Неоформленная земля в собственность

Право собственности на неоформленный в аренду земельный участок с постройкой

Здравствуйте! Мне предлагают купить нежилое помещение (пристройку к дому), на которое есть свидетельство о праве собственности, но нет никаких документов на земельный участок, на котором находится постройка. Что делать в этом случае? Оформлять земельный участок в аренду сразу на себя? Не возникнет ли проблем? Или прежний хозяин должен сначала оформить участок, и только потом имеет право продавать помещение? Если какое-то третье лицо захочет оформить этот участок в собственность, выкупив его дороже кадастровой стоимости может ли он выкупить его, при условии что постройка не его?

Ответы юристов (6)

На мой взгляд, надежнее было бы, если бы продавец помещения сначала оформил права на земельный участок, после чего продал бы помещение (и соответствующие права на земельный участок) Вам.

Но в любом случае постороннее (третье) лицо не сможет оформить права на данный участок, поскольку исключительное право на приобретение данного участка у собственника объекта, расположенного на нём.

Это следует из статьи 39.20 Земельного кодекса РФ:

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Мне предлагают купить нежилое помещение (пристройку к дому)
Татьяна

Получается, что на пристройку к дому есть отдельно зарегистрированное право собственности и есть свой адрес, соответственно и должен быть отдельный адрес у земельного участка. Тот факт, что участок никак не оформлен, не может быть препятствием в продаже Вам строения на таком участке, главное, чтобы участок состоял на кадастровом учете.

Если какое-то третье лицо захочет оформить этот участок в собственность, выкупив его дороже кадастровой стоимости может ли он выкупить его, при условии что постройка не его?
Татьяна

За это можете не переживать, так как Вы как собственник здания будете иметь преимущественное право на участок:

ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По факту у Вашего продавца просто неоформленное право аренды участка, что не страшно для Вас.

В Вашей ситуации, Вам лучше узнать о собственнике участка. Если он в муниципальной (городской) собственности, тогда Вам будет легче узнать об участке, в аренде он или нет. Сразу аренду на себя, если этот участок уже у кого-то в пользовании, Вы оформить не сможете.

Ну и конечно можно (лучше) заказать выписку из ЕГРП на строение и на земельный участок, в том числе и сведения из кадастровой палаты. Всё это нужно для проверки юридической чистоты.

Вывод: При покупке строения, Вам, после регистрации права собственности на это строение нужно будет оформлять договор аренды с собственником земельного участка (муниципалитет или ещё, кто), естественно прежний арендатор должен договор расторгнуть.

Надеюсь мой ответ поможет Вам.

С уважением, Микрюков Алексей

Рекомендую на публичной кадастровой карте узнать кадастровый номер участка, и потом заказать выписку из кадастрового паспорта и выписку из ЕГРП на этот участок.

По этим документам будет видно, есть ли собственник участка, есть ли какие-либо ограничения и правопритязания на этот участок.

И решение принимать уже после получения этих документов. Сейчас мало информации для конкретных рекомендаций.

Не факт, так как на участок может быть не зарегистрировано право собственности в ЕГРП. Тут больше внимание, на мой взгляд, нужно обратить на то, на основании чего возведена постройка её собственником. Но взять выписку лишним не будет. Перед тем как брать выписку возможно узнать зарегистрированы ли вообще права в Росреестре на данный участок на портале Росреестра rosreestr.ru/site/

Справку заказала, на земельный участок отсутствует право собственности.

01 Декабря 2016, 09:29

Татьяна, а продавец платит земельный налог? арендную плату? неужели совсем ничего не платит?

Что делать в этом случае? Оформлять земельный участок в аренду сразу на себя? Не возникнет ли проблем? Или прежний хозяин должен сначала оформить участок, и только потом имеет право продавать помещение?
Татьяна

я думаю проблем не возникнет. без разницы кто будет оформлять права на земельный участок — вы или продавец. для начала узнайте кому принадлежит участок, стоит ли он на кадастровом учете. есть ли сведения о правах на это участок.

посмотрите все документы на здание: не только свидетельство, но и документ-основание возникновения права у продавца: договор, акт ввода в эксплуатацию, что там у него? технический паспорт, кадастровый паспорт на здание. возможно где-то есть сведения о земельном участке: его площади, праве на него…

Если какое-то третье лицо захочет оформить этот участок в собственность, выкупив его дороже кадастровой стоимости может ли он выкупить его, при условии что постройка не его?
Татьяна

нет, такого в принципе не должно произойти (по крайней мере это будет незаконно).

Если здание расположено на государственной или муниципальной земле, то в силу ст. 39.20 ЗК РФ собственник имеет исключительное право на приобретение такого земельного участка в собственность или в аренду

Если земля в частной собственности то в соответствии со ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник…

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

на мой взгляд главный критерий в данной ситуации — хотите вы заниматься оформлением прав на ЗУ, или нет и хотите чтобы это сделал продавец.

Наложение штрафа за неоформленную в собственность землю

Доброе утро! Вопрос: в 2003г. Куплен гараж. Есть регистрация в регистр. палате. Земля под гаражом была не в собственности. В 2015г. был наложен на меня (пенсионерка) штраф за не оформление земли в собственность. Правомерно ли это. Спасибо.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте! Да, в данном случае штраф был наложен правомерно в соответствии со ст.7.1 КоАП РФ:

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, —

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Неоформленная земля,как её освободить от соседского самозахвата чтобы получить доступ к автодороге?

Перед моим участком(собственность)примерно 1 сотка неоформленной земли,дальше идёт дорога (улица)общего пользования.К этой сотке прилегает пол дома в собственности мои и соседа.На этойже сотке стоит неоформленный сарай и неоформленная веранда прилегающая к дому соседа .Эти строения перекрывают автомобильный подъезд к моему участку.Как добиться их сноса или насколько будут правомерны мои действия по их сносу?Какое расстояние земли от дома относится к дому если дом в собственности?

Ответы юристов (8)

Здравствуйте Владимир, если данные строения мешают проезду к вашему земельному участку, то на основании ст 64 земельного кодекса следует обратится с иском в суд об устранении препятствий в доступе, владении, пользовании и распоряжении Вашим земельным участком.

Как правило суд назначает судебную землеустроительную экспертизу, по результатам которой и станет ясно, какие именно нормы и регламенты нарушены соседом, а также о том имел ли он право там вообще что -либо строить, с Уважением.

Уточнение клиента

насколько правомерны будут мои действия по сносу незаконных строений?И вопрос про расстояние от дома

17 Августа 2016, 19:17

Есть вопрос к юристу?

насколько правомерны будут мои действия по сносу незаконных строений?

Данные действия незаконны, т.к. самостоятельно Вы сносить не можете, в виду того, что земельный участок Вам не принадлежит. Подобные действия может производить только собственник, в данном случае государство и то в судебном порядке, если захватчик добровольно не исполнит решение суда.

В вашем случае Вы можете обратиться в контролирующие органы, Росреестр, администрация. прокуратура, либо в суд. с соотвествующим иском.

И вопрос про расстояние от дома
Владимир

Нисколько. Все что не принадлежит Вам, и находится за границами Вашего участка. никакого отношения в Вам не имеет.

Самому без решения суда, что либо предпринимать не советую. Обратитесь сначала в суд с требованием, указанным моим Уважаемым Коллегой Александром, выше.

Расстояние По СНИПам (санитарных служб и пожарных), нормативным документам архитектуры и строительства — строения от грани участков могут находится не ближе 50 см. К примеру регламентировано в Своде правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. N 820).

С Уважением Яков Андреевич!

Самим сносить что-либо категорически не советую, для этого необходимо решение суда и если оно будет в вашу пользу, то процессом сноса займутся соответствующие органы с участием службы судебных приставов.

Я бы посоветовал

ОБратиться с заявлением о совершении соседом административного правонарушения

КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Статья 20.4. Нарушение требований пожарной безопасности
1. Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32, 11.16 настоящего Кодекса и частями 3 — 8 настоящей статьи, — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от шести тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

в части возможных невыполнения требований к правилам пожарной безопасности

По первому случаю необходимо обращаться в Управление Росреестра

Вполне возможно, соседу хватит и этого.

Если ему этого не хватит, то придется предъявлять иск об устранении препятствий пользования\ Вашим земельным участком

Какое расстояние земли от дома относится к дому если дом в собственности?
Владимир

К сожалению таких норм нет

А какие нормы на пользование участком в смысле доступа к автодороге?

17 Августа 2016, 20:10

Не совсем понял вопрос

А какие нормы на пользование участком в смысле доступа к автодороге?
Владимир
Утверждаю
Руководитель Федеральной службы
земельного кадастра России
С.И.САЙ
17 февраля 2003 года
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРОВЕДЕНИЮ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ПРИ ОБРАЗОВАНИИ НОВЫХ
И УПОРЯДОЧЕНИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
Составление проектов территориального землеустройства
7.5. В проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта. При этом учитывается следующее:
4) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута;
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ
О ТРЕБОВАНИЯХ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
Статья 98. Требования к дорогам, въездам (выездам) и проездам на территории производственного объекта
6. В случае, если по производственным условиям не требуется устройства дорог, подъезд пожарных автомобилей допускается предусматривать по спланированной поверхности, укрепленной по ширине 3,5 метра в местах проезда при глинистых и песчаных (пылеватых) грунтах различными местными материалами с созданием уклонов, обеспечивающих естественный отвод поверхностных вод.
7. Расстояние от края проезжей части или спланированной поверхности, обеспечивающей проезд пожарных автомобилей, до стен зданий высотой не более 12 метров должно быть не более 25 метров, при высоте зданий более 12, но не более 28 метров — не более 8 метров, а при высоте зданий более 28 метров — не более 10 метров.

Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288
(ред. от 18.07.2013)
«Об утверждении свода правил СП 4.13130 „Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям“
(вместе с „СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям“)

8. Проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружениям

8.1. Подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен:
— с двух продольных сторон — к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, Ф3, Ф4.2, Ф4.3, Ф.4.4 высотой 18 и более метров;
— со всех сторон — к зданиям и сооружениям классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф4.1.
8.2. К зданиям и сооружениям производственных объектов по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей:
— с одной стороны — при ширине здания или сооружения не более 18 метров;
— с двух сторон — при ширине здания или сооружения более 18 метров, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов.
8.3. Допускается предусматривать подъезд пожарных автомобилей только с одной стороны к зданиям и сооружениям в случаях:
— меньшей высоты, чем указано в пункте 8.1;
— двусторонней ориентации квартир или помещений;
— устройства наружных открытых лестниц, связывающих лоджии и балконы смежных этажей между собой, или лестниц 3-го типа при коридорной планировке зданий.
8.5. Допускается увеличивать расстояние от края проезжей части автомобильной дороги до ближней стены производственных зданий и сооружений до 60 метров при условии устройства тупиковых дорог к этим зданиям и сооружениям с площадками для разворота пожарной техники и устройством на этих площадках пожарных гидрантов. При этом расстояние от производственных зданий и сооружений до площадок для разворота пожарной техники должно быть не менее 5, но не более 15 метров, а расстояние между тупиковыми дорогами должно быть не более 100 метров.
8.6. Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:
— 3,5 метров — при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно;
— 4,2 метра — при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно;
— 6,0 метров — при высоте здания более 46 метров.
8.7. В общую ширину противопожарного проезда, совмещенного с основным подъездом к зданию и сооружению, допускается включать тротуар, примыкающий к проезду.
8.8. Расстояние от внутреннего края проезда до стены здания или сооружения должно быть:
для зданий высотой до 28 метров включительно — 5 — 8 метров;
для зданий высотой более 28 метров — 8 — 10 метров.

Данный вопрос можете решить путём обращения к нормам содержащимся в Федеральном законе от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» гл. 15, ст. 63 п. 6 обеспечение беспрепятственного проезда пожарной техники к месту пожара. Можно спокойно апеллировать этим.

Как быть, если не оформленная земля под зданием в собственности?

Здание кафетерия в собственности,но земля под зданием не оформлена.Может ли администрация сельского поселения ломать здание кафетерия?

Здравствуйте, Лариса. По умолчанию, согласно земельного кодекса и гражданского кодекса участок под зданием у вас уже в собственности. Но его надо оформлять в аренду на 49 лет либо выкупать в собственность исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Но. Возможно, что указанный участок у вас изымается для государственных нужд. Тогда вам положена компенсация за возведенное строение которое оформлено в собственность.​

Согласно ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ЗК РФ, Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1настоящей статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.
5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки.
7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.
8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Согласно ЗК РФ, Статья 56.5. Выявление лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд

1. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, а также о зарегистрированных правах на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, не менее чем за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обязаны:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

1) запросить сведения об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении которых могут находится указанные сведения, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов недвижимого имущества;
2) обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию, сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
3) обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, и официальном сайте указанного в подпункте 2 настоящего пункта муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
4) обеспечить размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков, которое должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 4, 6 и 7 пункта 5 настоящей статьи, на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования.

Т.е. органы администрации могут изъять землю по государственные нуждыдля государственных и муниципальных нужд, но для этого они должны уведомить население на официальном сайте указанного в подпункте 2 настоящего пункта муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Как оформить в собственность землю сельского поселения в моем случае?

я купила участок земли в сельском поселении,огороженный солидным по тем временам,забором в 3-х км от города.Построила,где посчитала нужным,деревянный дом(без разрешения на строительство).Никакие коммуникации не подведены,света нет.По свидетельству о собственности я владею 10 сотками земли и все.По факту забором обнесено 25соток.И дом мой построенный оказался на тех 15 сотках неоформленной земли.Естественно,дом тоже не оформлен. 10 лет назад я начала было процесс оформлнния,но у мамы случился инсульт и я прикована к лежачему человеку.За это время в земельном законодательстве произошли большие изменения.С чего мне начать,куда пойти,какие действия предпринять,чтобы оформить 15соток земли.Может по частям по 7 и 8 соток.Или можно сразу 15соток?Я пенсионерка,но индивидуальный предприниматель.Прописана в районе в 30 км от города.Другой земли в районе не имею,кроме этих 10 соток.После оформления земли,с чего начать оформление дома?Напишите алгоритм моих действий. Заранее благодарна ! Любовь Валерьевна.

Ответы юристов (2)

Любовь Валерьевна. У Вас очень сложная ситуация, поскольку, по существу Вы осуществили самовольное строительство.Для начала Вам нужно оформить земельный участок. Для этого нужно обратиться в администрацию района, где расположен земельный надел. В документах указать данные участка, его месторасположение и изложить просьбу о предоставлении его в собственность.Заявление должно быть рассмотрено в течение двух недель. При выкупе участка, на котором расположен жилой дом, стоимость земли исчисляется исходя из проведенной кадастровой экспертизы и не согласовывается с ее реальной рыночной ценой. Затем следует заняться оформлением дома. Регистрацию частной собственности осуществляет Росреестр по Федеральному Закону № 122 ФЗ от 21.07.97 года. После получения права и оформления испотзуемого участка в собственность или долгосрочную аренду, необходимо оформить справку о категории и предназначении надела, оформить акт ввода в эксплуатацию жилого дома. Получить документы на частную собственность.

С чего мне начать, куда пойти, какие действия предпринять, чтобы оформить 15соток земли.Может по частям по 7 и 8 соток.Или можно сразу 15соток?

Начните с подготовки документов и направление их с заявление в администрацию для согласование в порядке ст 39.14 ЗК РФ

ЗК РФ, Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование. После оформления земли, с чего начать оформление дома? Напишите алгоритм моих действий. Заранее благодарна !

После регистрации права собственности на земельный участок под ИЖС где расположен дома порядок его оформления в собственность в 2017 году указан ниже.

Электронный журнал „Азбука права“, 10.02.2017
КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

НА ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ?

Для регистрации права собственности на отдельно стоящий жилой
дом высотой не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи
(далее — объект ИЖС), рекомендуем придерживаться следующего алгоритма (ч. 3 ст.
48 ГрК РФ).

Шаг 1. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки
технического плана объекта ИЖС.

Технический план готовится кадастровым инженером и содержит сведения об объекте
ИЖС, в том числе внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 37
Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Список кадастровых инженеров вы можете получить на сайте Росреестра. Также вы
можете обратиться в БТИ по месту нахождения объекта ИЖС, однако уточните,
имеется ли в их штате именно кадастровый инженер.

Представьте кадастровому инженеру следующие документы:

а) если у вас есть документы, разрешающие возведение объекта ИЖС (п. 20
Требований к подготовке технического плана, утв. Приказом Минэкономразвития
России от 18.12.2015 N 953; ч. 8 ст. 24 Закона N 218-ФЗ):

— разрешение на строительство объекта ИЖС;

— проектную документацию объекта ИЖС;

— технический паспорт объекта ИЖС, подготовленный до 01.01.2013 (при наличии);

— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Примечание. До 01.03.2018 получение разрешения на ввод объекта
ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и
выдачи технического паспорта такого объекта не требуется (ч. 4 ст. 8 Закона от
29.12.2004 N 191-ФЗ);

б) если у
вас нет документов, разрешающих возведение объекта ИЖС (ч. 11 ст. 24 Закона N
218-ФЗ; абз. 2 п. 20 Требований к подготовке технического плана N 953; п. 1
Требований к подготовке декларации, утв. Приказом Минэкономразвития России от
18.12.2015 N 953):

— декларацию, составленную и заверенную правообладателем земельного участка, на
котором находится завершенный строительством объект недвижимости. Вы можете
составить декларацию самостоятельно или обратиться за помощью к кадастровому
инженеру.

Кадастровый инженер может запросить у вас дополнительные документы:

— правоустанавливающий документ на земельный участок;

— выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный
участок.

Уточните перечень документов у кадастрового инженера заранее.

Технический план подготавливается в том числе в форме электронного документа и
заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового
инженера, подготовившего такой план (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Технический план может быть помещен на временное хранение в электронное
хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность
кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им
технического плана (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подготовьте документы для постановки объекта ИЖС на
кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.

Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности объекта
ИЖС необходимы следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 7 ст. 70 Закона N
218-ФЗ):

— заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности
объекта ИЖС;

— правоустанавливающий документ на земельный участок.

В случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно
указать идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его
представление не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

При представлении заявления посредством личного обращения заявитель предъявляет
паспорт, а его представитель — также нотариально удостоверенную доверенность,
подтверждающую его полномочия (ч. 8 ст. 18 Закона 218-ФЗ).

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности на объект ИЖС (ст. 17
Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Госпошлина за регистрацию права собственности на объект ИЖС, расположенный на
земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства,
уплачивается в размере 350 руб. В случае обращения с заявлением и уплаты
госпошлины через Портал госуслуг госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7
(пп. 24 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением
не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако
при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной
системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с
даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые
к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 3. Подайте документы в Росреестр для кадастрового учета и
регистрации права собственности на объект ИЖС.

Для кадастрового учета и регистрации права собственности на объект ИЖС вы
можете обратиться одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

— лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или
МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно
перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу,
размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при
выездном приеме;

— посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке,
описью вложения и уведомлением о вручении;

— в электронной форме через Интернет, включая Единый портал госуслуг и сайт
Росреестра.

Шаг 4. Получите выписку из ЕГРН.

Срок осуществления государственного кадастрового учета и государственной
регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и
необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и
документов через МФЦ — 12 рабочих дней (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

В указанный в расписке (уведомлении) день получите в отделении Росреестра или
МФЦ выписку из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч.
1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате
госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений
на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв.
Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

При наличии оснований регистрирующий орган может принять решение о
приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем
отказе в ней, о чем выдает (направляет) заявителю уведомление.

В случае несогласия решение о приостановлении кадастрового учета и
государственной регистрации можно обжаловать в административном порядке в
апелляционную комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с решением
комиссии — в судебном порядке. Решение об отказе в осуществлении кадастрового
учета и государственной регистрации можно обжаловать в судебном порядке (ст.
ст. 26, 27, ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к
Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173; ст. 26.1 Закона N 221-ФЗ;

п. 4 Положения, утв Приказом Минэкономразвития России от 30.03.2016 N 193).

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Государство будет взимать штрафы за неоформленные в собственность участки, на которых расположены частные дома

С 1 января следующего года жители индивидуальных домов начнут получать уведомления о значительных штрафах. Это коснется тех, кто не зарегистрировал официально земельные участки, на которых стоят их дома. Таких людей в нашей стране тысячи.

О том, что свой участок придется приватизировать снова, Екатерина Романенкова узнала из извещения от администрации Гусевского района. Власти требуют от нее срочно зарегистрировать землю в реестре прав на недвижимость. Хотя Екатерина была уверена, что уже сделала это шесть лет назад.

«Я, когда оформила дом, думала, что все оформляется вместе, и даже понятия не имела, даже не знала, что надо оформлять отдельно землю, отдельно дом, я думала все оно входит в общее», — говорит Екатерина, жительница поселка Покровское.

Дом с участком в шесть соток Екатерина получила в 80-е от местного колхоза. В 2010 приватизировала его. В свидетельстве о собственности, которые ей тогда выдали, написано, что право оформлено на дом с приусадебным участком. Но, оказывается, присвоили его Екатерине только на дом, а на участок нужно получить отдельное свидетельство. Для этого придется пригласить кадастрового инженера, который сделает замеры и составит кадастровый паспорт. Екатерине c ее участком в поселке это будет стоить 12 тысяч рублей. В черте городе цена оформления минимум в два раза выше.

«Раньше земля не была оформлена, и никто этого не требовал, отчуждение можно было проводить без оформления земли, то в данный момент эту землю нужно обязательно оформить, потому что есть штрафные санкции», — объясняет риэлтор Николай Федин.

В похожей ситуации оказались сотни владельцев индивидуальных домов в Калининградской области. До сих пор за отсутствие свидетельства о собственности полагался только штраф в триста рублей. Но минувшим летом вступили в силу изменения в федеральный закон о регистрации прав на имущество. И с 1 января 2017 года владельцев не оформленной земли можно будет штрафовать на 5 тысяч рублей при первой проверке и на 20 тысяч при последующих.

«Граждане не стремятся оформить и, конечно, проще не платить плату за землю, а использовать земельный участок, чем платить налог и использовать его на законных основаниях, поэтому чтобы побудить к оформлению прав на эти участки, повысили штрафы», — говорит помощник руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области Александр Колобакин.

Частоту проверок чиновники могут устанавливать сами. Поэтому период между первым и вторым штрафами может быть совсем небольшим. А вот стоимость оформления документов государство не регулирует: кадастровые инженеры — это всегда частные предприниматели. Екатерина уже заплатила такому 4 тысячи рублей. И теперь думает, где взять остальное. С пенсией в 8 тысяч штрафы ей не потянуть. Впрочем, и новое оформление для нее дороговато. А найти деньги надо: с 2018 года не оформленные по новым правилам участки государство сможет признавать бесхозными, переводить в муципальную собственность и снова выставлять на торги. И если выкупить землю бывшему собственнику будет не на что, можно остаться вообще без участка. А затем и без дома: районная администрация имеет право потребовать снести его как самострой на муниципальной земле. Причем за счет того, кто строил.

Неоформленная земля в собственность

Собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом на основании Гражданского кодекса РФ.

Если земля принадлежит гражданину не на праве собственности, а на ином вещном праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования), то гражданин не может распоряжаться и продать землю до тех пор, пока не оформит участок в собственность.

На сегодняшний момент в неоформленном состоянии находится большое количество земельных участков из-за того, что процедура оформления земли в собственность долгая, даже несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил этот процесс. Не все торопятся оформить землю или дом, несмотря на длительность процедуры и ее необходимость из-за того, что для оформления надо затратить личное время и деньги. Поэтому законодательная власть продлила срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года (прежний срок до 1 января 2010 года).

Но, как известно, неразрешимых ситуаций не бывает и даже в такой ситуации есть выход в продаже неоформленных участков и строений. Рассмотрим пути продажи неоформленной недвижимости (хотя продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя). Однако продавцы нашли способ. Оформление права собственности — этим занимается сам покупатель, а продавцы получают деньги за свое имущество. Есть разные пути оформления.

Один из них — продажа по доверенности. Когда продавец не располагает временем заниматься оформлением участка, то землю продают в неоформленном виде. Оформление права собственности на землю будет делать тот, кто купит, а не тот кто продаст.

Хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, тот в свою очередь занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.

Также оговаривается в доверенности право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с узакониванием права собственности. В доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Также это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества. По получении свидетельства о праве собственности представитель может продавать или дарить имущество.

Второй путь: предварительный договор вместе с доверенностью или же оформление через доверенность вместе с предварительным договором.

Сначала оформляется и подписывается предварительный договор о том, что продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. После этого владелец земли выдает доверенность на переоформление участка. С этой доверенностью доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю. Последний этап — когда всё оформлено, стороны этой сделки заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.

В таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, на стадии оформления доверенности и предварительного договора, но тогда цена за имущество несколько ниже, если бы это было оформлено по всем правилам закона.

Два этих пути формально не нарушают закон, который позволяет выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Оформление и подписание предварительного договора тоже не запрещено ГК РФ. В ст. 429 стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором на основании этого предварительного договора.

Воспользовавшись одним из этих путей, покупатель все равно не сможет избежать негативных последствий таких действий. Основные из них:

— доверенность на оформление и дальнейшую продажу. Землевладелец оформляет на покупателя нотариальную доверенность, по которой последний будет заниматься оформлением земли с последующей продажей.

Действуя по доверенности, покупатель не сможет продать участок с домом самому себе, а также дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Получается, что покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю — в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя. Но из этой ситуации есть два выхода.

Один из них — это когда продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать лично продавец.

Или — лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель продает недвижимость своему знакомому либо родственнику, который может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. В данном случае происходят лишние затраты на оплату государственной пошлины и занимает больше времени и конечно возникнут сомнения в порядочности знакомых или родственников.

Возможны и другие риски, когда выдана только доверенность на оформление или одновременно с доверенностью заключается и предварительный договор. О них мы поговорим в следующей статье.

Смотрите еще:

  • Закон от 19122005 163-фз Федеральный закон от 27 июня 2018 г. N 163-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации" Документ является поправкой к Комментарии Российской […]
  • Как исчислить сумму налога на доходы физических лиц Как высчитать НДФЛ из зарплаты Актуально на: 24 января 2018 г. По общему правилу заработная плата облагается НДФЛ по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. И каждый работодатель, будучи налоговым агентом, должен исчислить, […]
  • Осаго если водитель пьян Получение выплаты по ОСАГО при ДТП с пьяным водителем Согласно Правилам дорожного движения (далее – Правила, ПДД) водителю запрещается, при каких бы то ни было обстоятельствах управлять автотранспортным средством в пьяном виде. Это […]
  • Размер пособия по безработице оренбург Сколько платят на бирже труда по безработице Биржа труда – учреждение, входящее в систему государственного регулирования рынка труда. Биржа занимается посредническими функциями, осуществляемыми между работодателями и гражданами, […]
  • Общественное обсуждение закон Статья 24. Общественное обсуждение Статья 24. Общественное обсуждение См. комментарии к статье 24 настоящего Федерального закона 1. Под общественным обсуждением в настоящем Федеральном законе понимается используемое в целях общественного […]
  • Досрочное сокращение как оформить Типичный образец заявления на досрочное увольнение по сокращению штата: как написать этот документ? Бывают случаи, когда при сокращении сотрудников на предприятии часто возникают ситуации, когда одна из сторон трудовых отношений выбирает […]
  • Сапожников адвокат Сапожников Юрий Юрьевич (Юрист) Опытный юрист практик, основное направление деятельности - защита компаний в суде (арбитражный процесс). Юрист специализируется на гражданском, корпоративном, хозяйственном и других отраслях права. Высокая […]
  • Приказ въезд на территорию "Детский сад №8 "Капелька" Муниципальное бюджетное дошкольное образовательное учреждение " Детский сад № 8 « Капелька» Приказ 01.09.2017 г. №30/8 «Об организации пропуска автотранспорта на территорию МБДОУ " Д/с № 8 «Капелька» […]