Как заключается договор купли продажи недвижимости

День за днем мы совершаем множество сделок по вполне привычной схеме – отдаем деньги (в наличной или безналичной форме) и взамен получаем товары или услуги.

Оглавление:

Требования к оформлению договора

Однако если продавец и покупатель пришли к взаимному соглашению по данному вопросу, участие нотариуса в оформлении вполне возможно. Данный вопрос требует более полного освещения, и мы вернемся к нему в дальнейшем.

Договор долевого участия при строительстве дома

Заключая с застройщиком договор, вы приобретаете ещё не саму квартиру, а право требования на объект недвижимости, еще не законченный строительством. Одновременно покупатель получает статус участника строительства.

Обычно строительные компании заключают данные договора с целью привлечения дополнительного финансирования, а для покупателя — это возможность первоочередного приобретения жилья в интересующем его доме.

Данный вид приобретения квартир предполагает, что будущими жильцами будет создан жилищно-строительный кооператив, а приобретение права собственности на недвижимость возникнет только после выплаты паев.

Для застройщика такая форма договора более выгодна – ему не надо тратиться на оформление государственной регистрации. Это, в свою очередь, делает квадратные метры дешевле, но одновременно повышает риски для покупателя, ведь возможны и срыв сроков строительства, и случаи двойной перепродажи паёв.

К числу таких лиц могут относиться:

Законодатель определил обязательное участие нотариуса в таких операциях с недвижимостью как заключение брачных контрактов, ипотечных договоров и всех вариантов ренты недвижимости.

Привлекательность участия нотариуса заключается еще вот в том, что в соответствии с законом о нотариате, если в случае совершения нотариального действия имуществу гражданина был оказан какой-либо вред, нотариус несет полную имущественную ответственность.

Компенсация производится из средств страховой компании, так как каждый нотариус обязан иметь специальную страховку.

Несмотря на все плюсы участия нотариуса в приобретении недвижимости, многих не устраивает необходимость довольно больших сумм по нотариальному тарифу. Так, при сумме договора в 7 млн. рублей нотариусу за хлопоты придется заплатить 55 тыс. рублей.

В преамбуле должна быть отражена следующая информация:

  • Сведения о времени и месте совершения сделки.
  • С 1 января 2015 г. Росреестром введено требование в обязательном порядке в данном разделе сообщать сведения о номере счета пенсионного страхового свидетельства (СНИЛС).
  • В сюжете юрист рассказывает о том, на какие нюансы следует обращать внимание при заключении договора купли-продажи квартиры, какие сложности могут возникнуть при оформлении сделки.

    Законодательно установлено, что данный вид сделок должен заключаться в письменной форме.

    Но и этого недостаточно, ведь после заключения сделки в законодательно предписанных случаях нужно пройти через процедуру государственной регистрации.

    Виды договоров купли-продажи квартиры

    Договор переуступки прав требования

    В целом похож на договор долевого участия с той разницей, что объект недвижимости приобретается не у застройщика, а иного участника долевого строительства, как физического, так и юридического лица.

    Не забываем, что речь идет об объектах недвижимости, которые еще не сданы в эксплуатацию, поэтому «право требования» у покупателя на квартиру возникнет только после завершения строительных работ.

    Недостатком данного вида оформления сделки для покупателя является то, что договор и его основные условия уже составлены, и, получая от другого «право требования», вы не сможете внести в него свои изменения.

    Договор накопления паев в ЖСК

    Эта сравнительная новая форма приобретения недвижимости и в будущем она может занять заметное место в общем количестве сделок.

    Существенные условия договора купли-продажи квартиры

    В тексте договора необходимо указать, стороны, предмет сделки (каков вид объекта недвижимости, его адрес, площадь) и цену квартиры. И эти условия являются существенными и должны быть обязательно указаны в тексте.

    • пожизненный пользователь жильём по праву завещательного отказа;
    • Как уже было сказано, участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью в большинстве случаев необязательно.

      Однако, заключение договора купли-продажи квартиры может потребовать от вас больше сил, времени и затрат, чем первоначально кажется. Ведь кроме выбора непосредственно понравившейся квартиры, нужно убедиться в добросовестности продавца, наличии у него всех необходимых документов, отсутствии у объекта недвижимости обременений. Поневоле возникает желание перепоручить хлопоты компетентному специалисту.

      В последнее время все больше наших соотечественников прибегает к нотариальному оформлению приобретения квартир, несмотря на необязательность такой практики. Как показывает статистика, в крупных городах доля обращения к нотариусу в подобных случаях достигает 30%.

      Также нотариус помимо составления договора может взять на себя хлопоты по регистрации сделки в Росреестре.

      Если вы в вопросе приобретения квартиры решили целиком положиться на нотариуса, приготовьтесь в соответствии с нотариальным тарифом расстаться с 1% от суммы сделки, стоимостью до 1 млн. рублей.

      Чем дороже недвижимость, тем меньше величина тарифа. Расходы обычно несет покупатель, как лицо заинтересованное, но в случае наличия соглашения, оплату трудов нотариуса могут взять продавец и покупатель солидарно.

      Составление договора купли-продажи квартиры

    • Сведения о лицах, ставящих свои подписи под договором: Ф.И.О., дату рождения, место проживания, паспортные данные (или данные иного документа, могущего удостоверить личность), сведения о семейном положении.
    • Затем необходимо внимательно и вдумчиво перечислить условия заключения договора. Указать сведения об объекте недвижимости, перечислить правоустанавливающие и подтверждающие документы.

      Стоит помнить, что каждая сделка с недвижимостью сугубо индивидуальна. Поэтому, чем полнее будет составлен договор, чем больше времени вы затратите на подготовку к сделке, тем от больших проблем можно себя обезопасить в дальнейшем.

      Видео: Договор купли-продажи недвижимости — на что обратить внимание?

      Составление договора купли-продажи квартиры по образцу 2017-2018 года

      Но покупка квартиры сделка куда более ответственная и не сводится к простой и понятной схеме «отдал пачку купюр – получил ключи от желанных квадратных метров».

      Относительно нотариального оформления договора купли-продажи нужно отметить, что до 1997 года данная практика была обязательна, но после принятия закона, регламентирующего порядок регистрации сделок с недвижимостью, нотариальное оформление стало необязательным.

      Помимо описанного выше, существуют специальные виды договоров по приобретению недвижимости. И если уже знакомый нам вид этого документа полностью походит для рынка вторичного жилья, то с приобретением так называемой «первички» возможны иные варианты, это:

      Данная форма сделки по приобретению недвижимости сравнительно безопасна для покупателя, так как проходит в обязательном порядке государственную регистрацию, а перед подписанием застройщик должен подтвердить наличие у него права на земельный участок, наличие проектной документации и разрешения на проведение строительства.

      В долевом строительстве возможно участие других юридических лиц, кроме самого застройщика – таковыми могут выступать инвесторы, которым за финансовое участие в стройке передаются в собственность часть квартир.

      Помещение должно относится к разряду жилых, а технические характеристики жилья должны совпадать с данными техпаспорта.

      Если после совершения сделки имеются лица, сохраняющие законные права на пользование объектом сделки, их обязательно нужно перечислить в тексте договора, так как это так же является существенным условием купли-продажи недвижимости.

    • члены семьи прежнего собственника, продолжающие проживать в квартире;
    • пользователь жилья по договору найма в пределах действия данного акта.
    • Нотариальная регистрация договора

      Перепоручая ведение сделки нотариусу, вы избавляете себя от проверки наличия и законности прав продавца на объект недвижимости, проверки правоустанавливающих документов, наличия у третьих лиц прав на приобретаемую недвижимость.

      Если вы в числе последних, то давайте разберемся, на что ещё стоит обратить внимание при составлении договора купли-продажи.

        Также следует указать сроки, в которые будет передаваться объект недвижимости, порядок расчетов меду продавцом и покупателем, порядок оплаты госпошлины, а так же прочие условия, включая форс-мажорные.

        Договор купли-продажи квартиры. Основные моменты.

        Подавляющему большинству граждан покупать или продавать квартиры приходится явно не каждый день. Совершение данной сделки- дело непростое: ворох бумаг, юридических тонкостей, различных подвохов. Даже если операции по сделке будут доверены профессионалам, об основных её этапах и продавец, и покупатель, безусловно, должны иметь представление.

        Сорвать сделку купли-продажи или отложить ее на неопределенное время могут неправильно оформленные документы или их отсутствие.

        А что надо знать, чтобы не попасть в сложную ситуацию при этом?

        Возникает вопрос: какую квартиру можно купить? Разумеется ту, которая находится в собственности. Поэтому перед оформлением сделки необходимо осмотреть объект и убедиться в обладании полным правом на него. Когда Вы увидели, что Вы покупаете, нужно понять, у кого Вы покупаете. Необходимо установить, что продавец является собственником квартиры. Для этого необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилое помещение. Это могут быть: договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие документы. Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в регистрирующем органе надлежащим образом, то есть содержать штамп о регистрации либо на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности. В случае утраты какого-либо документа дубликат можно получить в том органе, который его выдавал. Надо иметь ввиду, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающем документе независимо от того проживают они в этой квартире или нет. Необходимо обратить внимание на характеристику квартиры, указанную в поэтажном плане, экспликации квартиры и убедиться, что она не отличается от той, что указана в правоустанавливающих документах. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Поэтому, если Вы самовольно произвели перепланировку, то перед куплей-продажей квартиры перепланировку лучше узаконить.

        Заключение договора купли-продажи.

        Необходимый для оформления договора купли-продажи пакет документов лучше предоставить нотариусу. Действующим законодательством предусмотрена простая письменная форма совершения договора купли-продажи квартиры, то есть без обращения к нотариусу. Задача нотариуса состоит в том, чтобы убедиться, что Вы осознаете все, что делаете и понимаете какие последствия наступят после подписания договора купли-продажи. Нотариус представляет интересы обеих сторон — и продавца и покупателя. Нотариус сразу же увидит спорные моменты и объяснит все тонкости законодательства по сделке в данном случае. Нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

        Для оформления договора купли-продажи квартиры необходимы:

      1. правоустанавливающие документы на квартиру;
      2. нотариально удостоверенные доверенности на продажу квартиры от отсутствующих собственников;
      3. нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, если отчуждаемая квартира является совместной собственностью супругов;
      4. нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку, если покупатель состоит в браке;
      5. кадастровый и технический паспорта; выписка из Единого государственного реестра прав на отчуждаемую квартиру;
      6. свидетельство о рождении для несовершеннолетних;
      7. согласие органа опеки и попечительства в случае, если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный, ограниченный в дееспособности гражданин;
      8. копию поквартирной карточки лиц, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении;
      9. личная явка всех собственников старше 14 летнего возраста.
      10. В договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору. То есть конкретный адрес квартиры, назначение, площадь квартиры и другие необходимые характеристики, позволяющие однозначно определить предмет договора. При отсутствии таких данных, согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, договор будет считаться не заключенным.

        Существенным условием договора должна быть цена недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается не заключенным. В договоре желательно указать, что цена окончательная и изменению не подлежит. В основном, сегодня в договоре указывается не реальная цена продажи квартиры, а стоимость инвентаризационной оценки, рассчитанной БТИ. Она отличается от реальной в несколько раз. Надо иметь ввиду, что при попытке Продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет проблематично вернуть уплаченные Продавцу деньги. Если заключается договор купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются: размеры платежей, порядок и сроки их выплаты.

        Существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

        В договоре должны быть указаны условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору:

      11. право собственности продавца и основания возникновения этого права;
      12. обременение имущества залогами, правами третьих лиц;
      13. условия и порядок оплаты имущества покупателем;
      14. условия и порядок передачи имущества продавцом;
      15. обязательства сторон по регистрации договора и перехода права собственности.
      16. В договор купли-продажи можно внести любые условия по сделке, но только в соответствии с законом. Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество. Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По договоренности передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

        Юридически грамотно составленный и нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры — это Ваша гарантия при заключении сделки с недвижимостью.

        Регистрация договора купли-продажи квартиры.

        Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Преимущество нотариальной формы сделки состоит и в том, что нотариус, удостоверив договор купли-продажи квартиры, в соответствии со ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате, может сам подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой регистрации документы. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документах необходимо досконально проверить. Так же скрупулезно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации права собственности.

        Процедура оформления покупки квартиры

        Оформление покупки квартиры с помощью услуг опытного агентства позволит оперативно решить все формальные и юридические вопросы сделки, гарантируя ее безопасность.

        Чтобы избежать мошенничества, стоит провести проверку юридической чистоты приобретаемой недвижимости.

        Как купить квартиру в Москве?

        Приобретая жилье, узнайте о возможности страхования сделки – это гарантия защиты вашего права на собственность.

        Чтобы сэкономить время, силы и деньги на оформлении документации, доверяйте агентствам с проверенной репутацией.

        Бесплатная консультация ведущих специалистов по вопросам покупки квартир в Москве и Подмосковье.

        Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

        Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

        Порядок оформления покупки квартиры

        Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

        Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

        1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
          • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
          • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
          • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
          • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
          • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
          • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
          • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
          • Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
            • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
            • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
            • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.
            • Покупатель вправе потребовать от продавца:

            • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
            • справки ПНД и НД на всех собственников;
            • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.
            • Оформление документов при покупке квартиры

              Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

              Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

              • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
              • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
              • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.
              • Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

              • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
              • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
              • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).
              • В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

              • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
              • закладная;
              • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
              • некоторые другие документы по требованию банка.
              • Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

                Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

                В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

                Стоимость оформления покупки квартиры

                В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

              • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
              • оплата услуг нотариуса;
              • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

              На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

              Надежные сделки по покупке квартир

              Если вы задумываетесь о покупке или обмене квартиры, рекомендуем обратиться в агентство недвижимости «Азбука Жилья», где вам окажут профессиональные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью и их регистрации.

              Объем услуг и соответствующую стоимость выбираете вы (от подготовки договора до полного сопровождения сделки «под ключ»). При этом цена на услуги не зависит ни от суммы сделки, ни от сроков ее заключения. Вы оплачиваете только трудозатраты работающего с вами специалиста.

              Сотрудники агентства «Азбука Жилья» подробно консультируют вас по всем вопросам, связанным с проведением сделки, проведут экспертную оценку. В рамках договора вы можете рассчитывать на:

            • экспертизу документов продаваемой квартиры;
            • оценку реальной рыночной стоимости вашей недвижимости;
            • сбор документов по выбранным объектам;
            • проверку юридической чистоты недвижимости;
            • составление договора мены, купли-продажи;
            • подбор банка для осуществления взаиморасчетов для сделки;
            • участие специалиста в переговорах и сделке.
            • При по­куп­ке не­дви­жи­мос­ти луч­ше об­ра­тить­ся за по­мощью к про­фес­си­о­на­лам. В про­тив­ном слу­чае про­це­ду­ра по­куп­ки жилья от­ни­мет у вас мно­го вре­ме­ни, до­ста­вит мас­су хло­пот. Кро­ме то­го, вы не смо­же­те са­мос­то­я­тель­но пол­но­цен­но оце­нить все рис­ки, свя­зан­ные со сдел­кой и не бу­де­те уве­ре­ны в том, что про­цесс за­клю­че­ния до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры про­ис­хо­дит по всем пра­ви­лам.

              Заключение Договора купли-продажи квартиры

              Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

              Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

              Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

              Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательное нотариальное удостоверение сделки.

              Откроется в новой вкладке.»>Участие Нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги Нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

              Но для нас Нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к Откроется в новой вкладке.»>сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. Откроется в новой вкладке.»>приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами.

              А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после Нотариуса).

              Кроме того, Откроется в новой вкладке.»>Нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести Откроется в новой вкладке.»>через Нотариуса (вместо аренды банковской ячейки).

              Если же на Нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить Откроется в новой вкладке.»>специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

              В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, а также (не обязательно) те Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

              Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть Откроется в новой вкладке.»>образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

              Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ), и тоже внесли этот пункт в договор.

              Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

              У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем Откроется в новой вкладке.»>доступе к ячейке банка.

              На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

              На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

              Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

              Подробно о Откроется в новой вкладке.»>налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

              В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. Глоссарий).

              Перед подписанием Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

              Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. Нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

              По закону Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

              ДКП составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для Откроется в новой вкладке.»>УФРС.

              На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
              Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

              Итак, Договор купли-продажи квартиры составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

              Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

              Смотрите еще:

              • Документы необходимые для получения свидетельства о праве собственности Как получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру? В соответствии с Конституцией РФ на государство возложена функция гаранта права частной собственности. Свои полномочия в этой сфере государство […]
              • Как обналичить материнский капитал если ребенку нет трех лет Время не пришло, а деньги уже нужны? Где и как обналичить материнский капитал до 3 лет? Законные методы которые можно использовать Материнский капитал является значительной государственной помощью для молодых семей, но далеко не всегда […]
              • Образец разрешение на строительство с 2018 года Процедура получения разрешения на строительство дома в 2018 году. Подготовка документов и порядок действий Построить дом своими руками по собственному проекту на семейной земле – мероприятие сложное, трудоемкое и длительное, но в разы […]
              • Проверка на штрафы гибдд пешеходов Всякий считает, что ему прав недодали, а вот у другого их наоборот слишком много. Где нельзя переходить дорогу? Несмотря на то, что по обновленным правилам, сидящий за рулем должен не просто притормозить, а конкретно уступить дорогу […]
              • Как оформить цветок для мужчины Цветы мужчин. Какие цветы можно подарить мужчине? Какие цветы мужчине можно подарить? «Мужских» цветов не так много, но есть такие, которые дарят мужчинам. Маленький цветочный список перед вами: Хризантемы. Розы. Гвоздики. […]
              • Как правильно оформить уголки в детском саду Уголки и центры в группах Уголки - раздел, где размещены интересные идеи и варианты оформления информативных, развивающих и игровых уголков в детском саду, изготовленных руками педагогов и воспитателей. В группе ДОУ в зависимости от […]
              • Субсидия на оплату квартиру Как получить субсидии на оплату коммунальных услуг (квартплату)? Субсидии на оплату коммунальных услуг предоставляются определенным категориям граждан в соответствии с жилищным законодательством РФ. Чтобы узнать подробности о процедуре […]
              • Механическая работа и мощность энергия закон сохранения энергии 1.3. Законы сохранения импульса и энергии Механическая работа где F (Н) – модуль силы, s (м) – модуль перемещения, а – угол между направлением силы и перемещением. Единица измерения работы – джоуль. 1 Дж= 1 Н м. Условия совершения […]