Перепланировка в новостройке как оформить

Оглавление:

Перепланировка в новостройке — 2018 год

Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке, — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».

Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что перенос кухни, расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке

В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется постановлением 508-ПП столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2012 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы 840-ПП от 26.12.2012 г. Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП. Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.

Перепланировка в новостройке до получения собственности

По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
  • разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
  • акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
  • согласие застройщика на перепланировку;
  • справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.
  • Как оформить перепланировку в новостройке?

    При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.

    Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.

    Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии актов на скрытые работы. В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление гидроизоляции пола в ванной, а также в помещениях, образующих «мокрые зоны». Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.

    При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.

    В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.

    Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. правила установки кондиционеров).

    В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. где оформить перепланировку). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.

    Переустройство в новостройке до получения права собственности

    Большинство новостроек, которые сегодня строятся, возводится по индивидуальному проекту, и, чаще всего, людям удается купить жилье, планировка которого в полной мере соответствует их ожиданиям.

    Однако всем угодить невозможно, и у покупателей новых квартир может возникнуть желание «немного» передвинуть стену, совместить санузел (или наоборот), чтобы все в их родной обители было идеально.

    И каждый хочет, чтобы все подобные работы были завершены до получения права собственности.

    Правила согласования

    Согласно жилищному законодательству РФ перепланировкой квартиры являются изменения ее конфигурации, сведения о которых в обязательном порядке необходимо занести в технический паспорт жилого помещения.

    Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности зависят от того, к какому виду согласования принадлежат проводимые в будущем ремонтные работы.

    Согласование может быть двух видов:

  • Разрешительное – для проведения перепланировки потребуется специальное разрешение от территориального органа государственной жилищной инспекции.
  • Уведомительное – для проведения перепланировки не потребуется подобного разрешения.
  • Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции необходимо в следующих случаях:

  • перемещение санузлов;
  • устройство проемов в перегородках, которые являются несущими;
  • устройство перегородок, которые создают нагрузки свыше установленной нормы на перекрытия (в домах с железобетонными перекрытиями).
  • Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется на основании статьи 26 ЖК РФ в следующих случаях:

  • замена полового покрытия;
  • монтаж антенн спутникового ТВ на фасаде;
  • замена унитаза;
  • полное или частичное устранение перегородок, не являющихся несущими (за исключением межквартирных);
  • устройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
  • устройство второстепенных перегородок из легких материалов.
  • Запрещается в любом случае:

  • увеличивать кухню за счет санузла, исключение: последний этаж дома;
  • увеличивать кухню или санузел больше, чем на 25 процентов за счет жилплощади;
  • соединять кухню и комнату с помощью арки, если на кухне стоит газовая плита;
  • демонтировать стены, которые являются несущими;
  • уменьшать, сносить и перемещать общедомовые коммуникации;
  • перемещать санузел в места, где в квартире, находящейся снизу, расположена жилая комната;
  • использовать домовое отопление, чтобы подогревать полы на балконе;
  • увеличивать балкон за счет жилплощади.

Разрешительное согласование подразумевает перепланировку квартиры в новостройке до получения собственности только после получения соответствующего разрешения от территориального органа государственной жилищной инспекции.

Разрешение выдается только после предоставления проекта перепланировки квартиры.

Проект перепланировки подготавливается специализированными организациями, имеющих соответствующее свидетельство.

На основании заявления, проекта перепланировки квартиры и другой необходимой документации, территориальный орган государственной жилищной инспекции принимает решение о согласовании.

Работы по перепланировке должны быть выполнены в пределах срока действия соответствующего решения.

В случаях, когда получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется, после перепланировки квартиры необходимо внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Это особенно важно, если в будущем будут планироваться какие-либо сделки с квартирой.

Интересует регистрация перепланировки нежилых помещений? Смотрите тут.

Оформление перепланировки в новостройке до получения собственности

У каждого владельца квартиры в новостройке существует два варианта выполнить перепланировку:

  • Провести все работы, а затем «постараться» узаконить «задним числом».
  • Получить необходимое разрешение, а уже после проводить необходимые работы.
  • Стоит отметить, что, не имея на руках свидетельства о праве собственности, согласовать перепланировку сложно, но все-таки возможно.

    Необходимо помнить, что при первом варианте, собственники жилья могут нанести непоправимый ущерб конструкции дома, а впоследствии не получить необходимую разрешительную документацию.

    В подобном случае придется возвращать планировку в первоначальное состояние.

    Правозащитники советуют проводить перепланировку в новостройке до получения собственности в установленном законом порядке.

    Они делают акцент на то, что для этого лишь необходимо собрать и предоставить верные документы.

    Необходимые документы

    Чтобы обратиться за разрешением на согласование перепланировки требуется предоставить, в первую очередь, свидетельство о праве собственности на квартиру.

    Если такового нет, для согласования необходимо предоставить пакет документов, которые его заменяют:

  • оригинал или заверенная у нотариуса копия договора участия в долевом строительстве;
  • копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • оригинал или заверенная у нотариуса копия акта приема-передачи квартиры;
  • согласие застройщика на проведение перепланировки;
  • справка от застройщика, в которой содержится информация об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств.
  • К этим документам необходимо приложить заявление, техпаспорт, проект перепланировки квартиры.

    Куда обратиться?

    Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, «по проекту» (когда необходимо разрешение), выглядит следующим образом:

  • Получение техпаспорта на квартиру.
  • Составление проекта.
  • Обращение в территориальный орган Жилищной инспекции с необходимым пакетом документов.
  • Получение соответствующего разрешения.
  • Проведение ремонтных работ одновременно с ведением Журнала работ.
  • После завершения работ по перепланировке необходимо пригласить комиссию из территориального органа Государственной жилищной инспекции, чтобы составить акт о завершенной перепланировке (на основании статьи 28 ЖК РФ).
  • Обмер помещений сотрудником БТИ.
  • Получение кадастрового паспорта в кадастровой палате Росреестра, в котором будут отображены все проведенные изменения.
  • Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если специального разрешения не требуется, осуществляется так:

  • Получение в БТИ плана квартиры (если таковой отсутствует).
  • Проведение ремонтных работ.
  • Отображение на плане произведенных изменений (самостоятельно).
  • Обращение в территориальный орган государственной жилищной инспекции. Подается соответствующее заявление и план.
  • Получение на руки акта о выполненной перепланировке.
  • Вызов сотрудника БТИ, чтобы он внес изменения в план квартиры.
  • Получение нового плана БТИ.
  • Многие считают, что провести перепланировку квартиры, которая находится в ипотеке, нельзя, однако это не так.

    Это мнение является распространенным из-за того, что жильцы не являются полноправными собственниками до тех пор, пока не погасят полностью обязательства перед банком.

    Законодательство России предоставляет каждому владельцу ипотечной квартиры осуществлять перепланировку, но с одним условием – требуется предоставить письменное согласие от банковского учреждения, выдавшего кредит.

    Получить разрешение на перепланировку от банковского учреждения несложно. Особенно в случае, когда в ипотечном договоре отсутствует запрет на перепланировку квартиры.

    Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если она находится в ипотеке:

  • Обращение в банковское учреждение с заявлением, где указывается просьба о рассмотрении проекта перепланировки и получении на это разрешения. Очень часто, по требованию банка, необходимо будет дополнительно предоставить отчет страховой компании. Подобный отчет содержит сведения о рисках возникновения страховых случаев во время проведения ремонтных работ, а также в будущем после их окончания. Иногда банковское учреждение может затребовать оценку стоимости квартиры после предполагаемой перепланировки.
  • Когда банк «дал добро», необходимо обратиться с разрешением на перепланировку от банковского учреждения и другими необходимыми документами в территориальный орган Государственной жилищной инспекции, чтобы уже сам орган выдал разрешение на перепланировку.
  • В случае положительного ответа от территориального органа государственной жилищной инспекции необходимо будет действовать согласно установленным законом общим правилам, и дополнительно к этому, установленным требованиям банка.
  • Чаще всего банковские учреждения ограничивают срок, в течение которого необходимо:

  • пройти всю процедуру согласования;
  • провести перепланировку;
  • получить новую техническую документацию.
  • Новые документы необходимо будет предоставить банку, а обычный срок для проведения перепланировки – 6 месяцев.

    Как узаконить?

    На сегодняшний день многие владельцы квартир в новостройках сталкиваются с проблемой узаконивания уже сделанной перепланировки квартиры.

    Согласно жилищному законодательству РФ, статье 29, такую перепланировку возможно узаконить исключительно по решению суда.

    Стоит отметить, что только суд может позволить оставить «все как есть». Однако при любых обстоятельствах придется заплатить штраф –от 1000 до 30000 рублей (статья 7.21 КоАП РФ).

    Для того чтобы узаконить уже проведенную перепланировку необходимо:

  • Собрать документы для БТИ, чтобы получить новый техпаспорт, а именно: существующий техпаспорт, свидетельство о праве собственности или документы, которые его заменяют, заявление на получение нового техпаспорта, заявление на вызов техника.
  • Техник БТИ проведет осмотр, замеры и так далее, сравнив все это с имеющимся техпаспортом.
  • Получить новый техпаспорт на квартиру и, вместе с ним, обратиться в проектную организацию, где необходимо заказать технический проект перепланировки. У них также необходимо получить заключение о возможности сохранения перепланировки квартиры.
  • Обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел местного органа исполнительной власти, чтобы они внесли сведения о существующей перепланировке.
  • Обратиться с заявлением в суд по месту жительства, чтобы планировку узаконили и оставили «все как есть».
  • В случае положительного решения необходимо обратиться в Кадастровую палату при Росреестре, чтобы получить новый кадастровый паспорт.
  • Стоит отметить, что суд может обязать вернуть квартиру в состояние, которое было до перепланировки.

    Как произвести узаконение самовольной перепланировки квартиры? Читайте здесь.

    Нужен образец технического заключения по перепланировке квартиры? Подробности в этой статье.

    На стоимость перепланировки квартиры влияют следующие факторы:

  • Общая площадь квартиры.
  • Количество комнат.
  • Сложность будущей перепланировки.
  • Расположение многоквартирного дома.
  • Год постройки.
  • Некоторые другие факторы.
  • В таблице представлены средние цены на оформление перепланировки:

    Новостройка и перепланировка

    Многие владельцы квартир в новостройках стремятся произвести ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю, и до окончания ремонта жить в съемной квартире.

    Свидетельство о праве собственности и перепланировка в новостройке

    Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Например, с недавних пор, для получения разрешения на перепланировку в новостройке обязательно необходимо иметь свидетельство о праве собственности. А его, после получения ключей от квартиры, приходится ждать достаточно долго – порою по нескольку лет до прохождения застройщиком всех официальных процедур.

    В связи с этим обстоятельством у собственников возникает сложная дилемма: ждать получения свидетельства о праве собственности, либо идти на нарушение закона, выполняя ремонт квартиры в новостройке без предварительного согласования, а это потенциально грозит серьезными проблемами. Ведь если перепланировка будет выполнена с отклонением от действующего законодательства, в будущем узаконить перепланировку не получится и собственника могут заставить возвращать квартиру в исходное состояние.

    Исключение составляет перепланировка, при которой не предполагается изменение схемы расположения инженерного оборудования, устройство проемов в несущих стенах, изменение наружной части квартиры и другие работы, на которые не нужно получать официальное разрешение. Но простые перепланировки в новостройке, которые не требуют разработки проектной документации и к которым предъявляются гораздо менее строгие строительные требования, все реже устраивают жильцов. Что же делать тем, кто намеревается осуществить серьезную перепланировку квартиры в новостройке, но желает при этом застраховаться от возможных проблем?

    Как узаконить перепланировку в новостройке?

    В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях Жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение. Но узаконить перепланировку в новостройке можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется проектная документация, разработанная лицензированной организацией.

    Также для того, чтобы ее узаконить, необходимо будет предоставить договор подряда со строительной фирмой на производство скрытых работ и авторский надзор, а также заверенные в положенном порядке акты на проведенные скрытые работы. Это необходимо для подтверждения качества выполнения скрытых работ, иначе приемочная комиссия при предъявлении ей законченной перепланировки потребует вскрытия отделочных слоев, что по понятным причинам, никого не обрадует. Перечень работ, подлежащих обязательному освидетельствованию и выполнению силами специализированной организации, четко прописан в федеральном и местном жилищном законодательстве. В частности, к таким работам относятся устройство и усиление проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов( цементная стяжка, «теплый пол» и т.д.), а также их гидроизоляция.

    Если же в ваши планы не входит узаконивание перепланировки после ее проведения, то есть еще один выход из ситуации — обратиться к застройщику на этапе возведения здания для того, чтобы он внес изменения в поэтажный план вашей квартиры до приемки здания. Иногда застройщик идет навстречу таким просьбам, а вам при этом варианте развития событий не придется тратиться на разработку проекта перепланировки и услуги специалистов в согласовании.

    Как согласовать перепланировку в новостройке?

    Для согласования перепланировки в новостройке, которую после получения свидетельства о праве собственности гарантированно можно будет согласовать, необходимо предварительно собрать всю необходимую информацию. Лучше всего для этого сразу обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

    Здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля над жилым фондом, а применяться закон может по-разному в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

    Поэтому единственный вариант, гарантирующий оформление перепланировки после получения свидетельства о праве собственности – это поручить оценку соответствия перепланировки действующим требованиям, сбор необходимой информации, согласование с управляющей компанией и организацией, являющейся автором дома автором, а также заказ проектной документации, профессионалам в сфере согласования перепланировок квартир. Это позволит избежать ошибок при производстве перепланировки и застрахует от неприятных последствий в будущем.

    Последовательность перепланировки в новостройке

    Многие люди, приобретая новое жилье в какой-нибудь новостройке, воспринимают свое новое приобретение как ничем неограниченное поле для ремонтных работ.

    На деле же подобный подход к обустройству будущего жилья мало соответствует действующим правилам, в соответствии с которыми регламентируется проведение перепланировки в новостройке.

    Особенно опасной является ситуация, когда люди собираются заниматься ремонтом в так называемой квартире со свободной планировкой, потому что на практике свобода в планировании подобных объектов оказывается мнимой, так как на планах БТИ четко расчерчиваются все перегородки, а также зоны отдельных комнат.

    Именно поэтому лучше всего разобраться в особенностях проведения такого ремонта перед тем, как будет проводиться перепланировка в новостройке.

    С чего начать

    Изначально следует согласовать проводимый ремонт с государственными органами, и только потом уже приступать к выполнению всех процедур, так как впоследствии придется постоянно ходить на судебные разбирательства и доказывать, что проведенные работы были осуществлены в полном соответствии требованиям действующего законодательства.

    Так как самостоятельно разобраться в основных правилах и законах достаточно сложно, придется заручаться поддержкой квалифицированных адвокатов, имеющих соответствующую специализацию. Конечно, если работы проведены по нормам и требованиям, то в таком случае владелец жилья сможет выиграть дело и избежит наказания, но на это придется потратить достаточно большое количество времени и сил.

    При перепланировке новостройки можно заняться ремонтными работами еще до того, как будут оформлены права собственности, но предусматривается это только в тех ситуациях, когда в принципе для проведения ремонта не требуется специального разрешения.

    Сделать все можно будет следующим образом:

  • Получить план квартиры.
  • Подготовить проектные документы.
  • Согласовать перепланировку с застройщиком.
  • Согласовать перепланировку в жилищной инспекции.
  • Провести ремонтные работы.
  • Составить или получить по проведенным работам акт.
  • Заказать осмотр жилья специалистом из БТИ.
  • Получить новый технический план.
  • Этап согласования

    В соответствии с жилищным законодательством, перепланировка предусматривает изменение параметров жилья, информация о чем должна быть занесена в технический паспорт. В данном случае согласование осуществляется в соответствии с правилами, которые относятся к конкретному виду проводимых работ. В частности, согласование может быть уведомительным или разрешительным.

    Получение специального разрешения со стороны местной жилищной инспекции может понадобиться в следующих случаях:

  • будет изменяться месторасположение санузлов;
  • при ремонте будет проводиться обустройство всевозможных проемов в несущих перегородках;
  • при ремонте будет проводиться обустройство перегородок, создающих дополнительные нагрузки.
  • При этом стоит отметить, что есть и определенный перечень ремонтных работ, который не требует получения предварительного согласия от жилищной инспекции, и это:

  • замена напольного покрытия;
  • установка антенн спутникового телевидения;
  • частичное или полное устранение перегородок, которые не относятся к категории несущих;
  • обустройство проемов в ненесущих перегородках;
  • обустройство новых перегородок, которые не создают дополнительной нагрузки.
  • Помимо всего прочего, есть и такие виды перепланировки, которые в принципе запрещены и не могут быть согласованы ни при каких обстоятельствах, и это:

    • увеличение кухонной комнаты за счет санузла, если квартира находится не на последнем этаже;
    • увеличение кухонной или ванной комнаты больше, чем на 25% за счет жилых помещений;
    • объединение кухни с жилой комнатой с помощью арки в случае установленной газовой плиты;
    • демонтаж несущих стен;
    • сокращение, демонтаж или перемещение общедомовых коммуникаций;
    • изменение месторасположения санузла в те места, где в соседских квартирах находятся жилые комнаты;
    • использование домового отопления с целью обогрева теплых полов на балконе;
    • расширение балкона за счет площади жилых помещений.
    • Разрешительное согласование представляет собой получение согласия на перепланировку квартиры в новостройке до того, как человек оформит права собственности на указанное жилье, но провести данную процедуру можно будет только после того, как соответствующее разрешение выдаст местная жилищная инспекция

      Особенности перепланировки квартиры в новостройке

      При возведении нового дома некоторые жильцы изначально могут быть недовольны имеющейся планировкой, поэтому еще до того, как они вступают полноценно в права собственности, их интересует свободная перепланировка в новостройке. При этом нужно правильно понимать, что данная процедура будет иметь свои особенности и тонкости.

      Разрешение на перепланировку нежилого помещения требуется, если в ходе работ будут затронуты несущие опоры, инженерные коммуникации, или предназначение помещения изменится.

      Куда жаловаться в случае незаконной перепланировки, можно узнать отсюда.

      До получения собственности

      До того, как человек вступает в права собственности, он уже может согласовать перепланировку, и для этого вполне достаточно предоставить сотрудникам все необходимые документы. В частности, существуют определенные бумаги, которые могут стать заменой стандартного свидетельства о праве собственности, и они обязательно должны быть предоставлены в отделение жилищной инспекции.

      При приобретении квартиры на основе долевого участия нужно подать следующий пакет бумаг:

    • копию договора;
    • копия договора об уступке (если он есть);
    • копия акта-приема передачи (во время подачи документов обязательно должен быть предъявлен и оригинал);
    • справка, полученная от застройщика и свидетельствующая о выполнении всех обязательств со стороны будущего собственника;
    • копия документа, подтверждающего разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта.
    • При этом стоит отметить, что если возведение жилья осуществлялось с финансированием из городского бюджета, то в таком случае дополнительно должны подаваться еще и следующие бумаги:

    • копия распоряжения, вынесенного правительством указанного города;
    • копия акта о приемке работ, который обязательно должен подписываться не только заказчиком, но и всеми уполномоченными членами комиссии;
    • справка, подтверждающая присвоение адреса указанному жилью, а также документы, которые подтверждают соответствие указанных строительных адресов почтовому;
    • документы, подтверждающие наличие у заявителя прав собственности на указанное жилье.
    • Также стоит отметить, что в обоих ситуациях при проведении перепланировки государственные служащие должны будут получить от собственника проект переустройства и технический паспорт. В основном сложности здесь заключаются исключительно в сборе нужной документации.

      Несмотря на то, что большинство людей считают запрещенной перепланировку в квартире, оформленной в ипотеку, на практике все-таки можно провести такой ремонт. Это мнение пользуется широким распространением за счет того, что жилец не имеет полноценного права собственности на жилье до того момента, как полностью погасит долг перед банком.

      В соответствии с нормами действующего законодательства любой человек, который является владельцем ипотечной квартиры, имеет право заниматься перепланировкой в своем жилье, но при этом для начала нужно будет получить от банка письменное согласие на проведение этой процедуры.

      На самом деле получить такое разрешение достаточно просто, и в особенности это касается тех ситуаций, когда изначально в договоре ипотеки не говорится о том, что проведение перепланировки в указанном жилье запрещается.

      Таким образом, проведение перепланировки квартиры в ипотеке осуществляется следующим образом:

      1. Подается заявление в банковское учреждение с просьбой о рассмотрении предоставленного проекта ремонтных работ и выдачи разрешения. Достаточно часто банки требуют дополнительно предоставить также отчетность, выданную страховой компанией, так как в этих документах говорится о том, насколько повышается риск появления страховых случаев после проведенного ремонта.
      2. Если банк дает согласие на проведение перепланировки, соответствующие документы подаются в территориальный орган жилищной инспекции для того, чтобы уже там получить разрешение на проведение всех работ.
      3. Когда жилищная инспекция также дает согласие на проведение ремонта, остается только провести все процедуры в полном соответствии с общими правилами, а также учесть те требования, которые выдвинул сам банк.
      4. В преимущественном большинстве случаев кредитные организации только устанавливают ограничения по поводу того, в какие сроки должна быть проведена процедура согласования и получения новой технической документации

        За любые процедуры перепланировки отвечает жилищная инспекция, которая принимает от заявителя полный пакет документов для того, чтобы узаконить внесенные изменения, но получить их можно только в том случае, если человек имеет права собственности на указанное жилье.

        В связи с этим, если человек хочет провести перепланировку определенного помещения, пока дом еще не был введен в эксплуатацию, ему это по закону делать запрещено.

        На практике же такие жесткие правила действуют в основном только на территории Москвы, в то время как в регионах или даже Подмосковье можно провести перепланировку и без серьезных последствий. Единственное, что стоит отметить – перепланировка должна быть предварительно согласована с застройщиком.

        Получение техпаспорта

        Для того, чтобы получить техпаспорт, государственным служащим нужно предоставить следующий пакет документов:

      5. оригинал и копия документа, подтверждающего наличие прав собственности у заявителя;
      6. проектная документация или предыдущий технический паспорт;
      7. акт, оформленный при введении жилья в эксплуатацию;
      8. оригинал и копия паспорта заявителя;
      9. декларация, заверенная уполномоченным лицом.
      10. Минимальная пошлина на оформление этого документа на сегодняшний день составляет 1200 рублей, но если обращаться за помощью в специализированные агентства, то там стоимость может варьироваться от 2 000 до 10 000 рублей в зависимости от расценок конкретной компании и срочности проведения всей процедуры.

        Нюансы ремонта

        Также нужно учитывать, что в зависимости от особенностей квартиры меняются и тонкости, которые должны соблюдаться при проведении ремонтных работ.

        Перенос перегородок должен согласовываться в соответствии с проектом перепланировки, а также техническим заключением у любой проектной организации, которая имеет соответствующие полномочия по допуску СРО. При этом стоит отметить тот факт, что изменения, которые затрагивают только внутренние ненесущие перегородки, согласовать не так сложно.

        Более сложная ситуация относится к перепланировке ванных комнат и санузлов, когда они расширяются за счет других помещений. В первую очередь, при согласовании будет учитываться состояние несущих стен и того этажа, на котором находится квартира.

        После этого также будут учитываться аналогичные проемы у соседей сверху и снизу. Отдельно потребуется оформить специальное техническое заключение, в котором будет присутствовать информация о состоянии всех несущих конструкций от застройщика.

        Распашонка

        В первую очередь, в распашонках достаточно часто устанавливают перегородки в большой комнате, так как если в комнате присутствует несколько окон, она может быть разделена на два отдельных помещения, соединенных между собой. Для этого вполне достаточно поставить гипсокартонную или кирпичную перегородку, которая не будет создавать дополнительной нагрузки и, соответственно, для ее обустройства не потребуется получать разрешение у государственных органов.

        Также можно создать отдельную кухню, но это уже в любом случае потребует согласования с соответствующими инстанциями. При этом стоит отметить, что перемещение кухонной комнаты предусматривается исключительно в холл или коридор, а сама она должна находиться на расстоянии как минимум пяти метров от стояка. Если на кухне стоит электрическая плита, то в таком случае можно переместить ее и в какие-нибудь жилые комнаты.

        Фото: перепланировка квартиры распашонка

        Свободная планировка предусматривает или полное отсутствие внутренних перегородок, или заложение только их оснований, высота которых составляет один блок или кирпич. В преимущественном большинстве случаев застройщики говорят о том, что в таком помещении можно абсолютно свободно ставить новые перегородки в любом месте, но на практике это в конечном итоге оборачивается крайне неприятными последствиями и невозможностью официального узаконивания проведенной перепланировки.

        С юридической точки зрения никакой свободной планировки не предусматривается, и перед возведением дома все проекты отправляются на соответствующую экспертизу, а в самих документах присутствует информация о том, где находится коридор, санузел, ванная комната и все остальные комнаты.

        Используя такой метод, застройщики обеспечивают себе экономию на возведении перегородок, которые многие люди все равно потом меняют, а также обеспечивает себе дополнительную неправдивую рекламу.

        Важные моменты оформления документов

        В зависимости от особенностей каждого конкретного случая для проведения перепланировки могут потребоваться разные документы, так как все здесь напрямую зависит от норм, принятых региональным правительством, а также запланированного перечня работ.

        Но при этом есть такой пакет документов, который требуется в преимущественном большинстве случаев, и это:

      11. заявление на согласование;
      12. гражданский паспорт;
      13. документы, подтверждающие право собственности на указанное помещение;
      14. технический паспорт;
      15. экспликация помещения;
      16. справка, в которой содержится информация обо всех лицах, проживающих на территории квартиры;
      17. письменное согласие на перепланировку, оформленное каждым владельцем жилья;
      18. выписка с лицевого счета;
      19. проект, оформленный уполномоченными специалистами.
      20. Если возникнут какие-то спорные моменты, сотрудники госорганов могут потребовать также предоставить им дополнительные документы. К примеру, если проект перепланировки указывает на возможную дополнительную нагрузку здания, заявителя могут обязать предоставить письменное заключение экспертизы, которое укажет на отсутствие подобных рисков.

        Согласование проекта перепланировки — необходимое условие перед начало проведения любых работ по перепланировке помещения.

        С образцом проекта перепланировки нежилого помещения можно ознакомиться здесь.

        О положениях градостроительного кодекса касательно перепланировки можно прочитать тут.

        Как сделать и узаконить перепланировку в новостройке

        Достраиваем гардеробную по закону

        Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

        Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

        По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

        Зачем согласовывать перепланировку

        Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

        В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

        Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

        Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

        Перепланировку делают в три этапа:

        Закажите проект перепланировки

        Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

        Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

        Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

        Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

        Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

        Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

        План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

        Согласуйте проект с местной администрацией

        Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

        С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

        1. Заявление на перепланировку.
        2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
        3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
        4. Согласованный проект перепланировки.
        5. Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

          У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

          После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

          В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

          Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

          Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

          Строительство

          Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

          Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

          Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

          Согласование перепланировки и новые документы

          С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

          Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

          Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

          Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

        6. заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
        7. паспортов собственников или доверенности;
        8. решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
        9. нового техпаспорта.
        10. Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

          Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

          Перепланировка в новостройке: что вы должны о ней знать

          Сейчас квартиры в новых домах часто продаются с формулировкой «свободная планировка». Вместе с тем эта свобода имеет существенные ограничения, нарушение которых грозит в лучшем случае штрафом и сложностью продажи, в худшем – потерей квартиры. Вместе с дизайнером Наталией Хиловой мы составили краткий свод правил для тех, кто мечтает кардинально изменить облик своей квартиры.

          Наталия Хилова – дизайнер интерьеров. С 2006 года она специализируется на дизайне жилых помещений, занимается разработкой и реализацией проектов интерьеров квартир и домов. Для Наталии дизайн – это не только красота, эргономичность, продуманность, функциональность, удобство, но еще и атмосфера. Поэтому хороший интерьер – место, куда хочется возвращаться снова и снова.

          Запрещенный прием: чего делать категорически нельзя

          Как бы вам порой ни хотелось обустроить в своей квартире просторную зону кухни-гостиной или совместить спальню с ванной комнатой, всегда стоит помнить о чувстве меры и не нарушать законов. Может, ванная с окном в пол или темная комната для проявки фотопленки действительно принесла бы вам радость и стала изюминкой квартиры – не спешите претворять свои мечты в жизнь. Сначала ознакомьтесь со строительными нормами и правилами (СНиП) – ни в коем случае и ни при каких обстоятельствах БТИ вам не разрешит:

        11. Устанавливать проем без двери между жилыми комнатами и кухней с газовой плитой и объединять такую кухонную зону с жилой комнатой.
        12. Устраивать вход в помещение с санузлом из кухни и жилых комнат. (Исключение возможно, если в совмещенный санузел ведет вход из спальни. Но тогда в квартире обязательно должна быть вторая ванная комната с входом в нее из коридора или холла).
        13. Переносить кухню в своей квартире над жилыми комнатами и санузлами соседей (кроме двухуровневых квартир).
        14. Располагать ванную над жилыми комнатами и кухнями соседей.
        15. Обустраивать жилые комнаты и кухни без естественного освещения (эти комнаты должны иметь светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания).
        16. Укладывать кабель под размещение электропроводки, разводки трубопроводов в горизонтальных швах стен и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий в многоквартирных домах типовых серий.
        17. Закладывать или уменьшать сечения каналов естественной вентиляции; увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах (например, при возведении подиума), замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещение дополнительного оборудования в помещениях квартир (например, установка джакузи).
        18. Переносить батареи центрального отопления и трубы ГВС, подключенные к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды. Подключать теплые полы к общедомовым системам ГВС, отопления.
        19. Смотрите еще:

          • Речи адвоката по ст 111 ук рф Кассация отменила 15-летний приговор из-за адвоката, просившего в прениях не больше шести Верховный суд Республики Башкортостан представил на своем сайте обзор надзорной (кассационной) практики по уголовным делам ВС РБ за май – июнь 2014 […]
          • Прокурор мохов Прокурор мохов Адрес 107140, г. Москва, ул. Краснопрудная 22Б (схема проезда) Телефоны для обращения граждан +7 (495) 785-70-00 Телефон для обращения СМИ +7 (495) 785-70-00 (доб. 180) Факс +7 (499) 266-16-75 Отдел с дислокацией в г. […]
          • Гражданство в иркутске Гражданство в иркутске Отдел по вопросам гражданства Адрес: гор. Иркутск, ул. Красноармейская, 3а. тел. (3952) 21-21 -13 факс (3952) 21-61-21 Начальник отдела: Липасова Татьяна Евгеньевна Изменения в законодательстве о гражданстве […]
          • Ставка налога в 2012 Ставки транспортного налога в 2012 году в РФ Согласно законодательству, транспортные налоги должны уплачиваться всеми владельцами транспортных средств, которые попадают под обложение данным налогом. Транспортный налог относят к […]
          • Как штраф за езду без техосмотра Каким автолюбителям обязательно иметь техосмотр? Актуальные штрафы за отсутствие ТО. Понятие технического осмотра автомобиля устарело еще в 2012 году, однако водители по-прежнему именуют процедуру проверки технической исправности […]
          • Прокурор города петербурга Городская прокуратура Санкт-Петербурга Зайцев Сергей Петрович Исаакиевская площадь, дом 9/2 Руководитель следственного управления следственного комитета при прокуратуре РФ по Санкт-Петербургу Лавренко Андрей Валерьевич Первый […]
          • Правило охоты и рыбалки Законы и правила Законы об охоте и рыбалке, правила охоты, правила рыбалки. Карта особо охраняемых территорий и охоугодий. Новые правила охоты - действуют с 15 июня 2012 года. ВНИМАНИЕ В ДАННОЙ СТАТЬЕ СОДЕРЖИТЬСЯ УСТАРЕВШАЯ ИНФОРМАЦИЯ […]
          • Нотариусы красносельского района санкт-петербурга часы работы Нотариальные конторы(нотариусы) Красносельского района СПБ ——————-¬¦НОТАРИАЛЬНАЯ КОНТОРА ¦198329, Ветеранов пр., д. 130 ¦¦Мухин Олег Игоревич ¦572-8669 ¦+————————————————–+———————————————————–+¦НОТАРИАЛЬНАЯ КОНТОРА ¦198329, Ветеранов пр., […]