Налог за сдачу жилья в аренду как не платить

Оглавление:

Как избежать налога НДФЛ при сдаче квартиры?

Как не платить налог за сдачу квартиры в аренду?

Сдача квартиры в аренду — весьма популярный способ получения дополнительного дохода физлицами. Особенно активно этот бизнес процветает в крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. При это почти никто из арендодателей налогов не платит. Невольно вспоминаются слова Томаса Джефферсона: «вводя подоходный налог, вы создаёте нацию обманщиков». Именно это и происходит на рынке аренды жилья в России. К каким только способам не прибегали налоговые органы, чтобы заставить граждан платить НДФЛ за сдачу квартир в аренду! Рейды совместно с участковым, давление на совесть, запугивание штрафами и даже тюрьмой — все оказалось безрезультатным. Налог на доходы физических лиц при сдаче жилья как не платили, так и не платят более 90 процентов арендодателей.

Одним словом, в необъявленной войне с неплательщиками подоходного налога за сдачу жилья налоговые органы терпят сокрушительное поражение. Неужели так трудно вывести бизнес по аренде квартир из тени? Оказывается, да. Не то, что трудно, а практически невозможно это сделать в стране, где 9 из 10 граждан уклоняются от уплаты налога на доходы всеми возможными способами. Рассмотрим те из них, которыми пользуются, чтобы избежать уплаты НДФЛ за квартиру, сданную в аренду.

«Никого нет дома»

Помните анекдот про Штирлица? Его дом окружило гестапо, требуют, чтобы русский шпион сдавался. Штирлиц кричит из окна, что никого нет дома. Гестаповцы в недоумении убираются восвоясь. Голос за кадром: «так Штирлицу в очередной раз удалось избежать провала». Примерно так поступают арендаторы и владельцы квартир, чтобы избежать ненужных разборок с налоговым инспектором. Способ простой и крайне эффективный: хозяева сдаваемой квартиры договариваются с жильцом, чтобы тот никого не пускал. Это жильцу только на руку — зачем ему непрошенные гости? А выставлять милицейскую засаду налоговики не будут, нет оснований.

«Нет дохода — нет и налога на выручку»

Следующий способ уклонения от налога при сдаче квартиры в аренду основан на точном понимании, в какой момент образуется доход и, соответственно, обязанность по уплате НДФЛ с него. Сам факт проживания кого-нибудь в квартире не означает получение от этого прибыли; даже если каким-то чудом договор аренды попал в руки налоговой инспекции — это тоже не является доказательством получения дохода. Таким доказательством случит факт передачи платежа, но вряд ли кто додумается делать это на глазах налогового инспектора. Расписка в получении денег тоже может служить доказательством получения выручки от аренды жилья, но такая практика на российском рынке недвижимости не прижилась.

«Бескорыстная сдача жилья в пользование»

Предположим, что налоговые органы установили факт проживания в съемной квартире постороннего человека и требуют объяснений. Во-первых, их с полным правом можно послать куда подальше: владелец квартиры имеет право делать с ней все, что хочет, если это не мешает спокойному проживанию соседей. Если не хочется дразнить гусей, применяют следующую отмазку: в квартире человек проживает безвозмездно, для того, чтобы присматривать за ней. Главное — отрицать, что за проживание взимается плата, а налоговикам доказать это практически невозможно.

«Квартира сдается, но жилец не платит»

В случае, если на свет всплыл договор аренды жилого или хозяйственного помещения, объясняться с ИФНС как-то придется. Хорошим способом избежать подоходного налога является представление арендатора в роли неплательщика. Да, договор заключен, но жилец упорно не желает платить за квартиру — следовательно, доход не получен, а раз нет дохода — то нет и налога. Или, говоря бухгалтерским языком, налогооблагаемая база по НДФЛ равна нулю. Вариантом этого способа можно считать условие, что арендатор должен заплатить за год сразу по его истечении. Вот как заплатит — так и можно приходить за налогом. Излишне говорить, что в самом конце года жилец таинственно исчезает, не заплатив ни копейки.

«Перезаключение договора аренды квартиры»

Оказывается, НДФЛ платится физическими лицами по итогам налогового периода, то есть, года. А это значит, что если квартира сдается в 2012 году, то подоходный налог за нее надо декларировать и уплачивать в 2013-ом. Таким образом арендодателю, пойманному за руку, не грозят никакие штрафы, пока не прошел срок подачи налоговой декларации по НДФЛ. За это время можно расторгнуть договор об аренде квартиры, что позволит заплатить налог по-минимуму, лишь за ту сумму дохода, которая была доказана налоговиками. И тут же заключить арендный договор заново, с тем же арендатором — к этому нет никаких законодательных препятствий.

«Вторичная аренда через подставную фирму»

Самый лакомый кусочек для владельцев жилья под съём — это организации, арендующие квартиры для своих нужд. Арендная плата в этом случае может значительно превышать средний уровень по городу, беда лишь в одном: в бухгалтерии юридического лица, с кем заключается договор, остаются следы о денежных средствах, которые поступают в качестве оплаты. Налоговые органы их неминуемо увидят и поинтересуются, платит ли налог за сдачу квартиры получатель таких больших денег. Как поступают в этом случае? Заключается договор аренды с третьей фирмой на небольшую сумму — скажем, 3000 рублей в месяц. Эта фирма пересдает квартиру арендатору, но уже по нормальной цене, а когда приходит время платить налог на прибыль, ликвидируется. Бесследная ликвидация фирмы обойдется примерно в $500, что несравнимо меньше, чем арендная плата в несколько тысяч долларов ежемесячно.

Сдать квартиру и не платить налоги

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца. Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д.

«Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя. — Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам».

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п. Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем. Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.

Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова «Квадратный метр»

Оплата жилья для иностранного персонала фирмы

Учет расходов на оплату квартиры для иностранца

В предыдущих статьях мы выяснили, что обязанность обеспечить работника-иностранца жильем установлена для работодателя пунктом 5 статьи 16 федерального закона N 115-ФЗ. Чиновники считают, что эти расходы можно учесть при рачете налога на прибыль в составе расходов на оплату труда в размере, не превышающем 20% от суммы заработной платы. Арбитры также соглашаются с возможностью их включения в состав расходов на оплату труда, но по различным основаниям и в разных размерах (одни — поддерживают чиновников, другие — в полном размере, но по разным нормам статьи 255 НК РФ). В целях обложения НДФЛ (ранее — и ЕСН) эти расходы признаются компенсационными выплатами и не включаются в налогооблагаемую базу. Такой же подход может быть применен в отношении страховых взносов с зарплаты персонала фирмы.

Как должны учитываться расходы на оплату жилья персонала?

По нашему мнению, организация вправе учесть расходы на оплату стоимости жилья для своего персонала при расчете налога в полном размере в составе прочих расходов (подпункт 49 пункта 1 статьи 264 налогового кодекса), так как они отвечают всем требованиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НКРФ. Затраты по возмещению работнику-иностранцу расходов на переезд к месту работы в России и обратно на территорию иностранного государства (при найме нового сотрудника), по мнению чиновников, организация вправе учесть в целях налогообложения прибыли на основании пункта 25 статьи 255 НК РФ при условии, что эти выплаты в пользу иностранных работников предусмотрены коллективным или трудовым договорами. С этой точкой зрения также можно поспорить.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Многие думают, что налог от сдачи квартиры в аренду можно не платить, если сдавать ее на короткий срок. Но в действительности это не так. В соответствии с действующими законами все прибыли от любой деятельности облагаются налоговыми сборами. Касается это и такой сделки, как аренда жилья. Зачастую собственник задается вопросом: а можно ли осуществить сдачу квартиры в аренду без налогов. По законодательству есть только один ответ – нет. Но без налогов можно обойтись, если, например, сдавать в наем жилое помещение не более, чем на одиннадцать месяцев.

Законодательная база

Вопрос о том, как можно сдавать квартиру без уплаты пошлины государству достаточно злободневен для владельцев недвижимости. Чтобы уяснить этот вопрос нужно обратиться к законодательной базе. В Налоговом кодексе, в 208 статье четко обозначено, что со сдачи жилья собственник платит налоги. Их величина зависит от того, кто заключает договор аренды квартиры:

  • физлицо обязано оплатить 13 процентов согласно, подаваемой им ежегодной декларации до конца апреля исходящего года;
  • индивидуальные предприниматели вносят 6 процентов ежеквартально в госказну и дополнительно средства в Пенсионный фонд;
  • приобретение патента не освобождает от уплаты налогов физических лиц, цена зависит от площади и расположения жилья. Это выгодно для обладателей нескольких объектов или дорогих престижных квартир.
  • ВНИМАНИЕ! Когда собственник при сдаче квартиры в аренду регулярно вносит пошлину и зарегистрирован в Росреестре, то он имеет правовую защиту, при разногласиях с квартиросъемщиком он вправе подать исковое заявление в судебные инстанции для возврата арендной платы.

    Сдача квартиры без пошлин

    Законодательно, перед тем, как сдать свою квартиру, необходимо зарегистрироваться в Росреестре. После оформления заявки на регистрацию эта организация предоставит всю информацию о вас в инспекцию. В итоге вам придется каждый год вносить налог за сдачу квартиры в размере 13 процентов от стоимости сделки.

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

    Или звоните нам по телефону (круглосуточно).

    Это быстро и бесплатно!

    Но есть вариант сдачи квартиры в аренду на 11 месяцев и налоги, при этом, не платить. Собственник, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и Федеральным Законом №112, не обязан регистрироваться в Росреестре и других госорганах, а значит вопрос, нужно ли платить налог, отпадает автоматически.

    Составленный договор найма должен содержать следующие сведения:

  • дату заключения;
  • персональную информацию о съемщике и арендодателе;
  • продолжительность найма – 11 месяцев;
  • сумму и способ выплаты;
  • права и обязанности участников контракта;
  • опись имущества (если нужно);
  • штраф за срыв договорных обязательств;
  • вероятные изменения величины платежа.
  • Как ясно из вышеизложенного, сдавать квартиру и не платить налоги вполне возможно. Но это все же не исключает проблем с законом. Дальше рассмотрим более детально как можно избежать оплаты налога с аренды квартиры.

    Законные способы избежать выплаты

    Подоходный налог за аренду квартиры не выплачивается, когда:

    • соглашение оформлено на 364 дня – наем жилья в этом случае осуществляется без пошлинных сборов. Многие арендодатели, чтобы гарантированно избежать налогов, оформляют контракт на одиннадцать месяцев;
    • оформить договор о безвозмездном пользовании – это также способ не оплачивать штраф и не сталкиваться с налоговой инспекцией. В этом документе хозяин составляет те же пункты, что и в обычном договоре между арендодателем и съемщиком жилья, при этом величина оплаты не фиксируется, поскольку на основании этого контракта подразумевается проживание бесплатно. Таким образом, вы страхуете свою собственность от возможного ущерба квартиросъемщиком и, ни правоохранительные органы, ни налоговая инспекция не застанут вас на том, что вы получаете средства за сдаваемые апартаменты, а заплатить налог не желаете;
    • уничтожение договора поможет не уплачивать пошлину. Период предоставления декларации оканчивается в конце апреля. После этого срока можно порвать соглашение и составить новое. Если отсутствует подписанный обеими сторонами контракт на сдачу внаем, то значит денег хозяин не получил, а налогообложением в таком случае облагаться он не должен. Но в этой ситуации также присутствуют риски для арендодателя и съемщика. Никто из них не имеет гарантий получения платежей и возможны нарушения устного договора.
    • Из вышесказанного понятно, на какой срок сдаётся квартира законными способами без уплаты НДФЛ.

      Неразглашение о сдачи

      Не облагается госпошлинами следующие варианты сдачи внаем:

    • молчание о соглашении – это самый простой способ сдать апартаменты, не выплачивая 13 процентов. Об этой сделке налоговая инспекция может и не узнать, поэтому никто не потребует штраф. Многие хозяева недвижимости даже не знают, какой налог и куда требуется вносить. Если соседи не удосужатся заявить в соответствующие инстанции, то платить проценты не придется;
    • непризнание соглашения со съемщиком избавит от выплат. Никто не сможет доказать, что вы помогаете снять жилье за деньги, это недоказуемо. Можно при встрече с инспектором говорить, что поселили к себе родственника или друга бесплатно. По закону проживание этих лиц в квартире вполне законно, если вы на это согласились.
    • Ответственность за сдачу жилья без выплаты пошлины

      Как сдавать жилье без выплаты пошлин мы разобрали выше. Но может возникнуть справедливый вопрос, чем угрожает хозяину такой способ сокрытия доходов. Владелец недвижимости, который не предоставляет в инспекцию необходимую декларацию, оказывается под угрозой трех статей:

      • статься 122 Налогового кодекса регламентирует штраф величиной двадцать процентов от предполагаемых доходов, который нужно внести в госказну. За каждые просроченные сутки текут пени, а если в судебных органах докажут, что вы преднамеренно скрывали прибыль, то нужно будет заплатить сорок процентов;
      • статья 171 УК РФ предусматривает штраф за нелегальный предпринимательский бизнес. Если прибыль составила больше чем 1,5 миллиона рублей, то придется заплатить до 300 тыс. рублей. Кроме того, могут и приговорить к исправительным работам на двадцать суток. При отсутствии оплаченной квитанции, суд может арестовать на шесть месяцев;
      • статья 198 УК РФ за уклонение от пошлин с физлиц определяет штраф до 300 тыс. рублей или приговаривает к заключению под стражу на год, когда собственники не предоставляют декларацию или пишут в ней неправильную информацию, которая скрывает настоящую прибыль.
      • Заключение

        Уплачивать или нет пошлину – выбирает каждый собственник для себя самостоятельно. Но следует иметь в виду, что есть законные способы уклониться от сборов, что поможет избежать судебной ответственности. Многие хозяева жилья не имеют необходимых правовых знаний, что приводит к неприятностям с законом.

        Чтобы правильно заключить договор, необходимо обратиться к знающим юристам, они помогут оформить сделку на законных основаниях. Избежать уплаты пошлины поможет заключение договора о безвозмездном пользовании на любой срок.

        Прибыль собственников от сдачи апартаментов внаем невозможно точно выяснить, поэтому для налоговых органов эта ситуация довольно сложная и непрозрачная.

        В настоящее время такая предпринимательская деятельность популярна среди населения и приносит хорошую прибыль. Во избежание проблемных ситуаций нужно тщательно оформлять все пункты соглашения, учитывая права и обязанности обеих сторон со всеми тонкостями.

        ВНМАНИЕ! Администрация сайта призывает соблюдать законы РФ и оплачивать налоги в установленные законом сроки.

        НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ НАЛОГ

        Проверено ЦИАН

        Нет, это не так. Доход, получаемый от сдачи в наем/аренду недвижимости подлежит налогообложению в ЛЮБОМ случае. Срок договора абсолютно никакого значения не имеет. Однако Вы правы, встречаются некоторые горе-риэлторы, которые считают, что при заключении договора на 11 месяцев налог платить не нужно. По истечении налогового периода (календарный год) налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию (до 30 апреля) и впоследствии уплатить налог. Другое дело, что большая часть наших сограждан этого не делает.

        Добрый вечер, Далия! Налоги нужно платить с доходов (13%), договор на 11 месяцев не подлежит гос. регистрации.

        Да хоть на один день сдадите, получите доход и надо заплатить с него 13%. Если оформить ИП, то налог 6%.

        Нет — это не так. Налоги платяться с доходов, поскольку от сдачи в аренду жилья Вы получаете доход то следовательно должны платить налоги (13%). Договор который Вы заключаете на 11 месяцев просто не подлежит гос регистрации (то есть фактически о существование этого договора знаете только Вы и арендатор — государство про данный договор не ведает, следовательно и появляется соблазн не платить налоги . ).

        Участник программы «‎Работаю честно»

        Получили налогооблагаемый доход — возникла обязанность заплатить налог.. НДФЛ по ставке 13% .. а распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды (а не найма),заключенные на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации..а менее года — не подлежат.. но можно не платить..реальных механизмов отследить получение Вами дохода у ИФНС нет и пока не предвидится..

        Вас ввели в заблуждение. Налоги платятся с любых видов дохода. И в указанном вами случае тоже.

        СПАСИБО ВСЕМ ЗА РАЗЪЯСНЕНИЯ!

        Коллеги, Вы все, как один заблуждаетесь по поводу регистрации договора долгосрочного найма. Вопрос уже дискутировался: http://realty.dmir.ru/forum/151122/. Там много всякого, но прочтите до конца, поймете. У меня не всегда получается выйти по ссылке. На всякий случай вопрос:
        «Общедоступная, «закрытая» база Петербурга. Что она влечет за собой?
        Герман Савчук, Санкт-Петербург, Специалист-специалисту, 09 июня 2012, 03:17″

        Найти легче по личке Савчука. Это его единственный вопрос.

        Далия!
        Вот такие нечестные риэлторы попались на Вашем пути, которые ввели в заблуждение.
        Видимо им так было удобно сказать лишь для того, чтобы Вы всё-таки сдали квартиру в наём и соответственно риэлторы получили прибыль. Но таким агентам -доверия нет.
        Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.
        Каждый собственник, сдающий жильё в аренду, должен и обязан заплатить налог с полученного дохода (13 % от полученного дохода). Только при такой схеме, собственник жилья защищён в правовом плане. Подача декларации о доходах – это прямая обязанность лица, сдающего квартиру.
        За неуплату налогов в соответствие со статьей 122 НК РФ начисляется штраф. Размер штрафа составляет минимум 20% от неуплаченной суммы налогов.
        Ваши соседи-доброжелатели могут обратиться даже анонимно с жалобой на Вас, на неуплату налогов.
        Во избежание негативных последствий не стоит рисковать и уклоняться от уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду.
        Удачи!

        Компенсационные выплаты за аренду квартиры

        Оплата жилья работнику: компенсация или зарплата?

        Если предприятие решит не спорить с контролирующим органом, в трудовом договоре с работником — иностранным гражданином необходимо указать, что заработная плата выплачивается не только денежными средствами, но и в неденежной форме (путем предоставления работнику квартиры для проживания). Автоматически к этому подходу подтягиваются зарплатные налоги (НДФЛ и страховые взносы в государственные внебюджетные фонды). При этом не забываем про 20%-й порог.

        Другой вариант. Допустим, в трудовой договор включается такое положение: работодатель предоставляет гарантии, определенные трудовым законодательством, в том числе путем возмещения иногороднему (иностранному) рабочему расходов на обустройство на новом месте жительства (временного проживания) в виде предоставления бесплатного жилого помещения (места для проживания) при переезде работника на работу в 2012 и 2013 году. В таком случае расходы на аренду жилья можно осмелиться признать в полном объеме расходами на оплату труда как компенсационные выплаты. Однако этот подход также можно подвергнуть критике. Поясним.

        Налогообложение компенсационных выплат за жильё

        Как известно, трудовой кодекс выделяет два вида компенсационных выплат. Первый вид — выплаты, предусмотренные разделом VII «Гарантии и компенсации» (статьи 164-188). В этом разделе речь идет не только о компенсациях, под которыми понимаются денежные выплаты, установленные в целях возмещения работникам затрат, связанных с исполнением ими трудовых или иных обязанностей, предусмотренных ТК РФ и другими федеральными законами, но и о гарантиях. Гарантиями признаются средства, способы и условия, с помощью которых обеспечивается осуществление предоставленных работникам прав в области социально-трудовых отношений (статья 164 ТК РФ). В статье 165 ТКРФ приведены конкретные случаи, когда работникам предоставляются гарантии и компенсации, среди которых поименовано и возмещение сотруднику расходов при его переезде на работу в другую местность. Обозначенные компенсации не входят в систему оплаты труда и, как правило, не облагаются зарплатными налогами.

        Второй вид компенсационных выплат определен статьей 129 ТК РФ, в силу которой заработная плата работников состоит из двух основных частей: вознаграждения за труд и выплат компенсационного и стимулирующего характера. В этом случае компенсации являются элементами оплаты труда и не призваны возмещать физическим лицам конкретные затраты, связанные с непосредственным выполнением ими трудовых обязанностей, в связи с чем они облагаются зарплатными налогами в общеустановленном порядке. Вместе с тем оплату работодателем аренды жилых помещений для работников — иностранных граждан следует считать не компенсацией, а гарантией. Причем эти два понятия не равнозначны: компенсация предназначена для возмещения работнику реально понесенных им затрат в связи с выполнением трудовых функций, а гарантия — для обеспечения права работника, переехавшего в другую местность, на жилье.

        В отношении визовых иностранцев обязанность предоставления гарантии установлена для работодателя пунктом 5 статьи 16 федерального закона N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в России». В связи с этим мы считаем, что предприятие вправе учесть расходы на оплату стоимости жилья при расчете налога в полном размере в составе прочих расходов (подпункт 49 пункта 1 статьи 264 налогового кодекса), так как они отвечают всем требованиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

        Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры?

        Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?

        Иллюстрация: Ирина Фатеева

        Закон и наказание

        Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:

      • Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюс пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
      • Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
      • Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.
      • Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

        Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

        Как налоговые органы узнают о сдаче?

        Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам. Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры». Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

        Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.

        Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

        Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

        Уловки и ухищрения

        Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

      • Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
      • Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
      • Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.
      • Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
      • Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.
      • Смотрите еще:

        • Работа в суде казань Открыта вакансия секретаря судебного заседания в Вахитовском районном суде г. Казани Вакансия 19-17. ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ЮРИСТОВ ВАКАНСИЯ № 19-17 Ссылка на анкету: Период действия предложения по вакансии: 24.07.2017 - […]
        • Приказ 518 о погрешностях Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения […]
        • Правила отдыха водителей Truck driver's services Правила режима труда и отдыха водителей Правила. 1.Ежедневная продолжительность управления автотранспортным средством не должна превышать 9 часов. Она может быть увеличена максимум до 10 часов не более двух раз в […]
        • Венская конвенция оон о договорах международной купли продажи Венская конвенция 1980 — Беларусь, Россия, Украина Мы рады приветствовать вас на страницах электронного проекта, посвященного вопросам применения Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров в Беларуси, России и Украине […]
        • Штрафы платон отменили Штрафы платон отменили «Платон» застрял на персональных данных. Кто сможет штрафовать перевозчиков 8 июля начали действовать изменения в Кодексе об административных правонарушениях, в соответствии с которыми полномочия по вынесению […]
        • Ккм и штрафы Штрафы за отсутствие онлайн кассы Новый порядок работы с кассами вводит и новые санкции на его нарушение. Штрафные санкции за неисполнение положений Федерального закона № 54-ФЗ «О кассах» прописаны в Кодексе РФ «Об административных […]
        • Простые солнечные коллекторы Солнечное отопление Вы спросите: зачем понадобились солнечные коллектора, ведь есть солнечная электростанция энергией от которой можно греть и воду тоже? Вопрос резонный. Поговорим об этом. А Вы когда-нибудь задумывались почему ездить на […]
        • Налог 6 и 8 процентов Условия применения УСН 6 процентов (6%) в 2017 году Организация/предприниматель имеет право выбрать УСН, если подпадает под условия: по выручке, численному штату, присутствию в его деятельности и финансировании сторонних фирм, т.д. […]