Формирование реестра земельных участков

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В настоящее время в связи с ростом числа сделок с земельными участками большую актуальность имеют вопросы, связанные с выделение земельного участка в натуре, оформление границ земельного участка на местности, его регистрации в федеральной регистрационной службе. Регулированию данных вопросов посвящены предлагаемая статья.

Формирование земельного участка, сопровождающееся описанием и удостоверением его границ, является обязательным условием его существования как объекта землепользования и имущественного права.

Российское законодательство определяет земельный участок как объект земельных отношений в виде части поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Однако названное определение земельного участка без отсылки к актам, регламентирующим порядок описания и удостоверения его границ, требует раскрытия способов индивидуализации земельного участка. Ситуация осложняется тем, что федеральное законодательство предусматривает несколько процедур описания границ земельного участка и ничего не говорит о порядке их удостоверения.

Описание границ вновь образованного земельного участка производится как в процессе территориального землеустройства, путем составления его карты (плана), так и в документах государственного земельного кадастра. Первое осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, выполняющими землеустроительные работы, и подлежит утверждению в составе землеустроительного дела. Второе производится в Едином государственном реестре земель федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на ведение государственного земельного кадастра, и его территориальными органами.

Изначально предполагается, что именно в границах вещного или обязательственного права осуществляется формирование земельного участка, поскольку границы земельного участка — материальный предел права на такое землепользование, а также на все, что находится в его границах, над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законом (или договором с собственником). Ведь и самые первые описания земельных участков были связаны с учетом использования и регистрацией землепользований как объектов права и налогообложения, с указанием их размеров, составлением карт и определением качества земель.

При этом именно территориальная определенность всегда являлась конституирующим условием формирования земельного участка, позволяющим включить такую недвижимость в гражданский оборот. Поэтому оформление правоудостоверяющих документов ранее осуществлялось после определения местоположения и границ земельного участка на местности с закреплением их в натуре (ст. 10 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 г.) либо одновременно (п. 4 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утв. Роскомземом 20 мая 1992 г.).

Названные землеустроительные действия, позволяющие идентифицировать земельные участки, подлежали включению в учетно-кадастровую документацию. Однако впоследствии, напротив, допускалась государственная регистрация прав на земельные участки без составления чертежа границ. При этом отсутствие материалов о границах земельного участка не могло явиться основанием для отказа в регистрации сделок с таким участком. В дальнейшем установление границ земельных участков осуществлялось по желанию их собственников.

Таким образом, ранее описание земельного участка проводилось в рамках оформления правоудостоверяющего документа с обязательным указанием его площади, категории земель, к которой он относится, основного целевого назначения, ограничений в использовании земель, а впоследствии указания кадастрового номера земельного участка, кадастровой оценки в балло-гектарах и других сведений.

Объектом землепользования всегда является индивидуально определенный земельный участок, поскольку именно установленность границ участка позволяет однозначно идентифицировать его в качестве предмета имущественных прав.

В настоящее время предоставление земельных участков для различных целей (для строительства, для целей, не связанных со строительством и под объектами недвижимости) (ст. 30 — 32, 34, 36 Земельного кодекса РФ) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с обязательным проведением работ по их формированию. Состав данных работ впервые назван на уровне законодательного акта и включает в себя:

  • подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель);
  • определение разрешенного использования земельного участка;
  • определение технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
  • определение названных условий осуществляется с учетом получаемых согласований и заключений уполномоченных контрольно-надзорных служб и организаций.
  • при этом учитываются требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, а также планируются мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей среды;
  • принятие решения о проведении земельных торгов и публикация сообщения об их проведении либо принятие решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов и прием соответствующих заявлений от заинтересованных лиц.
  • Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

    Однако на законодательном уровне отсутствуют нормативные правила составления проекта границ земельного участка, что приводит к многообразию требований к его оформлению в правоприменительной практике.

    Так, для целей разграничения государственной собственности на землю проект границ земельного участка представляет собой совокупность правовых и технических документов, включающих в себя расчеты, описание, проектный план (планы), в которых обосновываются и воспроизводятся в графической, текстовой или иных формах местоположение, размеры и границы земельных участков .

    Проект границ земельных участков в зависимости от цели его составления включает в себя:

    Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

    Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

    В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

    При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

    Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

    Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

    На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

    Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

    Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

    Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

    Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.
  • Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

    В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».
  • Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

    Порядок проведения процедуры

    В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

    Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

    Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

    Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.
  • Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

    Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

    Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

    Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

    Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

    Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

    Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.
  • Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

    При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

    1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
    2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

    Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

    Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

    Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

    Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

    Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

    Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

    Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.
  • Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

    На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

    Как выбрать надежного партнера?

    Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

    «Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

    Формирование реестра земельных участков

    Читатели не раз сообщали редакции о множестве проблем, связанных с оформлением прав на земельные участки под объекты похоронного назначения как вновь предоставляемых, так и уже существующих, но не оформленных в установленном порядке. По новым правилам, этот вопрос необходимо согласовывать с большим количеством инстанций. В связи с грядущей приватизацией кладбищ проблема стала еще острее. Каждому похоронщику хочется знать все тонкости, связанные с оформлением земли. Прежде всего, какой пакет документов необходим для осуществления процедуры.
    Решение этой и других проблем, возникающих при приватизации земельных участ-ков, обсуждалось на семинаре «Основы земельного законодательства и практика подготовки документов для постановки земельных участков под похоронные комплексы на государственный кадастровый учет при регистрации прав на землю» в рамках выставки «Похоронный сервис» — 2005.
    Наибольшую дискуссию вызвал вопрос о предоставлении земельных участков, необходимых для размещения новых мест погребения.
    В семинаре принимали участие специалисты филиала Федерального кадастрового центра (ФКЦ) «Земля».

    Основным направлением ФКЦ является создание административной системы (АС) государственного земельного кадастра (ГКЗ), включая разработку нормативно-правового, программного и информационного обеспечения автоматизированной системы, проведение исследований и разработок. Центр является головной организацией отрасли по созданию методологических основ ведения ГЗК. Совместно со своими региональными кадастровыми центрами ФКЦ «Земля» осуществляет научно-техническое сопровождение внедряемых информационных технологий и программных средств, а также обеспечение ее эксплуатации, является координатором международных проектов в области земельного кадастра и оценки земель. В сооттребования ветствии с распоряжением Министерства экономики ФКЦ «Земля» является единственным государственным поставщиком работ и услуг по созданию АС ГКЗ.

    РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
    Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
    Согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства из земельного фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
    1. Без предварительного согласования мест размещения объектов.
    2. С предварительным согласованием мест размещения объектов.
    В связи с тем, что земельные участки для размещения мест погребения предоставляются как в городском (сельс-ком) поселении, так и за его чертой, возможны две вышеуказанные формы предоставления.
    Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке, правилами землепользования и застройки и в других случаях, перечисленных в п. 11 ст. 30 ЗК РФ.
    Предоставление земельного участка юридическим и физическим лицам с предварительным согласованием места размещения объекта предоставляется на праве аренды, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование, а религиозным организациям для строительства зданий (сооружений) — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий (сооружений).
    Согласно ст. 31 ЗК РФ, юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строи-тельства объектов захоронения, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
    Выбор земельного участка для размещения места погребения осуществляется в соответствии с правилами застройки города (иного поселения) с учетом гидрогеологических характеристик, особенностей рельефа местности, состава грунтов, предельно допустимых экологических нагрузок на окружающую природную среду, а также в соответствии с санитарными правилами и нормами. При этом земельный участок должен обеспечивать неопределенно долгий срок существования места погребения.
    Вновь создаваемые места погребения обустраиваются только при наличии положительного заключения экологической и санитарно-гигиенической экспертизы и должны размещаться на расстоянии не менее 300 метров от границ селитебной территории.
    Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти обеспечивает выбор земельного участка с учетом положений Федерального закона «О погребении и похоронном деле» от 12.01.1996 № 8-ФЗ и Постановления главного государственного санитарного врача «О введении в действие СанПиН 2.1.1279-03» (вместе с санитарными правилами и нормами «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения СанПиН 2.1.1279-03») от 08.04.2003 № 35, при этом информирует:
    — Население о предстоящем предоставлении земельных участков под места погребения;
    — Землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельных участков для государственных нужд в связи с размещением места погребения;
    — Собственников земельных участков о возможном выкупе земельных участков для государственных нужд в связи с размещением места погребения.
    Результаты выбора земельных участков оформляются актами о выборе земельных участков для строительства и установлении его охранной и санитарно-защитной зоны, к которым прилагаются:
    — Проекты границ земельных участков, утвержденные органом местного самоуправления;
    — Расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков;
    — Расчеты потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
    Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждает акты о выборе земельных участков, копии которых выдаются заявителю.
    Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для размещения мест погребения, которому предшествуют мероприятия по территориальному землеустройству и которое действует в течение трех лет [п. 8 ст. 31 ЗК РФ].
    После образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства, а также установления на местности границ земельных участков, закрепления этих границ межевыми знаками и определения их координат формируются землеустроительные дела в соответствии с требованиями Росземкадастра.
    На основании утвержденной землеустроительной документации подготавливаются документы о межевании в соответствии с приказом Росземкадастра «Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет», от 02.10.2002 г. № П/327.

    Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Государственный кадастровый учет является обязательным для всех форм собственности на земельные участки.
    Для проведения кадастрового учета необходимо подать в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку, право-устанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков, оформленные соответствующим образом. Документы с подчистками, приписками, зачеркнутыми словами, неоговоренными исправлениями, документы, написанные карандашом, имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, не подлежат приему для проведения кадастрового учета.
    Межевание — мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Документы о межевании оформляются в соответствии с «Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет». Межевание земельных участков происходит с учетом их расположения в границах территориальной зоны.
    Территориальная зона — часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
    Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета должно фиксироваться в книге учета документов и подтверждаться выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов.
    Государственный кадастровый учет земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов), которые выдаются заявителям, формирование кадастровых дел. Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается.
    Единый государственный реестр земель предназначен для проведения государственного кадастрового учета и содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Дата внесения в реестр считается моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Содержит следующие сведения:
    — Кадастровые номера;
    — Местоположение (адрес);
    — Площадь;
    — Категорию земель и разрешенное использование земельных участков;
    — Описание границ земельных участков, их отдельных частей;
    — Зарегистрированные вещные права и ограничения (обременения);
    — Экономические и качественные характеристики;
    — Наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
    Кадастровая карта (план) представляет собой документ, в котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре: о земельном участке (кадастровая карта земельного участка); о местоположении земельных участков и территориальных зон (дежурные кадастровые карты); обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных, связанных с землей, процессах (производные кадастровые карты).
    Кадастровое дело — совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.
    Если в документах, поданных в органы, осуществляющие деятельность по ведению кадастра, содержатся противоречивые сведения или часть сведений вообще отсутствует, проведение учета приостанавливается, заявитель извещается об этом в письменной форме немедленно и с обоснованием причин приостановки, которая может длиться не больше месяца. Если в течение месяца заявитель не устраняет причины приостановления, то ему в письменной форме направляется отказ в проведении государственного кадастрового учета с указанием причин отказа.
    Причины отказа постановки на государственный кадастровый учет:
    1. С заявкой о проведении учета обратилось ненадлежащее лицо;
    2. Представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
    3. При межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться учет, нарушены права смежных землепользователей;
    4. Площадь земельного участка меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами.
    Отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения учета могут быть обжалованы в суде.
    Если при проведении государственного земельного кадастра были допущены технические ошибки, они долж-ны быть исправлены в пятидневный срок после их обнаружения и только в том случае, если их исправление не причинит ущерба и не нарушит законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц. Если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок приведет к причинению вреда или нарушению законных интересов правообладателей земельных участков или третьих лиц, такое исправление производится на основании решения суда. Информация об исправлении технических ошибок в письменной форме должна быть направлена правообладателям земельных участков или третьим лицам.

    ПОСТАНОВКА НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
    Постановка на государственный кадастровый учет земельных участков для размещения мест погребения осуществляется в соответствии с законом «О государ-ственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ и проводится в течение месяца со дня подачи заявки.
    После получения кадастрового плана земельного участ-ка администрация муниципального образования принимает решение о предоставлении земельных участков под размещение мест погребения, а в необходимых случаях и об изъятии земельных участков, попадающих под строительство. В этих случаях условия предоставления земельных участков должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров аренды, а также возмещение потерь сельскохозяйственного производства (лесного хозяйства) при размещении объектов похоронного назначения на землях сельскохозяйственного назначения (лесного фонда).
    Решение о предоставлении земельных участков под размещение мест погребения и кадастровые планы земельных участков являются основанием для заключения договора аренды, а для государственных и муниципальных учреждений основанием для выдачи свидетельств о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Религиозной организацией заключается договор безвозмездного срочного пользования земельным участком для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. После окончания строительства религиозным организациям предо-ставляются земельные участки в собственность, согласно ст. 36 ЗК РФ.
    Предоставление земельного участка в собственность для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 30 ЗК РФ.
    Согласно п. 4 ст. 30 происходят работы по формированию земельного участка, которые включают в себя:
    — Подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
    — Определение технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;
    — Принятие решений о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставления земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
    — Публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
    После проведения работ по формированию земельного участка, а также установления на местности границ земельного участка, закрепления этих границ межевыми знаками и определения их координат формируются землеустроительные дела на объекты землеустройства в соответствии с требованиями Росземкадастра.
    В дальнейшем процедура предоставления земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта совпадает с вышеуказанной процедурой предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Отличие состоит только в том, что после получения кадастрового плана земельного участка админи-страция муниципального образования принимает решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды или предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.
    Решение о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов является основанием заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя или заключения договора аренды земельного участка.

    Следует отметить, что для оформления прав на земельные участки под объекты похоронного назначения существуют особенности, которые будут отражены более детально в методических рекомендациях, разрабатываемых филиалом Федерального кадастрового центра «Земля» Новосибирским региональным кадастровым центром «Земля».

    Тамара ЧИСТЯКОВА, заместитель директора по научной и учебно-методической работе Новосибирского регионального кадастрового центра по Сибирскому округу «Земля»

    Формирование земельного участка из государственных или муниципальных земель

    Формирование (образование) земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности — это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
    Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ОМСУ), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.
    Действующим земельным законодательством предусмотрены различные ситуации, когда возникает необходимость формирования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это может быть предоставление земельного участка, на котором находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения и сооружения, предоставление земельного участка для строительства, либо для целей не связанных со строительством, и ряд других ситуаций.
    При этом, вне зависимости от целей предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до принятия решения о его предоставлении земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке.
    В соответствии с требованиями ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:

    • выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровых работ);
    • осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
    • В отличие от случаев образования земельных участков путем трансформации уже существующих участков (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земельного участка, который будет предоставлен гражданину (или юридическому лицу) 1 .

      Результаты выбора земельного участка для строительства оформляются актом о выборе земельного участка, приложением к которому является схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ) 2 .

      В отдельных случаях утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте (Схемы) соответствующей территории необходимо и в случае предоставления земельных участков на которых находятся принадлежащие заявителю здания, строения или сооружения 3 . В этих случаях (а также при предоставлении участка для целей, не связанных со строительством) после получения схемы, заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка за свой счет и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
      В нормативных актах федерального уровня не установлено, на кого возлагается обязанность по подготовке Схемы. Минэкономразвития России в своих разъяснениях по данному вопросу акцентирует внимание на том, что на федеральном уровне норм, обязывающих ОМСУ самостоятельно осуществлять изготовление Схем (в том числе в ЗК РФ) нет. Поэтому работу по разработке Схем вправе вести любое лицо, в том числе ОМСУ, либо действующее на основании муниципального заказа юридическое лицо 4 .
      Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (в том числе формат Схемы в электронном виде, форма Схемы на бумажном носителе) утверждены приказом Минэкономразвиития России от 27.11.2014 № 762 5 .
      Следующим этапом формирования земельного участка является собственно выполнение кадастровых работ, то есть межевания земельного участка, которое представляет собой целый комплекс мероприятий, в том числе включающих выезд специалистов ООО «Кадастровый центр Дона» для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ участка временными межевыми знаками.
      Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта «Межевание земель».

      По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта «Межевание земель».
      Пример межевого плана по формированию земельного участка из государственных или муниципальных земель (и не только) можно найти в соответствующем разделе нашего сайта.
      После выполнения кадастровых работ и подготовки межевого плана необходимым этапом формирования земельного участка из государственных (или муниципальных) земель является осуществление его государственого кадастрового учета.
      При этом необходимо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон о кадастре):
      — внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованном земельном участке будут носить временный характер 6 ;
      — при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения 7 .
      В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета) 8 является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета.
      Следует отметить, что в случае, если государственная регистрация права на сформированный и учтенный в ГКН участок не будет произведена в течение пяти лет, то в соответствии с требованиями статьи 24 Закона о кадастре сведения об участке будут аннулированы и исключены из ГКН.

      Специалисты ООО «Кадастровый центр Дона» произведут для Вас все необходимые работы, связанные с формированием земельного участка из государственных или муниципальных земель в Ростовской области 9 и Республике Крым в оптимальные сроки.

      __________________
      1 Исключение составляют случаи предоставления земельных участков, на которых находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения или сооружения
      2 В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков (абзац 3 пункта 5 статьи 31 ЗК РФ)
      3 Если государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ)
      4 Письмо Минэкономразвития РФ от 16.03.2011 N Д23-1073 «О лицах, уполномоченных осуществлять разработку и изготовление схем расположения земельных участков». Вместе с тем, следует принять во внимание, что в настоящее время Минэкономразвития Росссии разработан проект Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа»
      5 Приказ Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе», (Зарегистрирован в Минюсте России 16.02.2015 № 36018). Начало действия приказа — 01.03.2015, поэтому соответствующие региональные акты (например постановление Правительства Севастополя от 30.09.2014 № 336 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории») должны быть приведены в соответствие с данным приказом.
      6 В соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона о кадастре исключение составляют только сведения об объектах, право на которые считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от его государственной регистрации. Во всех остальных случаях сведения утрачивают временный характер после государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
      7 В соответствии Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ »Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» присвоение адресов отнесено к компетенции органов местного самоуправления (ОМСУ) поселений, городских округов и муниципальных районов (статьи 14, 15 и 16 закона № 131-ФЗ)
      8 Специалисты ООО «Кадастровый центр Дона» при условии выдачи заказчиком соответствущей доверенности на представление его интересов, могут обеспечить обращение в ОМСУ и присвоение адреса вновь образованным земельным участкам (данная услуга оказывается дополнительно при включения в договор подряда)
      9 Преимущественно мы выполняем кадастровые работы в Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Батайске, Азове, Аксае, Чалтыре, Таганроге и прилегающих районах, однако возможно выполнение работ и в иных районах Ростовской области с учетом дополнительных транспортных расходов. Выполнение кадастровых работ в других субъектах Российской Федерации возможно при наличии достаточного объема и подлежит согласованию в индивидуальном порядке

      Смотрите еще:

      • Право на доступ до суду Орієнтуємося на Страсбург Складові права на доступ до суду в прецедентах ЄСПЛ №35 (1333) 16.09—22.09.2017 Віктор ЯЦИНА, суддя судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Харківської області У місцевих судах Харківщини, з […]
      • Ук ст 105 ч2 п з Уголовное дело ст30 ч 3 ст 105 ч2 ст 105 ч 1 УК РФ, какой срок грозит? ст.30 ч.3 ст.105 ч.2 ст 105 ч.1 УК РФ КАКОЙ срок грозит по этим статьям? Как смягчить наказание? Ответы юристов (4) Вера, срок будет зависеть от обстоятельств […]
      • Закон избирательная система рф Закон избирательная система рф Открытая общественная правовая информационная система Задать вопрос юристу Главная › Правовая энциклопедия › Участие в выборах › Избирательная система Российской Федерации Избирательная система […]
      • Закон владимирской области 11-оз 2003 Закон Владимирской области от 14 февраля 2003 г. N 11-ОЗ "Об административных правонарушениях во Владимирской области" Закон Владимирской области от 14 февраля 2003 г. N 11-ОЗ "Об административных правонарушениях во Владимирской области" […]
      • Адреса адвокатов гЩелково Щелковский городской суд Московской области Адрес суда: 141100, Московская область, г. Щелково, ул. Ленина, д.5 Председатель суда: Тюшляева Нина Ивановна тел. +7 495 526-43-70 Телефон секретаря председателя суда: +7 495 526-43-70 […]
      • Диплом на тему договор купли продажи Дипломная работа Выполнена в 2015 г., 92 страницы, 78 сносок в тексте. ОГЛАВЛЕНИЕ ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи 8 1.2. Условия договора купли-продажи 16 1.3. Права и […]
      • Заявление отказа от внеурочной деятельности образец Отказ от посещения внеурочной деятельности Всем в школах говорят, что внеурочная деятельность - это требование нового стандарта и все обязаны ее посещать. Но это не так. Если посмотреть первоисточник (стандарт, законы), то можно увидеть, […]
      • Функции гражданства в рф 2.7. Институт гражданства в РФ 2.7. Институт гражданства в РФ Понятие и принципы гражданства в РФ Гражданство – устойчивая правовая связь человека с государством, выражающаяся в совокупности их взаимных прав, обязанностей и […]