Причины отказа в разрешении на строительство

Отказ в разрешении на строительство: что делать в этой ситуации?

Разрешение на строительство — бумага, которая имеет юридическую силу и подтверждает, что переданная на проверку документация по проекту соответствует действующим требованиям. Наличие на руках разрешения открывает застройщику пути для начала работ по возведению объекта. Но практика показывает, что не всегда у строительной компании проходит все гладко. При определенных нарушениях уполномоченная инстанция дает отказ в выдаче разрешения на строительство. Чем он вызван? Что делать в такой ситуации? Может ли помочь в решении вопроса судебная инстанция?

Общие положения

По законодательству застройщик обязан получать разрешение при возведении крупных объектов — гидротехнических сооружений, сооружений космической инфраструктуры, зданий, возводимых (реконструируемых) в пределах природоохранной территории и так далее. Вопрос выдачи документа решается в одной из уполномоченных структур, среди которых:

  • Федеральный орган (если возведение объекта планируется на наделах земли двух и более субъектов РФ).
  • Структура исполнительной власти на местах (субъекта РФ). Такие организации подключаются в случае, когда сооружение возводится (реконструируется) на участке двух или большего числа региональных образований.
  • Орган местного управления — если речь идет о возведении (капремонте) объекта, находящегося на участке двух и более поселений.
  • После получения заявления на предъявление разрешения инстанция проводит следующие работы:

  • Проверяет, насколько предоставленные документы соответствуют законодательству и требуемому перечню. При наличии нарушений уже на этом этапе проверяющий орган может признать несоответствие бумаг и дать отказ в предъявлении разрешения (об этом ниже).
  • Проводится проверка, насколько план участка и проект соответствуют требованиям градостроительной схемы земельного надела.
  • Передается разрешение, позволяющее начать процесс возведения объекта, или выдается отказ в предоставлении такового.
  • С первого взгляда все прозрачно. Но в практической сфере решение об отказе часто является незаконным. В такой ситуации единственный выход — оспаривание решения уполномоченного органа и подача иска в суд. Но при подаче иска стоит придерживаться утвержденной формы и постараться лично проанализировать основания, ставшие причиной отказа.

    В каких случаях возможен отказ?

    Чтобы понять, законным или незаконным является отказ уполномоченной структуры, стоит знать варианты, при которых такое развитие ситуации является возможным. Итак, основания могут быть следующими:

    1. При выдаче разрешения на возведение объекта заявители часто допускают серьезные ошибки, что вынуждает уполномоченные органы возвращать бумаги для корректировки. Одна из главных причин — отсутствие соответствующих прав у застройщика (заявителя) на получение рассматриваемой бумаги. Так, по законодательству в роли заявителя может выступать только застройщик (физическое или юрлицо), осуществляющее строительство (восстановление) объекта на определенном земельном участке.

    Но это лишь одна из причин отказа. На самом же деле их может быть еще несколько:

  • Возводимое сооружение находится в полном или частичном несоответствии с требованиями градостроительного плана в отношении надела земли. Если речь идет о возведении (восстановлении) линейного объекта, то отказ возможен при несоответствии нормам проекта межевания и планировки участка. К слову, большая часть исков подается именно в случае таких пояснений уполномоченных структур.
  • Возводимый объект капстроительства не соответствует тем нормам и требованиям, которые указаны в разрешении на возведение объекта.
  • Параметры возводимого (восстанавливаемого) здания не соответствуют тем показателям, которые прописаны в рабочем проекте.
  • Застройщик частично или в полном объеме не выполнил требования ГрК РФ, а именно указания, прописанные статье 51, части 18.
  • Стоит отметить, что упомянутый список оснований для отказа является полным. Если же уполномоченная структура отказывает по какой-либо иной причине, то такое решение является незаконным. При этом застройщик имеет право подать иск в суд и оспорить отказ в утвержденном на законодательном уровне порядке. Главное, чтобы перед глазами была форма составления документа. В противном случае есть вероятность неприятия иска уже судебной инстанцией.

    2. На этапе предоставления госуслуги. Бывают ситуации, когда застройщик обращается за разрешением на строительство, но ему отказывают уже на этапе предоставления услуги. Причины чаще всего в следующем:

    • Если речь идет о выдаче разрешения, то отказ может быть обусловлен отсутствием права у заявителя на получение соответствующей услуги, передача неполного пакета или несоответствующих бумаг действующим требованиям.
    • При продлении разрешения отказ может быть обусловлен отсутствием у обратившейся стороны права на получение услуги, а также в случае отсутствия начала строительных работ до завершения срока передачи заявления о продлении периода действия разрешения на возведение объекта.

    Если приводятся иные причины отказа, то решение также является незаконным. Но в вопросе предоставления госуслуги нарушения встречаются редко.

    Что делать в случае отказа?

    Если уполномоченная структура отказала в выдаче разрешения, то есть два пути:

  • Устранить имеющиеся недостатки и попытаться получить разрешение повторно.
  • Подать иск в суд по существующей форме и потребовать признания такого решения незаконным.
  • Если выдающая разрешение структура действовала на законных основаниях, а обоснование отказа выполнено с учетом норм законодательства, то застройщику остается только один путь — исправить существующую ситуацию. Но что делать, если решение явно противоречит закону или же объяснение уполномоченной структуры носит слишком «размытый» характер? В таком случае застройщик (заявитель) вправе подать иск, форма которого подразумевает включение в документ следующей информации:

  • Адресат судебной инстанции, в которую подается иск. Здесь точно прописывается не только название суда, но и город, индекс, улица и дом.
  • ФИО заявителя, его контактный номер телефона, а также фактический адрес, по которому проживает лицо.
  • Данные о заинтересованном лице. Иск в обязательном порядке должен содержать наименование органа, действия которого подлежат обжалованию. Также указывается юридический адрес второй стороны (если он известен).
  • Пояснение ситуации. Далее заявитель должен изложить ситуацию — указать место нахождения участка, особенности возводимого здания, название отказавшей организации и указать причины, по которым заявление было отклонено. Чем больше информации содержит иск, тем выше вероятности его принятия судом. Если имеют место дополнительные обстоятельства, то они также должны быть изложены.
  • Просьба признать решение определенного органа незаконным. Здесь же стоит указать номер документа и дату его выдаче. Не лишним будет продублировать адрес здания, разрешение на строительство которого не было выдано уполномоченным ураном. Далее в иске приводится требование к уполномоченной структуре выдать разрешение на строительство объекта по определенному адресу.
  • Приложение. Далее существующая форма подразумевает приложение минимального пакета документов — копии заявления и паспортов заявителя, копии документов, которые подтверждали бы доводы заявителя, и копию отказа.
  • Отказ в выдаче разрешения — еще не основание опускать руки и прекращать строительство. Что делать в такой ситуации, рассмотрено выше. При этом не стоит оформлять исковое заявление в суд. Если правда за застройщиком и форма документа соблюдена, то вероятность выигрыша высока.

    НТВП «Кедр — Консультант»

    Подписка на обзоры и консультационные материалы.

    Об отказе в разрешении на строительство нового частного дома взамен старого ветхого на том же земельном участке тому же собственнику

    Заявительница в 2013 г. приобрела в собственность частный дом с земельным участком в У-ском районе г. Ижевска. Летом этого же года она обратилась в отдел архитектуры и градостроительства У-ского района с заявлением о разрешении на постройку нового жилого дома на данном земельном участке вместо старого, непригодного для жилья дома ввиду его ветхости. В июле 2013 года она получила письменный отказ на разрешение строительства нового жилого дома, с указанием причины отказа — данный земельный участок находится в промышленной зоне и там не может быть построен дом, предназначенный для постоянного проживания.

    Заявительница предоставила кадастровый паспорт на земельный участок с домом, ответ об отказе в разрешении строительства нового жилого дома, документы на право собственности.

    Вопросы заявительницы.

    Почему данная земля оказалась в промышленной зоне, если земельный участок с домом находится в жилом поселке, участок был ей продан вместе с жилым домом, и в нем постоянно проживали бывшие хозяева.

    Что необходимо предпринять, чтобы получить разрешение на строительство.

    Ответ юриста.

    Вопросы заявительницы регламентируются Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. В статье 51 Кодекса (Разрешение на строительство) говорится, что: «Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

    Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. »

    В п. 21.5 данной статьи указано, что «физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка».

    Также п. 14 данной статьи предоставляет право обращения в суд в случае отказа в выдаче разрешения на строительство, и он может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

    В части регионального законодательства вопросы предоставления земельных участков регламентируются также решением Городской Думы г. Ижевска от 27.11.2007 года №344 «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Ижевска».

    Поскольку заявительнице известно, что купленный ей дом является жилым и в нем постоянно проживали бывшие хозяева, то ей рекомендовано обратиться к бывшим собственникам этого дома за документами, подтверждающими этот факт (для использования его в качестве основания для п. 21.5 Градостроительного кодекса РФ). Данные документы предоставить в отдел архитектуры и градостроительства для подтверждения факта наличия жилого дома на данном участке земли, не находящегося в промышленной зоне.

    Также заявительнице разъяснено право обращения в суд в случае повторного отказа в разрешении строительства.

    Кроме того, по просьбе заявительницы ей был дан контактный телефон адвоката, специализирующегося по жилищным и земельным делам для возможного представления ее интересов в суде.

    РАЗЪЯСНЕН ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ОТКАЗА В ВЫДАЧЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

    Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 и 9 ст.51 Градостроительного кодекса , или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

    Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 06.12.2010 N Д23-4982.

    В соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

    Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ »О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

    В соответствии с положениями ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений органы заявление о выдаче разрешения с приложением следующих документов:

    1) правоустанавливающих документов на земельный участок;

    2) градостроительного плана земельного участка;

    3) материалов, содержащихся в проектной документации:

    а) пояснительной записки;

    б) схемы планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

    в) схемы планировочной организации земельного участка, подтверждающей расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

    г) схем, отображающих архитектурные решения;

    д) сведений об инженерном оборудовании, сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения;

    е) проекта организации строительства объекта капитального строительства;

    ж) проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

    4) положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса), положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса;

    5) разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса);

    6) согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

    Согласно ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 и 9 настоящей статьи , или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

    Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим.

    © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

    Публикации

    Запрещено, что не разрешено

    Афанасьева_эж-Юрист_Запрещено что не разрешено

    Без разрешения начинать стройку нельзя

    Согласно основным требованиям градостроительного законодательства выполнение работ, требующих наличия разрешения на строительство, допускается только после получения подобного разрешения. Между тем нередко участники строительства действуют по принципу «главное ввязаться в драку, а потом посмотрим» и обращаются за разрешением уже в ходе строительства. Однако теперь такой подход может иметь для застройщика серьезные последствия.

    Ранее судебная практика допускала возможность получения и разрешения на строительство post factum, хотя единого мнения и не существовало. Такая позиция основывалась на том, что в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, среди которых:

    – отсутствие необходимых документов, предусмотренных для выдачи разрешения;

    – несоответствие представленных для выдачи разрешения на строительство документов требованиям градостроительного плана земельного участка или – в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта – требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

    Такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство, как выполнение работ до получения разрешения, действующим законодательством не предусмотрено.

    В связи с внесением в 2015 году изменений в ст. 222 ГК РФ, ужесточивших требования к самовольному строительству, направление судебной практики изменилось. Однозначно по данному вопросу высказался ВС РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 16.06.2015 по делу № А07-7616/2014. По данному делу высшая судебная инстанция посчитала правомерным отказ в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что строительство фактически уже было начато в отсутствие разрешения. Приведенная позиция высшей судебной инстанции, по сути, положила конец спорам относительно того, может ли разрешение на строительство быть получено уже на этапе строительства объекта или после его завершения. И хотя законодательного закрепления данная позиция пока не нашла, последующая практика уже формируется с ее учетом.

    Чем грозит несвоевременное обращение?

    С учетом сформировавшейся позиции правоприменительной практики начало работ до получения разрешения грозит признанием объекта строительства самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке за правообладателем земельного участка, на котором постройка возведена, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, в частности, при условии, что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. При этом по сложившейся практике заявителю необходимо доказать, что до обращения в суд он предпринимал меры для получения разрешения1.

    Ранее существовавшая судебная практика проверяла, как правило, наличие факта обращения заявителем за получением разрешения на строительство. При этом зачастую не имело принципиального значения, обращался ли заявитель за получением разрешительной документации до начала строительства, в ходе строительства или даже после окончания стройки. Однако с учетом общей тенденции к ужесточению требований к самовольным постройкам формирующаяся в последнее время судебная практика изменила подход к оценке данного вопроса. Так, теперь в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку может быть отказано и в том случае, если заявитель предпринял меры к получению разрешения на строительство уже после начала работ, имея при этом возможность обратиться за получением разрешения на строительство заблаговременно2.

    Неполучение разрешения на строительство до начала работ может повлечь невозможность легализовать возведенный объект и, как следствие, риски привлечения застройщика (заказчика по договору строительного подряда) и подрядчиков3, их должностных лиц к административной ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, а также риски предъявления требований о сносе самовольной постройки и возмещении убытков.

    Таким образом, цена вопроса велика. Участникам строительства рекомендуется проверять на стадии заключения договоров наличие необходимого разрешения на строительства либо предусматривать в соглашении порядок распределения рисков в случаях, если разрешение не сможет быть получено и т. п. (вопросы прекращения действия разрешения на строительство в настоящей статье не рассматриваются).

    Изменить или оформить заново?

    Вопрос, в каких случаях необходимо внесение изменений в разрешение на строительство, а в каких случаях требуется получение нового разрешения, по-прежнему остается дискуссионным.

    Проблема связана с тем, что предусмотренные в ст. 51 ГрК РФ основания для внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими. Так, согласно положениям, содержащимся в ч. 21.5–21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ, основаниями для внесения изменений в разрешение на строительство являются переход прав на земельный участок, раздел либо объединение земельных участков, а также переоформление лицензии на пользование недрами).

    Вместе с тем зачастую необходимость внесения изменений в разрешение возникает в связи с корректировкой проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство. При этом в действующем законодательстве вопрос о возможности внесения изменений в разрешение на строительство в подобных случаях однозначно не урегулирован. Некоторую определенность в данный вопрос внес Постановление Президиума ВС РФ от 11.11.2015 № 301-ПЭК15 по делу № А65-4542/2014, в котором высшая судебная инстанция указала, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменения в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

    Такой подход был сформирован с учетом положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ, согласно которым допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства такого объекта.

    Высшей судебной инстанцией было разъяснено: из положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными, обусловлены необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта. Если же изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, по мнению суда, в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения. Так, в рассматриваемом деле суд посчитал правомерным отказ в переоформлении разрешений на строительство, поскольку изменения, которые заявитель просил внести в выданные ему разрешения на строительство, были вызваны намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов.

    Безусловно, указанная выше позиция приведена с учетом обстоятельств конкретного дела и в отсутствие четкой правовой регламентации на данный момент не снимает все спорные моменты, которые возникают на практике при необходимости переоформления разрешений на строительство. Не исключено, что сформированный подход, который в настоящее время создал определенные ориентиры для участников строительства, по итогам анализа правоприменительной практики найдет и законодательное закрепление.

    Достаточно остро стоит вопрос необходимости продления срока действия разрешения на строительство в свете текущей экономической ситуации, когда девелоперы в некоторых случаях вынуждены замораживать реализацию проекта. В частности, согласно ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения, при этом в продлении разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство не начато до истечения срока подачи такого заявления.

    В настоящее время обсуждается законопроект, предусматривающий отмену требования о необходимости обращения за продлением разрешения на строительство не менее чем за 60 дней до истечения срока его действия (проект закона: http://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=41616).

    С учетом установленных законом требований и сформировавшейся правоприменительной практики возможность внести изменения в разрешительную документацию существенно ограниченна. Очевидно, что указанная позиция направлена на обеспечение стабильности и стимулирование участников строительства к тщательному продумываю бизнес-концепции строительства на стадии проектирования и получения необходимых разрешений.

    Однако если корректировки, которые застройщик планирует внести, не влекут нарушений обязательных требований в области строительства и нарушений прав и законных интересов третьих лиц, то наличие гибкой процедуры, позволяющей оперативно применить принятые решения, могло бы оказаться полезным для бизнеса.

    Последние изменения и тенденции

    В июле 2016 года Президент России подписал Федеральный закон от 03.07.2016 № 370-ФЗ, которым, в частности, внесены изменения в ст. 51 ГрК РФ, направленные на повышение эффективности процедуры выдачи разрешений на строительство. Согласно указанным изменениям ряд документов, которые требуются для выдачи разрешения на строительство, которые застройщик не представил самостоятельно, могут быть запрошены уполномоченными органами в порядке межведомственного взаимодействия, при этом установлен трехдневный срок для представления документов по межведомственному запросу.

    Неполучение или несвоевременное получение таких документов, запрошенных в порядке межведомственного взаимодействия, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

    Данные изменения, безусловно, носят позитивный характер для участников строительства, поскольку направлены на оптимизацию процедуры выдачи разрешения на строительство и способствуют недопущению отказов в выдаче разрешений по формальным основаниям.

    Тенденция законодателя и правоприменительной практики, направленная на ужесточение требований к самовольному строительству, конечно, оправданна. Существовавшая до недавнего времени практика, по сути, позволяла строить в обход предусмотренных законом процедур, направленных на обеспечение безопасности строительства. Между тем, помимо превентивных мер, не менее важно, чтобы правовое регулирование предоставляло участникам строительства достаточно гибкие механизмы для внесения изменений в ранее выданные разрешения, в случае если такие изменения не влекут нарушений установленных законом требований, а также прав и законных интересов третьих лиц.

    1. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014.

    2. Определения ВС РФ от 11.08.2015 № 309-ЭС15-10049, от 14.10.2015 № 412-ПЭК15.

    3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11.

    Спор о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (на основании судебной практики Московского областного суда)

    Примечание. С 15.09.2015 споры о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство рассматриваются по правилам гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

    В данном материале приведены примеры судебных актов, в том числе Мособлсуда, принятых до 15.09.2015.

    Федеральные нормативные правовые акты

    Кодекс административного судопроизводства РФ

    — ст. 125 «Форма и содержание административного искового заявления»

    — ст. 126 «Документы, прилагаемые к административному исковому заявлению»

    — ст. 128 «Отказ в принятии административного искового заявления»

    — ст. 129 «Возвращение административного искового заявления»

    — ст. 130 «Оставление административного искового заявления без движения»

    — гл. 22 «Производство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих»

    Градостроительный кодекс РФ

    — ст. 51 «Разрешение на строительство»

    — ст. 8 «Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности»

    Земельный кодекс РФ

    — ст. 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков»

    — ст. 56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд»

    — ст. 94 «Понятие и состав земель особо охраняемых территорий»

    — ст. 99 «Земли историко-культурного назначения»

    Гражданский кодекс РФ

    — ст. 263 «Застройка земельного участка»

    — ст. 1 «Основные начала гражданского законодательства»

    — ст. 610 «Срок договора аренды»

    — ст. 621 «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок»

    Воздушный кодекс РФ

    — ст. 46 «Строительство в пределах приаэродромной территории»

    — ст. 47 «Размещение различных объектов в районе аэродрома»

    Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

    — ст. 33 «Цели и задачи государственной охраны объектов культурного наследия»

    — ст. 34 «Зоны охраны объектов культурного наследия»

    Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

    — ст. 23 «Порядок создания государственных природных заказников»

    — ст. 24 «Режим особой охраны территорий государственных природных заказников»

    П. п. 2, 58 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 N 138

    Федеральная судебная практика

    Со дня вступления в законную силу настоящего решения признать недействующим абз. 3 п. 58 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 N 138, в части, предусматривающей необходимость согласования проектирования, строительства и развития городских и сельских поселений, а также строительства и реконструкции промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов со старшим авиационным начальником аэродрома.

    (Решение Верховного Суда РФ от 23.01.2014 N АКПИ13-1080)

    Застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Предоставление застройщиком указанных в ст. 51 ГрК РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

    (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 по делу N 309-КГ15-209, А07-7616/2014)

    Представленная ООО проектная документация на строительство объекта капитального строительства (спортивно-досугового центра) не соответствовала градостроительному плану земельного участка, следовательно, у администрации имелось основание отказать обществу в выдаче разрешения на строительство по ч. 13 ст. 51 ГрК РФ.

    (Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2015 N 309-КГ15-16272 по делу N А60-56044/2014)

    Практика Московского областного суда

    Администрация сельского поселения муниципального района Московской области на законных основаниях отказала заявителям в выдаче разрешений на строительство жилых домов на принадлежащих им земельных участках, поскольку постановлением главы сельского поселения запрещено строительство на территории, потенциально входящей в состав земель природного заказника.

    Заявители являются собственниками земельных участков, их участки отмежеваны и поставлены на кадастровый учет, право собственности заявителей зарегистрировано в установленном законом порядке, по регистрационным данным каких-либо обременений или ограничений в отношении земельных участков не установлено. Согласно Положению о государственном природном заказнике на территории заказника запрещены нарушение гидрорежима территории, добыча торфа, любое строительство, любые рубки, кроме рубок ухода и санитарных. В настоящее время Министерство экологии и природопользования Московской области проводит мероприятия по утверждению границ природного заказника. Постановлением главы сельского поселения до установления в соответствии с действующим законодательством границ природного заказника утвержден временный режим использования земель, запрещающий на территории заказника любое строительство. Данное постановление до настоящего времени никем не оспорено, не отменено и не признано в установленном порядке недействительным, поэтому суд признал отказ в выдаче разрешений на строительство правомерным.

    (Апелляционное определение Московского областного суда от 16.03.2015 по делу N 33-5754/2015)

    Суд отказался признать незаконным отказ администрации городского округа Московской области в выдаче заявителю разрешения на строительство жилого дома на земельном участке, поскольку заявитель не согласовал строительство с собственником аэропорта в нарушение требований ст. 46 ВК РФ.

    Земельный участок заявителя, принадлежащий ему на праве собственности, находится примерно в 27 км от аэропорта, то есть в пределах 30-километровой зоны приаэродромной территории аэропорта. С целью строительства жилого дома заявитель, подготовив градостроительный план земельного участка, обратился в администрацию городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако получил письменный отказ ввиду отсутствия согласования с начальником аэропорта. Суд пояснил, что оспоренный по настоящему делу отказ администрации в выдаче разрешения на строительство жилого дома сам по себе не препятствует повторному обращению заявителя в администрацию после согласования предполагаемого строительства жилого дома на приаэродромной территории.

    (Апелляционное определение Московского областного суда от 18.08.2014 по делу N 33-18163/2014)

    Отказывая в удовлетворении заявления о признании незаконными действий администрации городского округа Московской области, связанных с отказом в выдаче заявителю разрешения на строительство жилого дома, и об обязании выдать такое разрешение, суд пояснил, что собственник земельного участка вправе получить разрешение на строительство домовладения на участке. Земельный участок заявителя не ограничен в пользовании и не обременен; собственнику участка надлежит согласовывать строительство объектов на нем с Росимуществом, поскольку участок находится вблизи аэропорта на расстоянии менее 10 км.

    (Апелляционное определение Московского областного суда по делу N ***20915)

    Требования воздушного законодательства носят специальный характер и должны учитываться уполномоченными органами муниципальных образований при принятии решений о развитии городских и сельских поселений или при выдаче разрешений на строительство объектов в пределах приаэродромной территории.

    Администрация городского округа Московской области в письменном ответе сообщила, что принадлежащий заявителю земельный участок находится в зоне ограничения жилищно-гражданского, культурно-бытового и промышленного строительства аэродрома и строительство (реконструкция) в указанной зоне подлежит согласованию со старшим авиационным начальником аэродрома; поскольку заключение старшего авиационного начальника аэродрома о согласовании строительства жилого дома в установленный срок не поступило, разрешить строительство жилого дома на земельном участке заявителя не представляется возможным. Суд признал отказ администрации законным, т.к. принадлежащий заявителю земельный участок входит в границы приаэродромной территории аэропорта, которая является зоной с особыми условиями использования территории, строительство объекта недвижимости на участке заявителя подлежало согласованию с собственником аэродрома. Довод о том, что законодательные акты в настоящее время не предусматривают необходимости согласования строительства жилого дома со старшим авиационным начальником аэропорта, не опровергает выводов суда о законности отказа администрации в выдаче разрешения на строительство жилого дома на принадлежащем заявителю участке. Обязанность согласования строительства на территориях, прилегающих к аэродромам, для физических лиц вытекает из положений ст. ст. 46, 47 ВК РФ.

    (Апелляционное определение Московского областного суда от 21.07.2014 по делу N 33-15672/2014)

    Отказ администрации города в выдаче заявителю — арендатору земельного участка разрешения на строительство производственной базы-склада является правомерным, поскольку на момент вынесения оспариваемого решения у администрации не было оснований считать договор аренды земли действующим.

    Суд установил, что глава города письмом сообщил заявителю о невозможности выдачи соответствующего разрешения в связи с окончанием срока действия договора аренды. На момент принятия оспариваемого решения администрация была уведомлена, что КУИ города (арендодатель) не имеет намерения продлевать действие договора аренды, поскольку арендатор не использует участок по целевому назначению; заявитель не обращался к арендодателю с ходатайством о заключении договора аренды земли на новый срок, как требуется в соответствии с условиями договора. Кроме того, согласно акту обследования земельного участка участок не осваивается и не используется в соответствии с разрешенным использованием по договору аренды земли, на участке отсутствует ограждение строительной площадки, земляные работы не проводятся, участок свободен от каких-либо строений, сооружений и строительной техники.

    (Апелляционное определение Московского областного суда от 12.03.2014 по делу N 33-5554/2014)

    Заявитель в нарушение требований ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ не приложил к заявлению о выдаче разрешения на строительство газопровода градостроительный план земельного участка, следовательно, администрация сельского поселения района Московской области правомерно отказала в выдаче разрешения.

    Заявитель-собственник земельного участка в СНТ и жилого дома, построенного на этом участке, обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство газопровода на земельном участке СНТ. К заявлению приложены правоустанавливающие документы на участок, кадастровый паспорт участка, проект, содержащий схему планировочной организации участка с обозначением места размещения объекта ИЖС, а также согласования и технические условия. Из материалов дела следует, что СНТ принадлежит земельный участок, однако согласно кадастровому паспорту граница этого участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Заявитель обратился за получением разрешения на строительство газопровода на землях общего пользования, принадлежащих СНТ, границы которых не установлены; кроме того, заявитель не является собственником указанного земельного участка.

    (Апелляционное определение Московского областного суда от 26.02.2014 по делу N 33-2750/2014)

    Земельный участок истца (арендатора) находится в деревне, которая расположена в охранной зоне государственного историко-художественного и литературного музея-заповедника, следовательно, отказ администрации в выдаче истцу разрешения на строительство жилого дома не может быть признан незаконным.

    Постановлением Совета Министров РСФСР 1977 г. утверждена охранная зона музея-заповедника, в которую вошла указанная деревня, а решением Мособлсовета 1983 г. утверждены охранная зона, зона регулирования застройки и охраняемого ландшафта государственного историко-художественного и литературного музея-заповедника согласно проекту, разработанному проектным институтом. Из Проекта охранных зон, зон регулирования застройки и охраны ландшафта заповедника, утвержденного решением Мособлсовета 1983 г., следует, что деревня находится на территории памятника; на территории не разрешается всякое новое строительство, не связанное непосредственно с организацией заповедника, устройство дорог и автостоянок. Названный Проект является документом, устанавливающим границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон.

    (Апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2014 по делу N 33-695/2014)

    Коротко о важном

    Исковые требования

    — о признании незаконным отказа ответчика (о признании незаконными действий ответчика по отказу) в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, жилого дома, производственной базы-склада, другого объекта;

    — об обязании ответчика выдать разрешение на строительство;

    — о возложении на ответчика обязанности устранить допущенное нарушение и выдать разрешение на строительство или об обязании ответчика устранить допущенное нарушение путем выдачи разрешения на строительство.

    — С 15.09.2015 дела данной категории рассматриваются в соответствии с гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Ранее дела указанной категории рассматривались в соответствии с гл. 25 ГПК РФ, которая признана утратившей силу с 15.09.2015 (Федеральный закон от 08.03.2015 N 23-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»).

    Согласно положениям КАС РФ с 15.09.2015 гражданину (административному истцу) следует подавать в суд административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (ч. 1 ст. 38, ст. 218 КАС РФ). Срок обращения с указанным административным исковым заявлением в суд предусмотрен в ст. 219 КАС РФ, а требования к форме, содержанию административного искового заявления и перечню прилагаемых к нему документов — в ст. 220 КАС РФ.

    — Эта категория споров подразумевает ситуацию, когда гражданин не согласен с отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство конкретного объекта (чаще всего — жилого дома) на принадлежащем гражданину земельном участке. Обращение в суд следует после направления гражданином в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ) и получения письменного отказа (как правило, в виде письма или ответа). В отказе в выдаче разрешения на строительство должны быть указаны причины отказа (п. 3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ). Право застройщика оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство в судебном порядке предусмотрено действующим законодательством (ч. 14 ст. 51 ГрК РФ).

    — Исходя из судебной практики, сложившейся до 15.09.2015, с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и обязании выдать такое разрешение обращались, в основном, собственники земельных участков (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 30.03.2015 по делу N 33-6968/2015, от 16.03.2015 по делу N 33-5754/2015). Имелись случаи обращения в суд с указанным заявлением арендаторов земельных участков (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 12.03.2014 по делу N 33-5554/2014, от 27.01.2014 по делу N 33-695/2014).

    — Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 — 6 этой статьи, а также другими федеральными законами.

    Судебная практика до 15.09.2015 свидетельствует о том, что надлежащим заинтересованным лицом (ответчиком) по данной категории споров являлась администрация города/городского округа/городского (сельского) поселения соответствующего муниципального района Московской области (например, Определение Московского областного суда от 18.03.2015 по делу N 33-5842/2015, Апелляционные определения Московского областного суда от 16.03.2015 по делу N 33-5754/2015, от 12.03.2014 по делу N 33-5554/2014). В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд мог привлекать администрацию муниципального района Московской области, а также Министерство культуры Московской области (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2014 по делу N 33-695/2014).

    — При рассмотрении спора суд устанавливал наличие у заявителя прав на земельный участок (на основании свидетельства о государственной регистрации права, договора аренды и других документов), а также факт отсутствия обременений или ограничений права собственности (обременений или ограничений в отношении земельного участка). Кроме того, суд проверял факт постановки участка на кадастровый учет, категорию земель и вид разрешенного использования участка (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.03.2015 по делу N 33-5754/2015).

    При недоказанности заявителем наличия у него прав на участок отказ заинтересованного лица (ответчика) в выдаче разрешения на строительство может быть признан правомерным. Так, суд отказался признать незаконным отказ администрации выдать заявителю разрешение на строительство, поскольку на момент принятия заинтересованным лицом оспариваемого решения договор аренды земельного участка не являлся действующим, администрация была уведомлена, что арендодатель не имеет намерения продлевать действие договора аренды. При рассмотрении спора суд установил, что арендатор не использует участок по целевому назначению, не обращался к арендодателю с ходатайством о заключении договора аренды на новый срок (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 12.03.2014 по делу N 33-5554/2014).

    — Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство закреплены в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ. Согласно этой норме уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

    — при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ;

    — при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка;

    — при несоответствии представленных документов требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта);

    — при несоответствии представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

    По рассматриваемой категории споров сложилась устоявшаяся судебная практика, в соответствии с которой суды признают отказы в выдаче гражданам разрешений на строительство правомерными и отказываются возложить на заинтересованных лиц (ответчиков) обязанность выдать такие разрешения. В проанализированной нами судебной практике отсутствуют положительные решения, принятые в пользу граждан-заявителей. Таким образом, полагаем, что предъявление требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и об обязании выдать такое разрешение нецелесообразно. В связи с этим:

    — в настоящем материале таблица содержит перечень наиболее распространенных требований, которые заявлялись гражданами в рамках данной категории споров, а также причины и основания, по которым суд отказался удовлетворить их, с примерами из судебной практики;

    — к материалу прилагаются примеры судебных решений об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и об обязании выдать такое разрешение;

    — образец административного искового заявления не приводится.

    Примечание. В данном материале таблица содержит примеры судебных решений, принятых до вступления в силу КАС РФ — 15.09.2015. Примеров судебных актов, рассматривающих указанный тип споров по правилам, установленным КАС РФ, пока не имеется.

    — из-за отсутствия согласования с Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта Центральных районов Федерального агентства воздушного транспорта/начальником аэропорта/должностными лицами аэродрома;

    — из-за непоступления в установленный срок заключения старшего авиационного начальника аэродрома о согласовании строительства

    — земельный участок заявителя расположен в границах приаэродромной территории аэропорта, которая в силу действующего законодательства является зоной с особыми условиями использования территории (п. п. 2, 58 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 N 138, Постановление Правительства Московской области от 15.11.2005 за N 818/46 «О мерах по развитию международного аэропорта Домодедово»);

    — заявитель не получил согласия собственника аэродрома на осуществление строительства жилого дома на земельном участке, входящем в приаэродромную территорию, или получил отказ в согласовании строительства на этом земельном участке (ст. 46 ВК РФ)

    Апелляционное определение Московского областного суда от 18.08.2014 по делу N 33-18163/2014

    Апелляционное определение Московского областного суда от 13.08.2014 по делу N 33-17721/2014

    Апелляционное определение Московского областного суда от 28.07.2014 по делу N 33-16008/2014

    Апелляционное определение Московского областного суда от 21.07.2014 по делу N 33-15687/2014

    Апелляционное определение Московского областного суда от 21.07.2014 по делу N 33-15673/2014

    Апелляционное определение Московского областного суда от 21.07.2014 по делу N 33-15672/2014

    — постановлением главы сельского поселения запрещено строительство на территории, потенциально входящей в состав земель природного заказника;

    — с определенной даты администрация сельского поселения не выдает разрешения на строительство на рассматриваемой территории до официального установления границ природного заказника, постановки на государственный кадастровый учет и утверждения нового положения о заказнике

    — согласно положению о государственном природном заказнике 1984 г. на территории заказника запрещены нарушение гидрорежима территории, добыча торфа, любое строительство, любые рубки, кроме рубок ухода и санитарных (ст. 24 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»);

    — в настоящее время Министерство экологии и природопользования Московской области проводит мероприятия по утверждению границ природного заказника;

    — в проекте генерального плана сельского поселения граница особо охраняемой природной территории обозначена разработчиками генерального плана ГУП МО «НИиПИ Градостроительства» в соответствии с описаниями границ, содержащимися в положении о государственном природном заказнике 1984 г.;

    — постановлением главы сельского поселения муниципального района Московской области до установления в соответствии с действующим законодательством границ природного заказника утвержден временный режим использования земель, запрещающий на территории заказника любое строительство;

    — указанное постановление главы сельского поселения до настоящего времени никем не оспорено, не отменено и не признано в установленном порядке недействительным

    — постановлением Совета Министров РСФСР 1977 г. утверждена охранная зона музея-заповедника; в нее вошла деревня, в которой находится земельный участок заявителя;

    — согласно Проекту охранных зон, зон регулирования застройки и охраны ландшафта заповедника, утвержденному решением Мособлсовета 1983 г., деревня, в которой находится земельный участок заявителя, находится на территории памятника;

    — согласно указанному Проекту не разрешается всякое новое строительство, не связанное непосредственно с организацией заповедника, устройство дорог и автостоянок;

    — таким образом, земельный участок заявителя находится в деревне, которая расположена в охранной зоне государственного историко-художественного и литературного музея-заповедника (ст. ст. 33, 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»)

    — заявитель не приложил к заявлению о выдаче разрешения на строительство градостроительный план земельного участка (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ);

    — заявитель обратился за получением разрешения на строительство газопровода на землях общего пользования, принадлежащих СНТ, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства;

    — заявитель не является собственником земельного участка, на котором просил разрешить строительство газопровода

    Судебные акты, прилагаемые к материалу:

    Апелляционное определение Московского областного суда от 30.03.2015 по делу N 33-6968/2015

    Апелляционное определение Московского областного суда от 16.03.2015 по делу N 33-5754/2015

    Апелляционное определение Московского областного суда от 05.11.2014 по делу N 33-24099/2014

    Апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2014 по делу N 33-695/2014

    Источник: «Электронный журнал «Помощник адвоката», 2016

    Смотрите еще:

    • Штраф за просроченные договор Почему важно своевременно проводить перерегистрацию автомобиля? Каждый водитель, непреднамеренно или сознательно нарушающий установленный Федеральным законодательством регламент, должен понимать, что ему будет грозить штраф за […]
    • Жертва преступления на английском Секреты английского языка Сайт для самостоятельного изучения английского языка онлайн The Language of Crime Posted on 2015-07-18 by admin in Разговорник // 0 Comments Предлагаем вам несколько слов на тему «преступление» (crime). Лицо, […]
    • Размер единовременного пособия опекунам Опекунские выплаты и пособия в 2018 году: размер Опекунству Российское государство всегда уделяет особое внимание. Лицам, занимающимся воспитанием чужих детей, положены различные выплаты и пособия. Как всегда, с началом нового года […]
    • Выкуп осаго отзывы Выкуп отказов и долгов страховых Страховая компания отказывает в выплате компенсации и затягивает сроки? В таком случае стоит обратиться к специалистам «ДТП ПОМОЩЬ». Мы осуществляем выкуп отказов страховых компаний по ОСАГО и КАСКО. […]
    • Кассационная жалоба на апелляционное решение городского суда Кассационная жалоба на апелляционное определение Кассационная жалоба на апелляционное определение по гражданскому делу предназначена для обжалования решений судов первой и второй инстанций и для восстановления нарушенных прав гражданина, […]
    • Закон о присвоении звания ветеран труда в ростовской области Звание ветерана труда: как получить этот статус в Ростовской области в 2018 году Как получить статус ветерана труда в Ростовской области в 2018 году — это наиболее распространенный вопрос многих граждан, проживающих на территории этого […]
    • Договор дарения доли в квартире несовершеннолетним детям 2014 Договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям — правила оформления Оформление договора дарения на квартиру — сегодня один из самых удобных вариантов передачи жилья в собственность детям или другим юным родственникам и […]
    • Правила судейства волейбол Жесты судей в волейболе (в картинках) Судьи должны показывать официальными жестами причину их свистка (характер ошибки, зафиксированной свистком, или цель разрешенного перерыва). Жест должен выдерживаться некоторое время и, если он […]