Платежи за землю Налог на землю

Оглавление:

Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — базы для определения размера платежа — один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода, то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “. полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае — отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/[email protected]).

Пример: 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности 1 , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года — исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, — но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ — “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г.

Пример: то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория — земли поселений, разрешенное использование — под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, рыночная стоимость участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

1 При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).

Платежи за землю: как защитить интересы бизнеса

Арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой существенного увеличения размера арендной платы за пользованием такими участками в связи с изменением их кадастровой стоимости. Аналогичные трудности возникают и у собственников земельных участков, уплачивающих земельный налог. Если проблему не удается решить путем обращения в специальную комиссию, начинается судебное разбирательство. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, разъяснил Пленум ВС РФ в недавнем постановлении от 30.06.2015 № 28. Как арендаторы и собственники земли могут защитить свои интересы? Обратимся к правоприменительной практике.

Тяжкое бремя расходов

Арендные платежи за землю являются доходной частью местных бюджетов. Собирая плату за пользование земельными участками на своей территории, местные органы власти получают возможность финансировать свои затраты и запланированные мероприятия. Арендная плата за землю, находящуюся в публичной собственности, является регулируемой, что дает участникам гражданского оборота определенную гарантию соблюдения своих прав и некоторую уверенность. Однако определенным является лишь порядок исчисления арендной платы, а вот ее конкретный размер в каждом случае будет зависеть от ряда факторов, в том числе от того, чем занимается арендатор на участке. Посмотрим, к чему должны быть готовы коммерсанты, решившие взять в аренду земельные участки.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11).

Ставки арендной платы за землю публичные органы устанавливают на основании кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ), а именно в виде процента от нее.

Например, в столице эти ставки установлены постановлениями Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (в ред. от 27.08.2014) «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» и от 28.10.2008 № 1010-ПП (в ред. от 18.06.2013) «О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП».

Изменение кадастровой стоимости с гарантией!

Орган исполнительной власти субъекта РФ, в границах которого расположены оцениваемые земельные участки, утверждает результаты кадастровой оценки. Уведомления об этом направляются арендаторам и собственникам земли. После получения уведомления они должны вносить арендную плату за пользование участками или уплачивать земельный налог в существенно большем размере, чем раньше.

На практике сформировался целый «рынок», на котором предлагается комплекс различных услуг по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков и установления ее на уровне рыночной стоимости. Здесь предлагаются услуги оценщиков, а также юристов, готовых в судебном порядке за плату отстаивать интересы коммерсантов. Кто-то из них, чтобы привлечь максимальное количество клиентов, даже заявляет о гарантиях изменения кадастровой стоимости, что, конечно же, является абсурдным. Посмотрим, так ли сложно защитить свои интересы самому и не прибегать для этого к услугам посредников?

Для защиты своих прав арендатор вправе привлечь независимого оценщика с целью составления отчета о действительной рыночной стоимости арендуемого участка и представить его в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая обязана рассмотреть его требования в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).

Если данная комиссия требования арендатора об изменении кадастровой стоимости участка на рыночную отклонит, следует обратиться в суд с аналогичным требованием. В настоящее время по этому вопросу сложилась положительная судебная практика, которая позволяет пересмотреть завышенную кадастровую стоимость и установить ее на уровне рыночной (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010).

Данное требование базируется на несоответствии определенной в установленном порядке и внесенной в Государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно ст. 391 НК РФ, является нарушение прав арендатора.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по результатам массовой оценки земель в пределах соответствующего муниципального образования, в рамках территории которого проводится кадастровая оценка (п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, п. 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255).

Определение же рыночной стоимости земельного участка позволяет учесть его индивидуальные характеристики и особенности, имеющиеся дефекты и ограничения в использовании, поэтому рыночная стоимость может быть существенно меньше кадастровой. Возможность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка прямо предусмотрена ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

Требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза. В рамках судебного разбирательства компания может использовать на выбор два пути.

Варианты действий

Первый вариант

Компания вправе оспорить сам нормативный правовой акт, которым были утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков. Такое требование разрешается судом общей юрисдикции.

Земельный кодекс РФ не содержит норм, относящих к компетенции арбитражного суда, рассмотрение дел об оспаривании нормативных правовых актов по утверждению кадастровой оценки земель. Другие федеральные законы, относящие рассмотрение дел об оспаривании названных нормативных правовых актов к компетенции арбитражных судов, также отсутствуют, а следовательно, указанные споры, в соответствии с главой 24 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции (Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-4003/12, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 по делу № А27-1241/2011, Дальневосточного округа от 12.05.2011 № Ф03-1585/2011 и др.).

По правилам, предусмотренным главой 24 ГПК РФ, данное требование должно рассматриваться в связи с тем, что нормы постановления администрации обязательны для неопределенного круга лиц, рассчитаны на неоднократное применение, направлены на урегулирование правоотношений, вытекающих из земельного, налогового законодательства, следовательно, такое постановление является по своей правовой природе нормативным правовым актом.

Утверждение оспариваемым постановлением результатов государственной кадастровой оценки отдельно взятых земельных участков не исключает нормативно-правовой характер данного акта, поскольку постановление соответствует всем обязательным требованиям, предъявляемым к нормативным правовым актам. Следовательно, постановление администрации содержит нормативные положения, установленные органом исполнительной власти субъекта РФ в порядке ст. 66 Земельного кодекса РФ (постановление ФАС Центрального округа от 24.02.2010 по делу № А36-3324/2009).

При использовании данного способа защиты у заявителя есть шанс добиться отмены постановления администрации по причине его несоответствия правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Судебная практика

Так, в одном деле, суд установил, что при принятии постановления главы Администрации Волгоградской области от 27.11.2002 № 893 «Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области» не проводилась государственная экологическая экспертиза. В результате суд признал данное постановление недействительным, поскольку государственный земельный кадастр (ныне — государственный кадастр недвижимости. — Примеч. ред.) создается и ведется в том числе в целях информационного обеспечения государственного контроля за использованием и охраной земель, мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель (см. Определение ВС РФ от 28.04.2004 № 16-Г04-4).

В подобных случаях в соответствии со ст. 1, 3, 12 Федерального закона от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы, комплексности оценки воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности и их последствий. Суд отметил, что государственная кадастровая оценка земель должна учитывать затраты для воспроизводства, сохранения поддержания ценности природного потенциала земель, для чего необходимо было проведение экологической экспертизы.

Однако если суд установит, что оспариваемое постановление администрации принято надлежащим органом власти, в пределах предоставленных ему полномочий, было официально опубликовано и нет противоречий между его положениями и нормами закона, имеющего более высшую юридическую силу, в удовлетворении требования о признании его недействительным будет отказано (Определение ВС РФ от 05.10.2011 № 53-Г11-38).

Второй вариант

Можно пойти по другому пути. Не оспаривая нормативный правовой акт администрации об утверждении результатов кадастровой оценки земель, компания сразу обращается в суд с требованием об изменении внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 и ее обоснование заключается в следующем.

Данное требование базируется на несоответствии определенной в установленном порядке и внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. Следствием этого, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно ст. 391 НК РФ, является нарушение прав заявителя как собственника этого земельного участка и плательщика земельного налога или как арендатора.

В силу п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости спорного участка.

В настоящее время п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 04.10.2014 действует с 1 января 2015 г.). Согласно этой норме в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Указанная норма допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости участка исходя из его рыночной стоимости. При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Рыночная стоимость взамен кадастровой

Исходя из п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Следовательно, соответствующий спор может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании постановления администрации, утвердившей результаты государственной кадастровой оценки земель.

Кроме того, требование об изменении внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость не должно рассматриваться по правилам главы 24 АПК РФ об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) уполномоченных органов и их должностных лиц.

Нормами ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. При наличии существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу заявителя, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил АПК РФ.

Отметим, что второй способ правовой защиты является более предпочтительным, поскольку позволяет напрямую ставить вопрос перед судом об изменении кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость, что означает пересмотр в последующем ставок земельного налога и арендной платы. Однако для ведения такого дела потребуется оплатить экспертизу, для того чтобы суд увидел существенную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной. При назначении третьей независимой экспертизы заявитель может также понести расходы, связанные с ее оплатой. Но в случае положительного разрешения спора он сможет получить компенсацию от ответчика своих расходов.

Что нужно учесть при подготовке иска

При подготовке в суд иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и установления ее на уровне рыночной необходимо подготовить хороший отчет об оценке рыночной стоимости, получить на него экспертное заключение в СРО оценщика, который его подготовил, и представить в комиссию при Росреестре. Только после этого можно будет идти в суд, поскольку при отсутствии положительного экспертного заключения на отчет об оценке суд посчитает недоказанной величину рыночной стоимости, указанную в таком отчете (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.02.2015 по делу № А74-7004/2013).

Суд, конечно, может назначить экспертизу отчета об оценке в рамках рассмотрения дела (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу № А40-78882/14). Однако лучше его сразу получить и представить в суд, чтобы сформировать достаточную доказательственную базу по делу.

При наличии в отчете об оценке неточностей и ошибок суд не примет его в качестве доказательства по делу (Определение ВС РФ от 18.02.2015 № 53-АПГ14-16, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2015 по делу № А11-12419/2013), поэтому перед обращением в суд следует его внимательно вычитать и при наличии ошибок потребовать от оценщика составления нового отчета. При отсутствии в нем ошибок и при отсутствии возражений со стороны ответчика суд примет его как допустимое доказательство по делу (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу № А40-28114/14).

Заявляя требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка на уровне рыночной, компания должна иметь в виду, что рыночная стоимость устанавливается не на момент установления кадастровой стоимости, а только с момента вступления в законную силу судебного решения, которым будут удовлетворены ее требования. Это связано с тем, что перерасчет кадастровой стоимости ретроспективно не осуществляется (постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.03.2015 по делу № А41-43284/12).

Эта позиция единообразно применяется в практике всех арбитражных судов (постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11, а также арбитражных судов Поволжского округа от 22.01.2015 № Ф06-6613/2013, Дальневосточного округа от 15.12.2014 № Ф03-5786/2014, Волго-Вятского округа от 12.03.2015 по делу № А11-1971/2014 и др.).

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ в Определении от 04.03.2015 № 36-АПГ15-1 также отметила, что иск об изменении кадастровой стоимости земельного участка за прошедший период направлено на изменение неактуальной к моменту обращения в суд стоимости, что является недопустимым.

Кроме того, компания должна учитывать изменения кадастровой стоимости своего земельного участка, которые могут произойти в процессе рассмотрения ее иска. Если она настаивает на изменении определенной кадастровой стоимости, но фактически соответствующий нормативный правовой акт об ее установлении был отменен с принятием нового, утвердившего новые результаты кадастровой оценки земель, требование компании следует скорректировать и подготовить новый отчет об оценке.

Пленум ВС РФ принял постановление от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», которое содержит ряд важных правовых позиций.

В частности, споры об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости на уровне рыночной будут рассматриваться только в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Такие требования не могут соединяться с другими требованиями, в частности, о пересмотре налоговых, арендных платежей. Суд вправе установить рыночную стоимость, отличную от той, что просит заявитель, в частности, более высокую.

Отметим также, что с 15 сентября 2015 г. названные споры будут рассматриваться по правилам Кодекса административного судопроизводства 1 .

Арендатор вправе оспаривать кадастровую стоимость только в случае, если такое право выражено в договоре аренды или в иной письменной форме. Если с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости обращается один из участников общей долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость всего объекта недвижимости с учетом мнения остальных участников.

Оспаривание возможно, только если на момент обращения в суд не внесены очередные изменения в государственный кадастр. Если в процессе рассмотрения дела внесены изменения в кадастр, суд не прекращает дело, поскольку заявитель вправе будет в случае выигрыша пересмотреть свои налоговые или арендные обязательства. При этом заявитель не вправе изменять заявленные требования, но может обратиться с отдельным иском. Если на момент принятия решения в кадастр уже внесены новые сведения, суд в резолютивной части решения указывает на период действия устанавливаемой стоимости.

Разрешенное использование земельного участка

На размер арендной платы также влияет вид разрешенного использования соответствующего земельного участка, т.е. те виды экономической деятельности, которые на нем будет осуществлять арендатор. В зависимости от вида разрешенного использования участка определяется ставка арендной платы (Приложение № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП).

С 24 декабря 2014 г. вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», которым на всей территории РФ будут установлены единые виды разрешенного использования земельных участков, на которые нужно будет ориентироваться.

В связи с этим, если арендатор не определился с конкретным видом разрешенного использования своего участка, лучше выбирать не конкретный подвид, а целый вид, чтобы в его рамках было возможно использование участка под разные цели. Это влияет на размер арендной платы, зато предоставляет арендатору больше свободы усмотрения. В противном случае в дальнейшем, если появится необходимость использования его по другому виду, потребуется внесение изменений в договор аренды.

В ситуации, когда один участок арендатор планирует использовать по различным видам, которые между собой не связаны (например, под размещение торгового центра, ресторана, спортзала и офисов), ему следует выбирать 4-й вид разрешенного использования — «Участки смешанного размещения объектов» или один из его подвидов (4.1—4.5).

При использовании земельного участка в противоречии с видом его разрешенного использования арендатор, во-первых, может быть привлечен к административной ответственности на основании ст. 8.8 КоАП РФ, а во-вторых, ему может быть доначислена арендная плата исходя из фактического вида или видов использования земельного участка с применением штрафных санкций в соответствии с договором аренды.

Сначала арендатора могут привлечь к административной ответственности, а затем, используя постановление о привлечении к ответственности как доказательство, подать иск о взыскании с него неосновательного обогащения в виде сбереженной части арендной платы, которая должна была быть сформирована по виду разрешенного использования.

Нарушение вида разрешенного использования

В повседневной жизни возможны непростые ситуации, связанные с применением видов разрешенного использования.

Так, в нашей практике был случай, когда в рамках проводимой Управлением Росреестра по Москве проверки соблюдения земельного законодательства проверяющие пришли к выводу о том, что арендатор нарушил вид разрешенного использования предоставленного ему в аренду земельного участка. Он был передан ему в долгосрочную аренду сроком на 25 лет под размещение гостиницы.

Деятельность гостиницы отвечает виду разрешенного использования под № 1.4.7 «Объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания».

Однако в здании помимо собственно гостиницы были также размещены несколько ресторанов, баров и кафе самого арендатора, а также его партнеров, часть помещений сдавалась под размещение офисов, часть получил в аренду банк. В здании имелись два фитнес-клуба, один из них с двумя бассейнами и саунами, стоянка для размещения транспортных средств сотрудников арендатора и его гостей, а также ряд иных торговых объектов.

Проверяющие пришли к выводу о том, что видом разрешенного использования № 1.4.7 размещение названных торговых объектов не охватывается, поэтому арендатор был обязан переоформить договор аренды и указать в нем все виды, которые он использует, либо прекратить использование участка по видам, которые не соответствовали договору аренды. Управление Росреестра по Москве возбудило дело об административном правонарушении, однако решение до сих пор не принято.

В своих возражениях об отсутствии с его стороны положений земельного законодательства РФ арендатор ссылался на то, что указанные торговые объекты составляют инфраструктуру гостиницы. В ней имелся обширный номерной фонд из 1091 номера различных категорий, и для обслуживания значительного потока отдыхающих требовался большой ресторанный комплекс, поскольку в стоимость некоторых номеров входили завтраки, обеды и ужины, у кого-то было комплексное питание, клиенты, арендующие конференц-залы и комнаты переговоров, заказывали для себя кофе-брейки и бизнес-ланчи. В такой ситуации нормальное функционирование гостиницы без точек общепита являлось невозможным.

Также не являлось нарушением разрешенного использования земельного участка предоставление помещений в гостинице третьим лицам в аренду, поскольку эксплуатация зданий путем предоставления расположенных в них помещений в аренду соответствует виду разрешенного использования и не является нарушением земельного законодательства (постановление ФАС Московского округа от 04.07.2013 по делу № А40-126406/12-152-822).

Аналогичным образом и другие коммерческие объекты были размещены для нормальной работы гостиницы и оказания клиентам качественных услуг. Поэтому в данном случае фактически арендатор использовал земельный участок в полном соответствии с его разрешенным использованием — под размещение гостиницы, в инфраструктуру которой входили иные коммерческие объекты.

Дополнительным аргументом в подтверждение этой позиции являлась ссылка на действовавший в спорный период (и до 16 февраля 2015 г. включительно) приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» 2 , которым определись требования к объектам размещения, включая гостиницы, для присвоения им «звездности».

Так, для получения «четырех звезд», в частности, гостиница должна была отвечать следующим требованиям: иметь спортивно-оздоровительный центр с тренажерным залом, плавательный бассейн или сауну с мини-бассейном, магазины и торговые киоски, ресторан на несколько залов, включая банкетный зал (залы), ночной клуб (бар). При этом ресторанное обслуживание должно быть построено таким образом, чтобы имелась возможность предоставить клиентам выбор любого варианта питания — завтрак, двухразовое или трехразовое питание, круглосуточное оказание услуг общественного питания и др.

Как видно из приведенных требований, гостиница для работы на определенном уровне, гарантирующем качество услуг клиентам, была обязана иметь соответствующие объекты, составляющие ее инфраструктуру. Поскольку данные объекты относятся к самой гостинице, нет оснований считать, что арендатор нарушил вид разрешенного использования, который для него был определен в договоре аренды.

В Управление Росреестра по Москве арендатор также передал заверенную копию договора с аккредитованной организацией, которая по его заданию за плату выполняла объем работ по классификации гостиницы арендатора для присвоения «трех звезд». Здесь следует обратить внимание, что присвоение звездности осуществляется специализированными организациями, получившими аккредитацию на осуществление объектов туристской индустрии в порядке, предусмотренном приказом Минспорттуризма России от 15.12.2010 № 1351.

До настоящего момента решения по делу арендатора не принято, однако представленные документы и пояснения по крайней мере заставили сотрудников Управления Росреестра по Москве задуматься о том, действительно ли имеются основания для привлечения арендатора к ответственности.

Если арендатору выдается предписание на внесение изменений в договор аренды по виду разрешенного использования земельного участка, то его обязательно нужно оспорить в трехмесячный срок с момента получения. Такое предписание является неисполнимым, поскольку потребует наличия соответствующего волеизъявления не только от арендатора, но и от его контрагента по договору, который может не согласиться на это (постановление ФАС Московского округа от 23.05.2014 № Ф05-4152/14 по делу № А40-92701/13-148-686).

Но если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, необходимо размер компенсации рассчитывать исходя из вида разрешенного использования участка, установленного до начала изъятия. Дело в том, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было (ответ на восьмой вопрос раздела VI Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденного Президиумом ВС РФ 24.12.2014).

Вид разрешенного использования влияет на расчет налога на имущество

Помимо арендных платежей за землю арендаторы также платят налог на имущество со своих коммерческих объектов. Базой для его расчета также является кадастровая стоимость, которая утверждается публичными органами власти. Включен или нет ваш объект в перечень объектов, по которым расчет налога на имущество осуществляется по кадастровой стоимости, можно посмотреть на сайте Департамента экономической политики и развития г. Москвы по ссылке: http://depr.mos.ru/napravleniya_deyatelnosti/1568997.

Основанием для отнесения торгового объекта к числу объектов, для которых расчет налога на имущество осуществляется исходя из его кадастровой стоимости, является его назначение. Если это административно-деловой или торговый центр (комплекс) общей площадью свыше 3000 кв. м, при этом земельный участок под ним хотя бы в качестве одного из видов разрешенного использования предусматривает размещение промышленных или производственных объектов, торговых объектов, объектов общественного питания, либо если земельные участки фактически используются под эти цели, тогда владелец такого объекта скорее всего будет платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости своего объекта (ст. 1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»).

Пересмотреть такое решение о включении объекта в вышеуказанный перечень, скорее всего, не удастся (Определение ВС РФ от 12.11.2014 № 5-АПГ14-53), поэтому участникам гражданского оборота следует добиваться оспаривания действий Росреестра по результатам проверки фактического использования земельного участка, либо оспаривать саму кадастровую стоимость участка, либо предпринимать и то и другое.

1 Федеральный закон от 08.03.2015 № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации».

2 Документ утратил силу в связи с изданием приказа Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215. «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», который зарегистрировано в Минюсте России 29.12.2014 за № 35473 и применяется с 17 февраля 2015 г.

Налог на землю для пенсионеров: должны платить или освобождаются от уплаты земельного налога

Многие граждане России, достигшие пенсионного возраста, обладают собственными участками земли, именно поэтому их волнует вопрос о том, как рассчитывается земельный налог для пенсионеров, и в каких случаях его нужно платить.

Это неудивительно – довольно часто сумма налогового платежа составляет внушительную часть от их дохода, ведь ни для кого не секрет, что размер пенсий в России является весьма скромным.

Почему пенсионерам приходит налог на землю, можно ли избавиться от обязанности по его уплате, и существуют ли налоговые льготы, позволяющие уменьшить размер этого платежа? Давайте разбираться вместе.

Налог на землю: что это такое и кто должен его платить

Земельный налог – это обязательный платеж, который взимается со всех граждан, имеющих в собственности участки земли. Этот налог является местным, то есть все собранные средства используются для нужд муниципальных образований.

В конце 90-х – начале 2000-х годов все пенсионеры были освобождены от обязанности по уплате такого налога. Именно поэтому и в наше время многие граждане предпенсионного возраста считают, что с выходом на пенсию они смогут избавиться от налогового бремени.

Чтобы найти точные сведения о том, облагаются ли налогом участки земли, принадлежащие пенсионерам, и надо ли им ежегодно уплачивать n-ую сумму денег в бюджет, обратимся к действующему законодательству.

Ст. 395 Налогового кодекса РФ устанавливает перечень категорий владельцев земли, которые освобождаются от обязанности по уплате налога. Из физических лиц (т.е. обычных граждан, не занимающихся предпринимательской деятельностью), к ним относятся только представители северных и дальневосточных малочисленных народов.

К сожалению, лица пенсионного возраста в тексте статьи не упоминаются, а это значит, что земельный налог для пенсионеров начисляется в обычном порядке, и платить его они обязаны в полном размере.

Некоторые дополнительные льготы по налогу на землю

Как было сказано выше, земельный налог является местным, то есть все собранные средства используются в отдельно взятом городе/поселении. П. 2 ст. 387 Налогового кодекса РФ определяет возможность местных властей на самостоятельное принятие решений о назначении льготы пенсионерам по земельному налогу.

Узнать о том, освобождены от уплаты налога на участок земли пенсионеры в вашем городе или нет, можно в отделении ФНС. Ее сотрудники не только проконсультируют вас по положениям действующего законодательства, но и подскажут, какие документы потребуется собрать в том случае, если освобождение от налоговых платежей все-таки существует.

Причем во многих муниципальных образованиях власти устанавливают некоторые дополнительные требования, которым пенсионер должен соответствовать для того, чтобы избавиться от одной из статей личных обязательных расходов.

Законами некоторых городов/поселений и т.п. предусмотрено представление налоговых послаблений следующим лицам:

  • пенсионерам, зарегистрированным в той местности, где располагается принадлежащая ему земля;
  • гражданам пенсионного возраста, зарегистрированным в домах с большим количеством квартир, расположенных на земле, использование которой ими уже оплачивается;
  • ветеранам труда – в этом случае заявителю придется предъявить соответствующее удостоверение;
  • пенсионерам, уплачивающим взносы за садовый участок, входящий в состав некоммерческого товарищества.
  • Как правило, скидки действуют только на один участок земли, принадлежащий гражданину. Поэтому, если в вашей местности действует закон, устанавливающий право на получение льготы, но при этом вы являетесь счастливым обладателем нескольких земельных наделов, будьте готовы к тому, что сумма оплаты будет снижена лишь для одного из них. Остальные налоги придется уплатить полностью.

    Как воспользоваться льготами, если они существуют

    Если на территории вашего города/поселения/района, действуют законы, которые позволяют вам освободиться от обязанности по уплате налога или получить какие-либо льготы, для их оформления вам потребуется обратиться в ФНС.

    Дело в том, что даже если закон предоставляет вам такое право, автоматически оно действовать не начнет – освобождение придется получить самостоятельно.

    Готовим документы

    Для этого потребуется передать в ФНС следующий пакет документов:

  • заявление на предоставление льготы;
  • паспорт заявителя;
  • пенсионное удостоверение;
  • свидетельство о праве собственности на землю.
  • В заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • Ф.И.О., контактный телефон и адрес проживания заявителя;
  • наименование государственного органа, в который подаются документы;
  • текст заявления, в котором, помимо просьбы о назначении налоговой льготы, необходимо указать ссылку на закон, в соответствии с которым возникло право на ее получение;
  • дата составления заявления;
  • подпись заявителя.
  • Подать документы можно как лично, так и отправив их по почте. Пересылать оригиналы вышеперечисленных бумаг не стоит – нужно сделать копии и заверить их у нотариуса, после чего отправить их в налоговую службу заказным письмом с уведомлением о вручении адресату.

    Перечень указанных документов может быть неполным – все зависит от того, какие требования устанавливают власти именно в вашем населенном пункте. Точную информацию о порядке оформления льгот и список необходимых справок вы можете получить в ближайшем отделении налоговой службы или в районной администрации.

    После того, как ваши документы будут приняты, уполномоченный сотрудник государственного органа займется их проверкой. Все справки должны быть подлинными, соответствовать законодательным требованиям и не иметь ошибок в тексте.

    Внимательно заполняем данные

    Отказать в оформлении льготы могут по разным причинам. Например, если в вашем паспорте указана фамилия Перепёлкин, а в свидетельстве о праве собственности на землю – Перепелкин, в налоговой службе решат, что участок принадлежит не заявителю, а другому лицу, что нарушает требования законодательства. Для решения этой проблемы вам придется переоформить свидетельство, что потребует серьезных затрат времени и денег.

    Избежать возникновения подобной ситуации очень просто – внимательно проверяйте всю документацию на стадии ее оформления! Любая орфографическая ошибка или опечатка, допущенная при подготовке бумаг, в будущем может привести к затруднениям при их использовании.

    Ждем решение о предоставлении льготы

    В том случае, если все документы в порядке, налоговая инспекция вынесет решение о предоставлении вам льготы в виде скидки от суммы налогового платежа или полной отмены обязанности по уплате налога.

    По итогам рассмотрения обращения вам будет отправлено письменное уведомление, в котором будут указаны сведения о том, какое решение было принято государственным органом, а также ссылки на нормы федерального или местного законодательства, которыми он руководствовался.

    Наслаждаемся результатом)

    С момента принятия решения о назначении льготы производится перерасчет размера выплат, и вы сможете платить гораздо меньшую сумму, чем раньше, или вообще будете освобождены от обязанности по уплате денег.

    Если после оформления пенсии вы продолжали исправно платить налог и обратились в ФНС не сразу, а спустя какие-то время, сотрудники службы выполнят перерасчет и вернут вам излишне уплаченную сумму.

    Правда, деньги вы получите не за все время, а только за три предыдущих года. И если вы являетесь владельцем дорогого земельного участка, размер возврата может оказаться весьма существенным.

    Как рассчитывается размер обязательного платежа

    Общие сведения

    Налог на землю для пенсионеров исчисляется точно так же, как и для других людей: основным фактором, влияющим на его размер, является кадастровая стоимость участка – именно на эту сумму умножается налоговая ставка, которая, в свою очередь, определяется властями вашего населенного пункта. Информацию о ней вы можете получить в районном отделении ФНС.

    Однако существуют законодательные ограничения на ее максимальную величину:

  • 0,3% — для земель, предназначенных для строительства жилья, создания дач и огородов, а также ведения подсобного хозяйства для личных нужд;
  • 1,5% — берется для остальных земель.
  • Узнать точную стоимость, установленную для вашего участка, можно лично посетив отделение Росреестра, или подав заявку на получение нужных сведений на сайте государственного органа, расположенного по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

    Пример расчета

    Давайте самостоятельно рассчитаем размер налогового платежа за дачный участок, принадлежащий лицу пенсионного возраста, не имеющему никаких налоговых послаблений.

    Допустим, кадастровая стоимость такой земли составляет 500 000 рублей. Размер налоговой ставки для дачи составляет 0,3%. Это значит, что за обладание землей в течение года ее владельцу придется заплатить 1 500 рублей.

    Если земля принадлежит нескольким владельцам, льгота будет предоставлена в размере, пропорциональном доле пенсионера. Проанализируем эту ситуацию на примере такого же дачного участка стоимостью 500 000 рублей, 1/3 которого принадлежит гражданину, не имеющему никаких налоговых льгот, а 2/3 – лицу пенсионного возраста.

    Местное законодательство устанавливает скидку в размере 50% от суммы налогового платежа для пенсионеров. В этом случае сумма платежа составит:

  • 500 000 х 1/3 * 0,3% = 500 рублей для первого собственника;
  • 500 000 х 2/3 * 0,3% / 2 = 500 рублей для второго собственника.

Несмотря на то, пенсионер является обладателем части дачи, площадь которой в два раза больше доли первого собственника, благодаря предоставленной льготе сумма обязательного платежа для них окажется одинаковой.

Стоит помнить, что налогом облагаются только включенные в Росреестр участки с определенной кадастровой стоимостью – если оценка земли не проводилась, платить деньги за ее использование не придется.

И еще про земельный налог

Как рассчитывается налог на землю, находящуюся в аренде

Есть для пенсионеров и хорошая новость – аренда земли под гараж, жилой дом, дачные и другие виды построек избавляет их от необходимости внесения средств в бюджет. Гражданину придется потратиться только арендную плату, а вот на налоговом платеже он сможет сэкономить.

Однако стоимость аренды может значительно превышать сумму подлежащего уплате налога, поэтому экономия в таких условиях получается довольно сомнительная.

Существуют ли льготы по налогу на землю для военных пенсионеров

На основании положений Постановления Правительства РФ от 22.09.1993 г. № 941, предоставляется компенсация земельного налога пенсионерам МВД, уволенным из органов внутренних дел и имеющим выслугу 20 и более лет.

Однако, получить такую компенсацию можно только по налогам, уплаченным до 2015 года – это ограничение устанавливает ст. 20 ФЗ № 247 от 19.07.2011 г. Это значит, что обратившись за компенсационной выплатой в 2016 году, вы сможете получить средства только за 2013 и 2014 годы, а собрав документы в 2017 году – только за 2014 год.

Перечень справок и бумаг, на основании которых начисляется компенсация для военных пенсионеров, включает в себя:

  • заявление на назначение выплаты;
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на участок;
  • платежные документы, подтверждающие факт уплаты налога;
  • удостоверение военного пенсионера.
  • Как выжить на пенсии

    Российские законы не делают исключений, отменяющих налог на земельный участок для пенсионеров, а это значит, что они должны вносить все обязательные платежи в том же объеме и в те же сроки, что и все остальные граждане страны.

    Однако, в некоторых муниципальных образованиях страны власти стремятся к снижению финансовой нагрузки на лиц пенсионного возраста и, если пенсионер является владельцем земельного участка, предоставляют ему различные льготы, благодаря которым он может оплачивать лишь часть налога, или может не платить его совсем.

    Уточнить информацию о возможности получения льготы по вашему месту проживания можно, обратившись в районную администрацию или в ближайшее отделение ФНС.

    По статистике, налоговыми льготами ежегодно пользуются не более 20% от всех пенсионеров, имеющих право на их получение. Многие граждане просто не знают о том, что у них есть такая возможность снижения своих расходов, а некоторые не желают тратить свое время на сбор документов и походы по государственным учреждениям.

    На самом деле, ничего сложного в порядке оформления налоговой льготы нет, и если законодательство вашего муниципального образования предоставляет вам возможность ее использования, не стоит ею пренебрегать.

    Смотрите еще:

    • Закон 135 фз комментарии Закон 135 фз комментарии Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, […]
    • Ставки налога на прибыль в санкт-петербурге Ставки налога на прибыль в 2018-2019 году Общая ставка по налогу на прибыль организаций Размер налоговой ставки в федеральный бюджет в бюджеты субъектов РФ 2% (до 2017), 3%(с 2017 года) 18% (до 2017), (17% с 2017 года) Законами […]
    • Приказ минэкономразвития от 20052018 299 Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (с изменениями и дополнениями) Приказ Министерства экономического развития РФ […]
    • Место совершения преступления интернет Место преступления 135 УК РФ через интернет Что считать местом совершения преступления? Место нахождения преступника, склоняющего малолетку показать по скайпу ее интимные места, или место нахождение потерпевшей, поддавшейся уговорам и […]
    • Росгосстрах в твери осаго Страховая компания РОСГОССТРАХ - отзывы Беспредел в РОСГОССТРАХ ТВЕРЬ В офисах РОСГОССТРАХ (на Симеоновской, на Чайковского и В.Новгорода) чтобы оформить ОСАГО надо подавать заявление которое будут рассматривать 1 месяц, сразу […]
    • Цель и задачи уголовного закона Уголовный процесс Сайт Константина Калиновского Смирнов А.В., Калиновский К.Б. Уголовный процесс. СПб.: Питер, 2005. 272 с. – (Серия «Краткий курс»). Раздел I. Общая часть Глава 1. Понятие уголовного судопроизводства § 2. Цели и задачи […]
    • Соотношение ндс к налогу на прибыль Проверка деклараций по НДС и налогу на прибыль ФНС России регулярно приводит контрольные соотношения к налоговым декларациям. Причем ранее налоговая служба делала это с пометкой для служебного пользования. Теперь данные соотношения […]
    • Внесение изменений в приказ об отпуске Как исправить ошибку в приказе о предоставлении отпуска Вопрос Перед отпуском по беременности и родам работница взяла ежегодный оплачиваемый отпуск на 28 календарных дней с 01.02.2013 г. по 28.02.2013 г. Приказ о предоставлении отпуска […]