, или копия брачного договора, если он заключен

Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Квитанция об уплате госпошлины за переход права собственности

Кредитный договор и закладная (при наличии)

Кто что оплачивает

Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Справки, которые получает продавец в психоневрологическом и наркологическом диспансере

Госпошлину за переход права собственности

После того как стороны сдали документы на регистрацию, представитель регистрационной службы дает покупателю расписку в приеме документов, в расписке указана дата получения готовых документов на имя покупателя. Обычно срок составляет 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку срок короче – 7 дней.

Расчеты сторон

Перед оплатой еще раз, за несколько дней до сделки, покупателю необходимо получить свежую выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что продавец все еще владеет ей.

Покупатель становится собственником не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности, поэтому до регистрации права собственности передавать продавцу деньги за квартиру категорически нельзя. Продавец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть деньги. Каждая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки продавец получит деньги, а покупатель квартиру. Поэтому все расчеты проводятся в два приема:

предварительный расчет до регистрации (закладка денег в ячейку или внесение их на счет),

окончательный расчет после регистрации (выемка денег из ячейки, снятие денег со счета).

Может быть и третий платеж, например, после выписки продавца из квартиры. В этом случае график платежей и сроки выписки должны быть отражены в договоре.

Предоплата, если таковая имела место быть, обычно полностью возвращается покупателю, и стороны заключают договор купли-продажи без указания каких-либо пунктов о предоплате и ее перезачете. Иногда, чаще при договорах с юридическими лицами, наличие предварительного договора и предоплаты по нему указываются в договоре купли-продажи, в этом случае стороны должны подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о перезачете оплаты по предварительному договору в счет оплаты по основному договору.

Наличный расчет

Через банковскую ячейку и/или с получением расписки. В этом случае продавец еще не получил деньги за квартиру, но уже в договоре подписал, что продает квартиру без оформления обременения до момента окончательных расчетов. Тем самым он подписал, что в случае, если он не получит потом деньги из банковской ячейки, квартира все равно будет принадлежать покупателю.

При получении денег наличными стороны указывают в договоре фиктивную сумму, а продавец выписывает покупателю расписку в получении денег от покупателя на реальную сумму. В итоге у покупателя ни денег (уже), ни квартиры (еще), но есть договор с заниженной суммой и часто не имеющая юридической силы расписка. У продавца же и деньги, и квартира в собственности, и договор с заниженной в разы суммой. В договоре указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью, но сумма-то в договоре иная. Эта схема оплаты самая опасная из всех возможных.

При оплате через банковскую ячейку стороны заранее резервируют ячейку в определенном банке и в назначенный день приезжают на встречу. Покупателю лучше заранее открыть счет в этом банке и внести деньги на счет, чтобы не перевозить с собой крупную сумму в день сделки.

Договор оформляется на всех участников сделки, то есть сторонами по договору являются продавец, покупатель и банк. В договоре прописываются сроки аренды и условия выемки денег. Нужно предусмотреть сроки аренды, сроки получения денег продавцом, условия получения денег продавцом, список документов, которые продавец обязан предъявить при получении денег, возможность получения денег покупателем, если сделка не состоится.

Стороны производят расчет в банке и совместно кладут деньги в ячейку. Каждый лично должен убедиться в том, что именно закрывается в ячейку, чтобы исключить любой обман, в том числе подмену денег. Один ключ остается в банке, второй ключ забирает покупатель. Но он не может завтра прийти и забрать свои деньги, так как в условиях доступа прописывается, что покупатель может забрать свои деньги, только если продавец не пришел за ними по истечении указанного срока. А продавец может прийти за ними, только если он предъявит зарегистрированный договор между ним и покупателем. Тот, кто хранит у себя ключ, дает другому лицу расписку, что ключ забрал и что обязуется отдать его при выполнении второй стороной своих обязательств.

После регистрации договора и перехода права собственности к покупателю, он отдает ключ продавцу. Иногда изначально ключ отдается продавцу. Продавец с ключом и зарегистрированным договором получает деньги из банка. Здесь невозможно сказать какая именно схема с хранением ключей лучше, так как обе стороны сделки зависимы друг от друга, что позволяет возникнуть ситуации, когда кто-то за кем-то бегает, а кто-то кого-то шантажирует.

Здесь возможны следующие схемы обмана.

Ограбление по пути в банк или из банка.

Кража и подмена ключей, изготовление дубликатов ключей покупателем с последующей выемкой денег из ячейки.

Затягивание сроков сделки до того момента, когда покупатель может вернуться в банк и получить обратно свои деньги по якобы несостоявшейся сделке, даже если документы сданы на регистрацию.

Подмена денег между проверкой купюр и их подсчетом и закрытием денег в ячейке.

Поддельный зарегистрированный договор, предъявленный для выемки денег (в теории). Для страховки от такой ситуации следует прописать в договоре с банком необходимость продавцу вместе с договором предъявить выписку из ЕГРП.

Ограбление ячейки в период хранения (такие случаи известны). Банк не несет ответственности за те вещи, которые хранятся в ячейке. Он несет ответственность за сохранность самой ячейки.

Безналичный расчет

Оплата по безналичному расчету безопаснее, а потому предпочтительнее.

На вторичном рынке

Расчеты между продавцом и покупателем производятся с помощью банковского аккредитива. Покупатель кладет деньги в банк и переводит их на счет продавца, но с условием, что продавец сможет снять их только при предъявлении доказательств, что право собственности на квартиру перешло к покупателю. Таким доказательством может являться зарегистрированный договор купли-продажи, старые свидетельства с отметкой «погашено», выписка из ЕГРП. Деньги отправлены на счет продавца, но, по сути, они на его счет так и не поступают, банк как бы замораживает их до предъявления документов.

Если переход права собственности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении денег, деньги вернутся обратно к покупателю. Срок прописывают до 3 месяцев, чаще – 1 месяц.

На первичном рынке

Покупатель переводит всю сумму на расчетный счет продавца со своего расчетного счета, а доказательством оплаты является платежное поручение, полученное в своем банке. Может быть оплачена и часть суммы в соответствии с графиком платежей, указанном в договоре купли-продажи.

Если оплата произведена полностью, то стороны указывают в договоре, что оплата произведена в полном размере. В этом случае квартира уже может быть передана покупателю по передаточному акту, поэтому стороны подписывают передаточный акт и сдают его на регистрацию.

При частичной оплате покупатель продолжает платить в соответствии с графиком платежей уже после того как стал собственником. В случае отсутствия платежей продавец может обратиться в суд и попросить расторгнуть договор, так как покупатель не вносит платежи. В свидетельстве о праве собственности на покупателя указано обременение права, так как покупатель еще не полностью расплатился за квартиру. Обременение будет снято только после оплаты полной стоимости квартиры. Покупателю крайне важно хранить все платежки, чтобы потом иметь возможность доказать каждый факт оплаты.

Роль риэлтора

Роль риэлтора на этапе сдачи документов и при расчетах минимальна, особенно, если сделка прямая. Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При любой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.

Получение документов после регистрации

Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов. Продавец получает свои документы – один экземпляр договора купли-продажи и старое свидетельство с отметкой «погашено» (иногда отметку забывают поставить), а покупатель свои документы – свидетельство о переходе права собственности, зарегистрированный договор и другие правоустанавливающие документы. Получить документы можно по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверена.

Все документы необходимо хранить, в случае судебных разбирательств в будущем все они пригодятся. Платежки, передаточные акты, копии согласий супругов на сделку, копия паспорта второй стороны сделки – в будущем может пригодиться каждый из этих документов.

Передача квартиры по акту

Передаточный акт подписывается после того, как стороны произвели расчеты. В теории при расчетах через банковскую ячейку стороны прописывают в договоре, что все расчеты произведены полностью, и подписывают передаточный акт перед регистрацией, хотя, по факту, расчеты еще не завершены. Делается это для того, что при переходе права собственности не указывалось обременение из-за неполной оплаты, которое потом необходимо было бы снимать.

Факт подписания передаточного акта подтверждает, что стороны исполнили все свои обязательства: и что покупатель получил квартиру, и что продавец получил свои деньги. На самом же деле никто еще ничего не получил, поэтому все же не стоит подписывать передаточный акт до момента окончательных расчетов.

Если после подписания передаточного акта в то время, пока документы находятся на регистрации, с квартирой что-нибудь произойдет, например, пожар или потоп, то всю ответственность за случившееся будет нести покупатель, даже если по факту в квартире до сих пор проживает продавец.

Какими рекомендациями можно закончить эту статью?

При завершении сделки старайтесь придерживаться следующих правил:

сдавайте документы на регистрацию и получайте их с регистрации самостоятельно;

оплачивайте или принимайте оплату по безналичному расчету;

сведите к минимуму оборот наличных денег (опасность может исходить не только от продавца или покупателя, но и от свидетелей сделки – сотрудников агентств, банков, охраны);

указывайте полную сумму в договоре;

в договоре купли-продажи не пишите, что расчеты произведены полностью, если они еще не завершены (даже если деньги лежат в ячейке);

не подписывайте передаточный акт до окончания расчетов.

Законодательство

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 429. Предварительный договор

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 922 ГК РФ. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

«О банках и банковской деятельности» от 02 декабря 1990 г. № 395-1

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ

Положение ЦБР «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории Российской Федерации» от 09 октября 2002 г. № 199-П

Кто оформит дачные документы: покупатель или продавец?

Закон о «дачной амнистии» установил упрощенный порядок оформления в собственность некоторых видов земельных участков и строений. Но далеко не все дачники и землевладельцы торопятся «узаконить» домики и участки. В первую очередь, — из-за перспективы томительных сборов документов и долгих очередей. Некоторые предприимчивые сограждане нашли выход из этой ситуации. Зачем бегать и тратить свое драгоценное время на сбор и оформление документов, когда за вас это может сделать …покупатель вашей дачки?

Продажа неоформленной земли и дома
Итак, представим ситуацию. У человека есть участок, который он желает продать. Но участок, даже несмотря на действующую «дачную амнистию», не оформлен по всем правилам закона. Продавец не хочет заниматься оформлением, но хочет получить деньги от продажи сразу же.

Допустим, есть покупатель, готовый купить «неоформленную» недвижимость. Что делают предполагаемый продавец и покупатель? Оформляют все через генеральную доверенность, которую продавец выдает покупателю. Существуют также варианты оформления через доверенность плюс к этому предварительный договор.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности, а также право продать либо подарить оформленную недвижимость. Это могут быть и две доверенности: первая на «сбор-подачу-получение» документов, а вторая — на продажу либо дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать либо дарить этот объект.

Если же в схеме присутствует предварительный договор, то в нем продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. По доверенности покупатель занимается оформлением недвижимости. А после этого стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей. Как правило, в таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора.

Минусы таких сделок
Формально такие варианты не нарушают закон. Ведь по закону владелец вправе выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо хозяина заниматься оформлением участка или дома. Также закон предусматривает право сторон заключать предварительный договор, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор, например договор купли-продажи участка с домом. Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть достаточно. Перечислим основные:

1. Продавец оформляет покупателю нотариальную доверенность на оформление и дальнейшую продажу недвижимости.

Но в данной ситуации человек, действующий по доверенности, не может продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить имущество самому себе. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

То есть получается, что деньги уже переданы продавцу, право собственности на недвижимость оформлена по доверенности на продавца, а так называемый покупатель не имеет права купить (продать) дом с землей, так он будет выступать и от имени продавца и от имени покупателя.

В этой ситуации существуют два выхода. Первый – непосредственно продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Второй – лицо, которому выдана доверенность на продажу продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того по времени он длится дольше.

2. Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом – мол, после того как все будет оформлено, подпишем основной договор купли-продажи.

Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца. Казалось бы, теперь можно приступать к основной сделке, но ничто не мешает продавцу забрать свои слова обратно и не заключать договор купли-продажи. Принудить продавца продать имущество никто не может! А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, может остаться у разбитого корыта. Даже если в данной ситуации покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, может даже и деньги, затраченные на оформление документов.

Как уже было сказано, заставить продавца заключить договор купли-продажи невозможно. В этой ситуации не поможет даже суд, так как покупатель не сможет подтвердить первоначальные слова продавца о намерении продавать имущество.

3. Продавец выдает доверенность на оформление и продажу имущества, но покупателю, а его родственнику (знакомому).

Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо (продавец), выдавшее доверенность вправе в любое время отменить ее. Далее по закону продавец, выдавший доверенность и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене того человека, которому доверенность выдана, а также — потенциального покупателя. Выполнив данное обязательство, продавец может быть спокоен – его участок не имеют право продавать, иначе сделку признают недействительной. В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель с носом.

Однако в законы закралась лазейка для покупателя:
В соответствии с пунктом 2 ст. 189 ГК РФ, если родственник покупателя, которому доверенность выдана, ничего не знал о том, что ее действие истекло – продавец его об этом не предупредил, — то все его полномочия, этой доверенностью оговоренные, сохраняются. Таким образом, если лицо с доверенностью до того момента, как узнало о прекращении ее действия, успело продать дачу, то данная сделка останется в силе. Но это правило не применяется, если третье лицо (покупатель) знало, что действие доверенности прекратилось.

4. Доверенность на оформление недвижимости плюс предварительный договор. При этом доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем, по которому покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу.

Деньги по предварительному договору провели как задаток. А как гласит ГК РФ: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка – то есть если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка. «Теперь продавец никуда не денется», – думают многие. И совершенно зря!

В соответствии с законом предварительный договор порождает только одну единственную обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Таким образом, продавец вообще не имел права брать какие-либо деньги по предварительному договору, на это нет никаких законных оснований. Так что единственное, что можно получить от продавца в данной ситуации – так называемый задаток. Но недвижимость-то все равно оформлена на продавца, и зачастую за счет покупателя!

Если есть заключенный предварительный договор между продавцом и покупателем, а продавец отказывается от заключения основного договора, то смело обращайтесь в суд. Кроме того, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!

Самый надежный вариант
Как видите рисков, связанных с покупкой неоформленного участка достаточно, так что может все-таки покупателю не стоит рисковать? Кроме того, мы перечислили лишь самые распространенные риски и минусы таких сделок, а «нехороших» ситуаций в жизни может быть и больше.

Самым надежным вариантом является покупка зарегистрированного земельного участка и жилого дома. Попытайтесь добиться от продавца оформления земельного участка и дома в собственность, а затем со спокойной душой заключайте сделку по покупке загородного жилья.

Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в регистрационной палате, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:
-наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
— дата подписания выписки, а также исходящий номер;
— кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
— назначение объекта недвижимости;
— площадь;
— адрес (местоположение);
— данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
— вид зарегистрированного права;
— зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
— ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Ознакомившись с выпиской вы будете наверняка знать, что продавец является собственником имущества (собственников ведь может быть и несколько), что имущество не заложено, не находится под арестом.

Комментарии практиков: клиентам помогаем все сделать по закону
Большинство подобных сделок, особенно в недорогом сегменте рынка, происходят вне «риэлторского» поля. Тем не менее, Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru обратился к представителям риэлторских агентств с просьбой прокомментировать ситуацию. Нас интересовало, помогают ли риэлторы клиентам с дачным оформлением и какие рекомендации дают.

Алексей Костенко, руководитель направления загородной недвижимости МИАН:
Мы всегда рекомендуем своим клиентам перед продажей привести документы в полное соответствие с действующим законодательством. По желанию клиента, МИАН готов взять на себя всю «оформительскую» работу. Но сегодня на рынке практика продажи неоформленных участков почти сведена на «нет» и представляет собой единичные случаи.

С точки зрения продажи, недвижимость, оформленная в собственность, обладает значительным конкурентным преимуществом по сравнению с аналогичным предложением, где данная процедура не соблюдена. И покупатель предпочтет приобрести дачу с оформленными в соответствии с законом документами, чем соглашаться на другие сомнительные предложения продавцов.

Содействие в оформлении права собственности на дачи категорий, подлежащих «дачной амнистии» — одна из наиболее популярных в МИАН услуг. При этом она доступна не только клиентам, которые реализуют объекты через наше агентство, а всем, кто хочет привести документы на дачную недвижимость в соответствие с требованиями законодательства и не имеют времени или возможности заниматься этим лично.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):

В сегменте загородной недвижимости заметно снизилась активность, количество сделок снизилось процентов на 50. Коттеджи и дачи являются, как правило, вторым домом, поэтому многие отказались от столь затратных приобретений. На фоне общего снижения продавцы стараются сделать предложение более привлекательным, поэтому все документы перед продажей, как правило, приводят в полный порядок.

Мы помогаем клиентам с оформлением, но это, честно сказать, не слишком рентабельное мероприятие. Оформление занимает очень много времени, требуется пройти множество инстанций, поэтому данные услуги стоят не дешево, минимум 60 000 рублей. Согласитесь что сумма не маленькая, поэтому многие собственники пытаются оформить объект загородной недвижимости самостоятельно.

Неоформленные дома редко выставляются на продажу, это повышенные риски для покупателей, поэтому подобные предложения не пользуются спросом, так как оформление занимает длительный срок. В нашей компании оформление документов и реализация объекта загородной недвижимости происходит одновременно, поэтому на момент нахождения покупателя пакет документов, как правило, уже готов, или находится на завершающей стадии.

Не забудьте: амнистию могут продлить
Нам осталось только напомнить, что согласно «закону о дачной амнистии» (федеральный закон от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») регистрация земельных участков — бессрочна, а вот всякие постройки хорошо бы зарегистрировать до 1 марта 2010 года, пока действует упрощенный порядок. Потом оформить нужные бумаги будет гораздо сложнее, — придется добывать дополнительные документы, а это лишние хлопоты!

Однако очень похоже на то, что дачникам выйдет послабление. «Дачная амнистия», скорее всего, будет продлена до 1 марта 2015 года. На днях этого потребовал президент РФ Дмитрий Медведев, а буквально позавчера (26 мая) депутат Госдумы, председатель Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников внес в нижнюю палату парламента соответствующий законопроект. Есть подозрение, что примут его очень быстро.

На тему «дачной амнистии» читайте отчет о нашем социологическом опросе «Народное мнение: закон о дачной амнистии никому не помог».

Смотрите еще:

  • Подоходный налог при работе по патенту Как возместить НДФЛ иностранцу? Если иностранный гражданин работает по патенту, то работодатель удерживает 13% с его заработной платы для оплаты налога на доход физического лица (НДФЛ). Однако не только работодатель выплачивает налог, но […]
  • Правила обращения граждан в суде Электронные обращения граждан в суды общей юрисдикции Порядок обращения граждан в суды общей юрисдикции, поступающие в электронной форме, и их рассмотрение, регулируется Положением о порядке рассмотрения судами общей юрисдикции […]
  • Межведомственное взаимодействие с органами опеки Межведомственное взаимодействие в решении социально-педагогических проблем ребенка в образовательной организации В своей практической деятельности социальный педагог выполняет основные функции: защитно-охранную, профилактическую, […]
  • Налоги в 2018 году для физлиц Подоходный налог с физических лиц 2018 в России: изменения и ставки НДФЛ Одним из самых популярных налогов в РФ является подоходный налог для физичесикх лиц, который затрагивает абсолютно всех работающих граждан. Не удивительно, что к […]
  • Когда раскольников совершил преступление Почему Раскольников решился на преступление? Личность Раскольникова выдающаяся. У него есть задатки ясного ума, твердого характера и благородного сердца. В раннем возрасте Родион Раскольников был чутким ребенком, сострадательным и […]
  • Приказы о внеурочной деятельности по фгос Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя школа №6 Тутаевского муниципального района ФГОС ФГОС Нормативно-правовые документы Федеральный уровень Региональный уровень Приказ Департамента образования Ярославской области […]
  • В иске о выселении отказать Отказ в иске о выселении без предоставления другого жилого помещения является законным, так как истица является собственником доли жилого помещения и обратиться в суд с иском о выселении на основании бесхозяйственного обращения с жилым […]
  • Правила поведения с сотрудниками на работе Как себя вести на работе, в офисе? Этикет. Правила. Правильное поведение для карьеры. Как правильно себя вести на работе, чтобы Вас любили, уважали и продвигали по служебной лестнице. Поведенческие стратегии в офисе для карьеры. (10+) Как […]